Preisanpassung im Bestand abgeschlossen
Die Betreiber von Pflegeimmobilien stehen vor vielen Veränderungen. Für welche Objektarten die Talsohle erreicht ist, erklärt Thomas Schulz, Geschäftsführer der CHC Immobilien GmbH, im Interview mit The Property Post.
The Property Post: Was sind derzeit die größten Herausforderungen für die Betreiber von Pflegeheimen?
Thomas Schulz: Fast alle Betreiber leiden unter dem Personalmangel. Davon sind bekanntlich viele Branchen betroffen. Aber in pflegenden und sozialen Berufen ist der Mangel noch einmal gravierender als in anderen Branchen. Dabei sind den Betreibern die Hände gebunden: Aufgrund der gesetzlichen Vorgaben, die für eine gewisse Anzahl an betreuten Menschen einen bestimmten Personalschlüssel erfordert, können viele ihre Heime nicht auslasten, Betten bleiben leer. Das geht zulasten ihrer Gewinn- und Verlustrechnung (GUV) sowie ihrer Liquidität.
Auch gesamtgesellschaftlich hat dies Konsequenzen: Viele Menschen, die auf einen Pflegeplatz angewiesen sind, können keinen finden.
TPP: Können Sie die finanziellen Auswirkungen genauer beschreiben?
TS: Pflegeheime sind von den allgemein gestiegenen Kosten für Energie, Lebensmittel etc. und insbesondere der Gehälter betroffen. Diese werden über die Pflegesätze von den Pflegekassen refinanziert. Die Sätze werden aber immer erst mit Verspätung und oft unzureichend angehoben. Hinzu kommt, dass dort, wo Behörden zahlungspflichtig sind, diese die Beiträge häufig mit Verspätung erstatten. Das belastet die Liquidität der Betreiber ungemein.
TPP: Ist der Transaktionsmarkt von Pflegeimmobilien ebenfalls von der allgemeinen Flaute geprägt oder gibt es bei diesen Spezialimmobilien mehr Bewegung?
TS: Ja, auch bei Pflegeimmobilien ging die Zahl der Transaktionen zurück: Zwischen 2022 und 2023 hat sie sich mehr als halbiert: Sie sank von 89 Transaktionen im Jahr 2022 auf 39 Transaktionen im vergangenen Jahr. In Geldbeträgen ausgedrückt bedeutet dies, dass das Geldvolumen in dieser Zeitspanne von 2,78 Mrd. Euro auf 940 Mio. Euro zurückging. Man kann also keinesfalls von einer Sonderkonjunktur sprechen.
TPP: Haben sich die Preisvorstellungen von Verkäufern und Erwerbern von Pflegeheimen angenähert?
TS: Sie haben sich bei Bestandsobjekten in den zurückliegenden Monaten teilweise angenähert. Viele Verkaufswillige warten aber noch auf „bessere Zeiten“. Ich sehe das allerdings noch nicht bei Projektentwicklungen: Hier liegen die Preisvorstellungen von Entwicklern und Käufern weiterhin weit auseinander. Auf dem wichtigen Branchenkongress “EXPO LIVING & CARE” wurde Ende Juni zwar Hoffnung auf eine Erholung des Marktes verbreitet. Ich selbst sehe diese aber in naher Zukunft noch nicht.
TPP: Bekommt Ihr Unternehmen, die CoRE Solutions, derzeit viele Anfragen für Leasing-Engagements?
TS: Es liegen uns einige Anfragen vor. Sie stammen überwiegend von Eigentümern, die ihre Gebäude sanieren und umgestalten wollen, also etwa von einer Nutzung als Pflegeheim in eine für seniorengerechtes Wohnen. Oder sie planen, Ersatzneubauten zu erstellen. Darüber hinaus erreichen uns Anfragen von Projektentwicklern, die ihre Vorhaben realisieren und ihr Eigenkapital für neue Projekte nutzen möchten. Mit einer Leasingstruktur können sie heute umsetzen und Zeit für die Realisation von Gewinnen erhalten.
TPP: Welche Geschäftsentwicklung erwarten Sie im zweiten Halbjahr 2024?
TS: Es gibt einige interessante Projekte. Aber aufgrund der geschilderten Rahmenbedingungen ist die Entscheidungsfindung unserer Kunden langwieriger als früher. Ich bin allerdings optimistisch, dass sich dies bald auflösen wird und wir interessante Projekte umsetzen werden.
TPP: Wir danken Ihnen für das Gespräch.
Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von CHC Immobilien GmbH
Erstveröffentlichung: The Property Post, Juli 2024
