Refurbishment im Einzelhandel

Die Neuentwicklung von Einkaufszentren steht kaum noch im Fokus, denn Stagnation im Einzelhandel führt zu Repositionierung und Umnutzung vieler Handelsimmobilien. Dazu ein Interview mit den Spezialisten Martin Mörl (Prelios Immobilien Management GmbH) und Thorsten Krauß (UndKRAUSS Bauaktiengesellschaft).

Man könnte den Eindruck gewinnen, Zahl und Umfang der Repositionierungen haben in den vergangenen Jahren deutlich zugenommen. Ist dieser Eindruck richtig?

Martin Mörl: „Ja, dieser Eindruck ist richtig. Repositionierungen nehmen deutlich zu. Massiver Treiber sind die enorm gestiegenen Erwartungen der Kunden hinsichtlich Sortiment und Aufenthaltsqualität. Der Kunde schätzt vielseitige Gastronomie, bestimmte Sortimente und Dienstleistungen, kurze Wege, viel Information und Service. Dazu kommen der veraltete Bestand an Einzelhandelsimmobilien in Deutschland, immer kürzere Modernisierungszyklen und das große Investoreninteresse. Neben Value-Add wird Repositionierung zweifellos ein Top-Thema in den nächsten Jahren sein.“

Thorsten Krauß: „Ich kann nur zustimmen. Allein wir haben aktuell drei parallel laufende Refurbishment-Projekte im Shopping Center-Bereich. Wir rechnen mit weiteren Aufträgen, denn innerstädtische Flächen für neue Handelsimmobilien sind knapp und es kommen kaum noch neue Einkaufszentren auf den Markt. Da über die Hälfte der aktuell 550 Center im Bundesgebiet älter als 20 Jahre ist, wird der Revitalisierungsstau bestehen bleiben.“

Ab wann ist eine Einzelhandelsimmobilie repositionierungsbedürftig? Was macht man mit Objekten, die man nicht mehr den heutigen Erwartungen anpassen kann?

Thorsten Krauß: „Wenn Sie über mehrere Jahre hinweg kontinuierlich sinkende Kundenfrequenzen und Umsätze registrieren, ist es Zeit zu handeln. Dabei ist eine Repositionierung nicht immer nur Folge eines Sanierungsbedarfs. In Darmstadt haben wir beispielsweise vor einigen Jahren bei einem innerstädtischen Shopping Center ein Refurbishment durchgeführt, zunächst nur aus Brandschutzgründen. Durch die zentrale Lage, vergleichsweise geringe Konkurrenz vor Ort und die etablierte Marke bestand lange Zeit keine Notwendigkeit, das Center in einen zeitgemäßen Zustand zu versetzen.“

Martin Mörl: „Handlungsbedarf besteht, wenn Kunden und Mieter wegbleiben. Wie gesagt, die Erwartungen der Kunden sind hoch, und sie sind wenig kompromissbereit. Wir sind überzeugt, dass fast alle Einzelhandelsimmobilien mithilfe einer Repositionierung wieder fit gemacht werden können, sofern die Fundamentaldaten stimmen. Stimmen diese nicht, sind teilweise Umnutzungen und komplette Konversionen, etwa in eine Wohn- oder Büronutzung, oft die bessere Lösung. Co-Working ist zum Beispiel gerade für die oberen, unter Frequenzverlust leidenden Stockwerke eine ernst zu nehmende Alternative.“

Modernisierungen sind sehr häufig mit großen baulichen und gestalterischen Veränderungen verbunden. Gibt es hier besondere Trends?

Martin Mörl: „Wesentliche und meines Erachtens auch nachhaltige Trends sind ganz klar Gastronomie, Nahversorgung, frische Lebensmittel, Gesundheit sowie arrondierende Nutzungen, die Kunden ansprechen und binden, wie zum Beispiel Freizeit- und Sportangebote, Arztpraxen oder auch Kitas. Ein individueller und standortgerechter Ansatz ist heute bei der Gestaltung nicht mehr wegzudenken. Im Husum Shopping Center, das wir gerade am Wattenmeer entwickeln und dann managen, haben wir beispielweise das Layout Beach House, das zahlreiche regionale Einflüsse aufnimmt und widerspiegelt.“

Thorsten Krauß: „Der Trend geht zu offenen Centern im Sinne einer Shopping Plaza. Generell spiegeln die kleiner werdenden Mietflächen in modernen Centern die Einzelhandelssituation europäischer Städte wider. Hier haben Sie in der Regel viele kleinteilige Angebote. Die großflächigen US-amerikanischen Malls passen sehr gut zur Kultur der Vereinigten Staaten, doch wir sind eher enge Gässchen in historischen Stadtzentren gewöhnt.“

Refurbishments bringen viel Aufwand für Mieter und viele Einschränkungen für Kunden mit sich. Wie stehen Mieter und Eigentümer Repositionierungen gegenüber?

Thorsten Krauß: „Eine umfangreiche Repositionierung erfordert meist eine Schließung des Centers. Sanierungsmaßnahmen können hingegen problemlos bei laufendem Betrieb bewerkstelligt werden. Mit unserem Bauteam greifen wir dann hier auf Nachtschichten zwischen 20 Uhr abends und 6 Uhr morgens zurück. Darüber hinaus können wir über das ‚Design & Build-Modell‘ kurze Projektzeiten sicherstellen: Dann fungieren wir nicht nur als Generalunternehmer, sondern bringen auch eigene Planungsleistungen mit ein oder koordinieren ein Bauteam. Durch die Teamarbeit von der ersten Konzeption bis zur schlüsselfertigen Übergabe können Sie bis zu 40 Prozent Projektkosten einsparen.“

Martin Mörl: „Händler brauchen Umsatzpotenziale, Eigentümer stabile Cashflows und Werterhalt. Dazu ist heute viel Aufwand notwendig, und das wissen die meisten Mieter und Eigentümer auch. Repositionierungen können Standortpotenziale heben, schwache Objekte wieder fit machen und Abwärtsspiralen stoppen. Richtig ist aber, dass zum Teil große Überzeugungsarbeit beim Eigentümer geleistet werden muss. Nach unserer Erfahrung funktionieren Repositionierungen sehr gut, wenn die Leistungsbereiche Vermietung, Center, Property und Asset Management sowie Marketing und Kommunikation eng verzahnt sind.“

Auf eine digitale Ausstattung von Handelsimmobilien wird heute viel Wert gelegt. Welche Elemente sind heute Standard, und welche braucht man hingegen nicht?

Martin Mörl: „Die direkte Kommunikation mit Kunden ist heute ein nicht mehr wegzudenkendes Erfolgskriterium. Wir achten deshalb bei Mietern auf eine absehbare Multi-Channel-Strategie und unterstützen sie auch dabei, entsprechende Entwicklungen mitzumachen. Dennoch brauchen Sie auch ein stimmiges, standortgerechtes und möglichst onlineresistentes Gesamtkonzept, damit Shopping Center usw. für Mieter, Kunden und Eigentümer funktionieren. Nur mit WLAN kommen sie nicht weit.“

Thorsten Krauß: „Nun, Center-Apps, Highspeed-W-LAN und Aufladestationen sind mittlerweile fester Bestandteil bei Modernisierungen. Dazu kommt der Trend, das Nützliche mit dem Angenehmen zu verbinden: Couches, die in neuen Lounges entstehen, können beispielsweise mit Steckdosen, USB-Anschlüssen und Aufladestationen ausgestattet sein. Ob eine 3D-Navigation per App mit digitalen Wegmarkierungen wirklich gebraucht wird, wage ich zu bezweifeln.“

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Erstveröffentlichung: Handelsimmobilien heute August/ 2018