Oft führen Schmerzen zum Erfolg

Die Anforderungen von vermögenden Familien an einen Property Manager unterscheiden sich erheblich von denen institutioneller Investoren. Unterm Strich sind die Wünsche bei Familien deutlich individueller und aufwendiger. Was Familien wünschen, worauf der Property Manager sein Augenmerkt richten muss und wie Famos Immobilien in diesem Bereich aufgestellt ist, erläutert:

Hans Hünnscheid, Geschäftsführer von Famos Immobilien, einem Multi-Family-Office für Immobilienvermögen

TPP: Herr Hünnscheid, Property Management ist eigentlich ein eher langweiliges Thema…

HH: Auf den ersten Blick mag das so sein. Aber sobald man sich näher damit beschäftigt, merkt man, mit wie vielen zum Teil hochbrisanten Fragen sich der Property Manager auseinander setzen muss. Der Property Manager ist der Kostenvermeider und Kostenoptimierer einer Immobilie. Das sehe ich als eine spannende Aufgabe an. Dazu ein Beispiel: Die laufenden technischen Prüfungen, die der Property Manager durchführen muss – also TÜV-Abnahmen, Überprüfung der Aufzüge, Begehungen, Brandschau etc. –, werden bei Transaktionen immer wichtiger. Käufer lassen sich zunehmend die gesamte Dokumentation der Halteperiode vorlegen. Gibt es da Lücken, werden die Kaufinteressenten immer versuchen, den Kaufpreis zu drücken. An dieser Stelle ist die gründliche Arbeit des Property Managers also extrem wichtig.

TPP: Die Abgrenzung von Asset Management und Property Management definiert jeder anders. Wo zieht Famos die Grenze?

HH: Kurz gesagt: Der Asset Manager steuert die Bestände. Der Property Manager setzt die Vorgaben um – sowohl technisch als auch kaufmännisch. Bei einigen Mandanten agiert Famos Immobilien als Asset Manager und Property Manager, bei anderen nur als Property Manager. Da wird das Asset Management von der Familie gemacht.

TPP: Was ist aus Ihrer Sicht die bessere Konstellation?

HH: Es ist einfacher, wenn man zugleich Asset Manager als auch Property Manager in einer Person ist. Dabei entfällt schlicht eine Schnittstelle. Wenn die Aufgaben auf zwei Gesellschaften verteilt sind, ist mehr Abstimmung notwendig.

TPP: Sind vermögende Familien besondere Mandanten, was das Property Management angeht?

HH: Die Anforderungen von vermögenden Familien unterscheiden sich erheblich von denen institutioneller Investoren. Unterm Strich sind die Anforderungen bei Familien deutlich individueller und auch aufwendiger. Dies zeigt sich beispielsweise beim Thema Budget, das für das Property Management zur Verfügung steht: Bei Institutionellen wird in der Regel ein Budget am Anfang des Jahres festgelegt – meist ein bestimmter Prozentsatz der Mieteinnahmen oder nach Rücksprache mit dem Assetmanger. In diesem Rahmen kann der Property Manager die Immobilien in Eigenregie verwalten. Bei Familien sind dagegen viel mehr laufende Einzel- und individuelle Absprachen bei bestimmten Maßnahmen notwendig. Unterm Strich erhöht dies den Aufwand. Des Weiteren ist der Erklärungsbedarf bei vielen Maßnahmen oft höher. Der Grund: Während der Property Manager bei den meisten Institutionellen mit Immobilienprofis zu tun hat, ist bei Familien teilweise nicht so viel professionelles Immobilien-Knowhow vorhanden. Dies führt zu mehr Rückfragen, Diskussionen und Abstimmungsbedarf.

TPP: Wie gewinnt Famos neue Mandate von Familien?

HH: Meist kommen neue Mandate über Immobilien, die dem Eigentümer „Schmerzen“ bereiten. Dazu ein Beispiel: Eine Immobilie wurde über Jahre nicht richtig Instand gehalten bzw. Instand gesetzt. In der Folge kommt es zu einem größeren Problem, das erhebliche Kosten verursacht. Klassische Beispiele sind entweder, wenn die Heizung oder die Lüftungsanlage komplett neu gemacht werden müssen. Das ist dann meist der Punkt, an dem wir ins Spiel kommen. In solchen Fällen dauert es schnell zwei bis drei Jahre, bis das Haus in Bezug auf das Property Management wieder in einem guten Zustand ist und es nicht ständig Probleme gibt.

TPP: Wie groß ist die Property Management Abteilung von Famos?

HH: Das Property Management ist mit Abstand unsere größte Abteilung. Von insgesamt 26 Mitarbeitern bei der Famos sind zwölf der Einheit Property Management zugeordnet. Verantwortet wird der Bereich von Klaus Steufmehl.

TPP: Wo liegen die Bestände von Famos?

HH: Große Teile liegen in Nordrhein Westfalen, hinzu kommen Schwerpunkte in Berlin und Nürnberg. An weiteren Standorten managen wir einzelne Objekte.

TPP: Erbringt Famos seine Property Management Leistungen nur von der Zentrale im Rheinland aus?

HH: Ja. Voraussetzung hierfür ist allerdings ein exzellentes Facility Management und eine sehr gute und enge Absprache zwischen Property Manager und Facility Manager.

TPP: Macht Famos denn das Facility Management auch selbst?

HH: Nein, wir machen nur Asset und Property Management.

TPP: Können große Property Manager nicht deutlich effizienter arbeiten als ein relativ kleines Haus wie Famos?

HH: Effizienz ist nicht das alleinige Kriterium. Unsere Mandate sind teilweise sehr individuell und personenbezogen. Hier gilt der Grundsatz: Je individueller die Mandate, desto wichtiger der persönliche Kontakt. Oft kommen zu uns enttäuschte Kunden von den großen Property Managern. Diese wollen die Anonymität und den schnellen Wechsel der Ansprechpartner nicht mehr. Wichtig ist des Weiteren, dass es eine gute Vertretungsregelung bei Abwesenheiten gibt. Hier sind wir mit unserem langjährig stabilen Personalstamm sehr gut aufgestellt.

TPP: Sind Sie dann nicht auch teurer als die Konkurrenz?

HH: Es gibt immer jemanden, der einen im Preis unterbietet. Allerdings verstehen unsere Kunden, insbesondere wenn sie mit einer Immobilie in einer Problemsituation zu uns kommen, dass dem Preis auch eine gute Leistung gegenüber steht. Allerdings spüren wir den Preisdruck schon. Wir mussten insofern darauf reagieren, als dass wir unsere Verträge angepasst haben. Es gibt klar definierte Regelleistungen und es gibt Sonderleistungen, wie beispielsweise Abwicklung von Versicherungsfällen oder Umsetzung im Nachgang von Rechtsstreitigkeiten, die dann auch separat vergütet werden.

TPP: Herr Hünnscheid, wir danken Ihnen für das Gespräch!

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von Famos Immobilien GmbH
Erstveröffentlichung: The Property Post, Juli 2018