Neuer Rekord

Der deutsche Logistikimmobilienmarkt erreicht in diesem Jahr einen neuen Rekord. Das Investment Team von Realogis hat das Investitionsvolumen für 2017 auf ca. 8 Mrd. EUR geschätzt. Der Anstieg um 77, 7 Prozent gegenüber dem Vorjahr ist nicht nur auf stabile Mieten und – im Vergleich zu anderen Assetklassen – nach wie vor überdurchschnittliche Renditen bei Logistikimmobilien zurückzuführen. Ein dritter entscheidender Faktor ist die Lage: Deutschland gilt sowohl geographisch-strategisch wie auch infrastrukturell als bester Standort innerhalb Europas für Logistikimmobilien. Das lockt ausländische Käufer immens an. Gute Beispiele sind die in diesem Jahr durchgeführten großvolumigen Übernahmen: Logicor durch China Investment Corporation (ca. 2 Mrd. EUR) und der Hansteen-Verkauf an Blackstone und M7 Real Estate (1 Mrd. EUR). Der nachhaltige Trend zu einer Institutionalisierung des Produkts Logistikimmobilien ist seit Jahren in Gang gesetzt.

Oliver Raigel, Clemens Kerscher und Bülent Alemdag aus dem Realogis Investment Team kommentieren den Investmentmarkt für Logistikimmobilien 2017 und geben ihre Prognose für das Jahr 2018.

Wie hoch ist das bis jetzt umgesetzte Transaktionsvolumen 2017 und welche Entwicklung gegenüber 2016 ist daraus zu erkennen?

Oliver Raigel: Das Jahr 2017 bricht alle Rekorde. Allein bis Anfang Dezember 2017 hatten wir rund 7 Mrd. EUR in Logistikimmobilien-Transaktionen verzeichnet. Wir gehen von bis zu 8 Mrd. EUR Gesamttransaktionsvolumen aus. Entscheidend zum neuen Rekordergebnis beigetragen haben großvolumige Portfoliotransaktionen.

Welche Immobilien haben 2017 den Besitzer gewechselt?

Oliver Raigel: Hauptsächlich standen Neubau- und moderne Logistikimmobilien in A- und B-Lagen im Fokus der Anleger. Auch das Segment Gewerbe-/Industrieparks erfreut sich nicht nur bei Gemeinden, Projektentwicklern und Mietern zunehmender Beliebtheit, sondern auch bei vielen Investoren mit hohen Anlagedruck.

Nehmen größere Portfolio-Ankäufe á la Blackstone zu?

Bülent Alemdag: Während 2016 Portfoliotransaktionen mit unter 30% zum Ergebnis beitrugen, hat sich das Verhältnis 2017 mit 65% eindeutig zugunsten der Paketverkäufe verschoben. Davon entfielen – auch aufgrund von Restriktionen vieler Investoren in ihren Herkunftsländern hinsichtlich eines direkten Immobilienerwerbs – rund 25% auf Share Deals. Bei den Portfoliotransaktionen sind u.a. der Verkauf von Logicor an China Investment Corporation, die Übernahme von Geneba Properties durch Frasers Centrepoint, der Verkauf des deutschen Hansteen-Portfolios an Blackstone und M7 Real Estate sowie die Übernahme eines Kühlhallenportfolios durch Garbe zu nennen.
Aktuell werden in Deutschland zwei weitere größere Portfolio-Transaktionen als Share Deals vorbereitet. Somit kann der Anteil der großvolumigen Portfolioankäufe noch zunehmen.

Wie ist das Investoreninteresse in den Segmenten Light Industrial und Gewerbeparks sowie in der Risikoklasse Value-Add oder Cross-Docking?

Bülent Alemdag Die Nachfrage nach Logistikimmobilien im Segment Core und Core Plus – auch wenn die Spitzenrenditen im Core-Bereich für Trophy-Immobilien nunmehr bei 4,6% liegen – ist ungebrochen, und es gibt Tendenzen zu weiteren Preissteigerungen. Investoren haben zudem das Segment Gewerbeparks und Light Industrial wieder für sich entdeckt. Hier wachsen die Faktoren moderater als im Core / Core Plus Segment, wodurch je nach Lage und Baujahr höhere Renditemöglichkeiten winken.
Durch einen Mangel an Produktverfügbarkeit gepaart mit einem hohen Kapitaldruck sind Investoren bereit, zukünftig höhere Risiken einzugehen. Damit geraten vermehrt Value-Add geprägte Immobilien in den Fokus. Bei guter Lagestruktur werden mehr Käufer bereit sein, nachhaltig in diese Immobilien zu investieren, um die Leerstandquote signifikant zu senken.
Der Handel über das Internet erfreut sich schon seit einigen Jahren eines ungebremsten Wachstums und hat sich im B2C-Bereich laut Statista zwischen 2011 mit einem Umsatz von 24,4 Mrd. Euro bis 2017 mit prognostizierten 48,7 Mrd. Euro fast verdoppelt. Wir gehen davon aus, dass der Trend auch weiterhin anhält. Damit stehen auch zukünftig neben klassischen Core-Immobilien weiterhin Cross-Docking-Objekte ganz oben im Anlageprofil von Investoren.

Wer sind die Verkäufer, wer sind die Käufer - was hat sich hier gegenüber den letzten Jahren verändert?

Clemens Kerscher: Die Verkäufer bleiben klassischerweise Projektentwickler und zusehends auch Spezial-Investoren sowie Fonds. Hinzu kamen in diesem Jahr zum einen Privateigentümer und zum anderen Unternehmen, die den aktuell sehr guten Investmentmarkt im Zuge von sale-and-lease-back Transaktionen ausnutzen. Entsprechende Erlöse können die Unternehmen dann wieder in den Betrieb investieren.
Die Käufer sind überwiegend ausländische Investoren, wobei neuerdings die asiatischen Einkäufer den Großteil ausmachen. Sie werden ihr Engagement im nächsten Jahr deutlich intensivieren. Dies ist nach wie vor den hervorragenden Rahmenbedingungen in Deutschland im Vergleich zu allen anderen europäischen Ländern mit Industrie- und Logistikrelevanz geschuldet. Außerdem hat die gut ausgebaute Verkehrsinfrastruktur in Deutschland schon längst einen Spitzenplatz im internationalen Wettbewerb eingenommen.

Wie haben sich die Entwicklungen auf die Renditen an den Top-Standorten ausgewirkt?

Oliver Raigel: Im Core Segment sinken die Renditen aufgrund der großen Nachfrage kontinuierlich weiter. Im Vergleich zum Vorjahr ging es hier um durchschnittlich 8 Basispunkte nach unten. Aktuell liegt die Rendite bei 5% und knapp darunter bei 4,6 % im Prime Bereich. Bei Light Industrial Objekten liegen wir im Ankauf zwischen 6,3 % und 7,5 % an den Top-Standorten.

Wir haben im laufenden Jahr bei Last-Mile-Logistik wie z.B. Amazon Fresh ein gesteigertes Interesse der Investoren gesehen – wird sich dieser Trend fortsetzen?

Oliver Raigel: Die Last-Mile-Logistik ist in aller Munde, insbesondere im Lebensmittelbereich. Immer mehr Konsumenten trauen sich zu, die Lebensmittel online zu bestellen oder ziehen in Erwägung, dies in der Zukunft auszuprobieren. Laut Statista kaufen 16% der Verbraucher in Deutschland ihre Lebensmittel sowohl auf dem traditionellen Wege als auch online, obwohl überwiegend traditionell. Die Antworten belaufen sich mit 25,6% auf „seltener“, trotzdem laut der Umfrage von Ernst & Young möchten 12% der Verbraucher in Zukunft häufiger übers Internet einkaufen. Auch dieser Trend ist bei den Investoren angekommen, sodass einige daran interessiert sind, die Last-Mile-Logistik in ihren Portfolios aufzunehmen. Diesbezüglich werden, im Gegensatz zu bisher üblichen Ankaufsprofilen, in sehr guten Lagen Immobilien ab 5.000 m2 abgefragt und Volumina ab 5 Mio. EUR akzeptiert.

Wie wird die weitere Entwicklung des Investmentmarktes für Logistikimmobilien für 2018 eingeschätzt?

Oliver Raigel: Wir gehen davon aus, dass die Angebotsknappheit und der Ansturm auf Logistikimmobilien die Preise weiterhin wachsen lassen. Ob das diesjährige Rekordergebnis in den nächsten Jahren wiederholt werden kann, ist allerdings sehr vage mit „Ja“ zu beantworten. Der größte Teil der Investmentvolumina ist auf die großvolumigen Deals zurückzuführen, die im Vorjahr noch nicht abzusehen waren. Grundsätzlich gehen wir davon aus, dass der Wachstumstrend weiterhin anhält und der Durchschnittswert der letzten drei Jahre von 2014 bis 2016 in Höhe von 4,5 Mrd. EUR unserer Schätzung nach übertroffen wird. Wir wagen sogar die Prognose, dass Logistikimmobilien mittelfristig den stationären Retail-Bereich – und insbesondere das aus unserer Sicht im Strukturwandel befindliche Fachmarktgeschäft  – als zweitgrößte Gewerbeimmobilienklasse nach Office ablösen wird.

Rendite von Logistikimmobilien in Bezug auf Mietvertragsdauer an deutschen Standorten

Rendite von Industrie- und Gewerbeparks in Bezug auf Mietvertragsdauer an deutschen Standorten
 

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von Realogis GmbH
Erstveröffentlichung: Realogis Branchen-News, Dezember 2017