Pflegeheime & Immobilienleasing
Betreiber von Pflegeheimen sind derzeit oft in einer schwierigen Situation. Immobilienleasing muss nicht, aber kann ein Ausweg sein. Die CoRE Solutions verwaltet zehn Objektgesellschaften mit Pflegeimmobilien. Thomas Schulz, Geschäftsführer der CHC Immobilien GmbH, einer Tochtergesellschaft der CoRE Solutions, spricht im Interview über die aktuelle Situation am Markt.
The Property Post: Am Pflegeimmobilienmarkt gibt es derzeit vermehrt Betreiber-Insolvenzen. Welche Probleme haben die Betreiber?
Thomas Schulz: Haben Sie Zeit mitgebracht? Ich fasse einmal zusammen, was mir in den Gesprächen mit Betreibern berichtet wird: Es fehlt an Personal. Damit können die stationären Einrichtungen nicht mehr hinreichend belegt werden. Die Mitarbeitenden werden, auch nach Intervention der Politik und der ganzen Gesellschaft, mittlerweile deutlich besser bezahlt. Allerdings müssen diese Mehrkosten irgendwo herkommen. Und genau da liegt das Problem: Wenn die Betreiber dies im Rahmen der Pflegesatzverhandlungen refinanziert bekommen wollen, wollen das die Kassen nicht vollständig bezahlen.
Zudem sind nicht nur für uns Normalbürger die Kosten für den täglichen Einkauf und Energie deutlich gestiegen. Die Betreiber trifft dies ebenso – und auch dies ist in den Verhandlungen über die Pflegesätze einzupreisen. Erschwerend kommt hinzu: Die steigenden Preise müssen sofort bezahlt werden. Die nächste Pflegesatzverhandlung ist aber erst ein halbes Jahr später. Das geht zu Lasten der Liquidität. Und Corona gibt es auch noch. Dieser Tage habe ich mit einem Betreiber (Geschäftsführer einer Diakonie) gesprochen, dem gerade eine komplette Schicht ausgefallen ist. Das lässt sich nur mit Zeitarbeitern auffangen. Die sind teuer – und die Kassen zieren sich wieder. Kurz: Kostensteigerungen können im Rahmen der Pflegesatzverhandlungen nicht vollständig aufgefangen werden und Zeit muss überbrückt werden.
TPP: Was sind die Hauptmotive, für Immobilienleasing im Pflegebereich?
TS: Derzeit steht das Thema Liquidität im Vordergrund. Die Aufgabe ist, den Liquiditätsbedarf im Rahmen eines Sale-and-lease-back aus den Bestandsimmobilien zu decken. Dazu kommen die anstehenden Aufgaben. Es werden ESG-konforme Gebäude benötigt. Das führt vielfach zu Investitionsbedarf. Die Digitalisierung der Pflege führt zu weiterem Investitions- und damit Liquiditätsbedarf. Hinzu kommt: Viele Immobilien sind inzwischen in die Jahre gekommen. Es gibt also Sanierungsbedarf, oder es werden Ersatzneubaten erforderlich.
TPP: Eignet sich jedes Pflegeheim für ein Immobilienleasing-Engagement?
TS: Im Prinzip ja. Es muss aber eine langfristig marktfähige Immobilie sein. Damit fallen ggf. zu kleine (oftmals inhabergeführte) Häuser aus. Auch bei einem klassischen, über Jahrzehnte gewachsenen Haus, bei dem die Mitarbeitenden täglich einen Marathon im Dienst zurücklegen müssen, hätte ich meine Probleme.
TPP: Wie viele Pflegeheime hat die CoRE im Portfolio?
TS: Wir verwalten aktuell zehn Objektgesellschaften mit Pflegeimmobilien.
TPP: Welche Geschäftsentwicklung erwarten Sie für 2024?
TS: Wir sind grundsätzlich optimistisch. Eine konkrete Zahl möchte ich hier aber nicht nennen. Es gibt eine Reihe von aktuell diskutierten Vorhaben, die wir hoffen, 2024 umsetzen zu können. Auch die Banken zeigen sich interessiert. Bei den Neubauvorhaben sind die vorliegenden Bauangebote im Rahmen des aktuell Möglichen wirtschaftlich. Aber wir müssen diese losen Enden alle im Rahmen von Verträgen zusammen bekommen.
Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von CHC Immobilien GmbH
Erstveröffentlichung: The Property Post, Februar 2024
