Neue oder alte Favoriten?

Die Corona-Pandemie, eine stark anziehende Inflation und regulatorische Vorschriften zum Thema ESG stellen institutionelle Investoren vor neue Herausforderungen. Wie reagieren sie darauf, und welche Immobilien-Assetklassen erweisen sich unter den aktuellen Bedingungen als Favoriten? The Property Post sprach darüber mit Dr. Sven Helmer, Managing Director bei LAGRANGE Financial Advisory.

The Property Post: Herr Dr. Helmer, als Immobilienexperte und Placement Agent beraten Sie institutionelle Investoren bei ihren Immobilienengagements. Nun sind Immobilien ja an sich ein langfristiges Anlagegut, aber derzeit erschweren gleich mehrere Entwicklungen jede Prognose. Beginnen wir bei der Inflation, die doch relativ überraschend auf mittlerweile mehr als vier Prozent hochgeschnellt ist. Was heißt das für die Immobilienmärkte? Welche mittelfristigen und welche kurzfristigen Auswirkungen erwarten Sie?

Dr. Sven Helmer: Bei Mietverträgen, die eine Anpassung an die Inflationsraten vorsehen, führt die höhere Inflation zu erfreulichen Mietsteigerungen. Im Bürosektor sind solche indexierten Mietverträge weit verbreitet, oft verbunden mit der Erreichung definierter Schwellenwerte. Auch Wohnungsmietverträge enthalten immer häufiger eine entsprechende Indexklausel. Miet- und Pachtverträge für Parkhäuser sehen häufig eine jährliche Anpassung vor, die nicht an bestimmte Schwellenwerte gebunden ist. Deshalb steigen hier die Mieten schneller und deutlicher als in anderen Assetklassen.
Wichtig ist natürlich auch, wie sich die Inflation weiterhin entwickelt. Sowohl die amerikanische Notenbank als auch einige Experten gehen von einem mittelfristig höheren Inflationsniveau aus, als wir es in den letzten zehn Jahren hatten. Hier sind teilweise 2,5 bis 3,0 Prozent pro Jahr im Gespräch. Für Neubauten bedeutet das: Materialpreise und Projektentwicklungen werden teurer. Dies wiederum ist eine gute Nachricht für die Bestandshalter, die deshalb weniger Konkurrenz haben. Die Projektentwickler richten sich auf diese steigenden Preise teilweise ein und sichern sich schon mittelfristig Material zu festen Kosten, soweit man das eben kann. Insgesamt ist das also eine spannende Entwicklung für die Bestandshalter auf der einen Seite und für die Projektentwickler, die sich auf dieses neue Umfeld entsprechend einrichten und einstellen müssen, auf der anderen Seite.

TPP: Die Corona-Pandemie hat einige Assetklassen in Mitleidenschaften gezogen und andere beflügelt. Bleibt es bei den bekannten Favoriten, oder übernehmen andere Nutzungsarten diese Rolle?

S. H.: Einige während der Lockdowns einsetzenden Entwicklungen haben sich nach der Aufhebung der Lockdowns sogar noch verstärkt. Das gilt beispielsweise für den Lebensmitteleinzelhandel, der die 2020 erzielten Umsatzsteigerungen 2021 noch einmal toppen wird, also von einem sehr hohen Niveau aus weiter zulegt. Wer in Lebensmitteleinzelhandelsimmobilien und verwandten Nutzungsarten des täglichen Bedarfs – Apotheken, Drogerien und andere – investiert hat, profitiert davon. Zweitens gilt das für Wohnimmobilien. Die Nachfrage nach einem zusätzlichen Zimmer, einem Balkon oder einer Gartenfläche wurde durch die Lockdowns und den Trend zum Homeoffice befeuert, und dies auch außerhalb der Städte. Der dritte Sektor, der profitiert hat, ist bekanntlich die Logistik. Allerdings hatte die deutsche Logistikbranche 2020 einen kleinen Umsatzrückgang zu verzeichnen. Diese Delle wird 2021 nivelliert. Wir kommen wahrscheinlich wieder auf die Umsätze von 2018/2019, werden also einen entsprechenden Aufholeffekt sehen. Logistik bleibt damit weiterhin einer der Favoriten. Neu in die Favoritenriege aufgestiegen sind Büroimmobilien aus dem Value-Add-Segment. Für Unternehmen wird es immer wichtiger, hochqualifizierte Mitarbeiter zu gewinnen. Der Fachkräftemangel wird zunehmend zum Problem. Das treibt die Nachfrage nach hochwertigen Büroflächen in attraktiven Innenstadtlagen oder im CBD an. Bestehende Bürohäuser dort müssen modernisiert werden, und das ist eine Chance für Value-add-Investoren. Pflegeimmobilien zählen ebenfalls zu den Favoriten. Im Jahr 2050 werden etwa dreißig Prozent der Bevölkerung über 65 Jahre alt sein. Diese Nachfrage stößt auf ein relativ schwaches Angebot, in quantitativer, aber auch in qualitativer Hinsicht. Derzeit sind etwa 40 Prozent der Pflegeheime älter als 30 Jahre und müssen dringend aktuellen Anforderungen angepasst werden.

TPP: Welche Auswirkungen hat die ESG-Taxonomie der Europäischen Union. auf das institutionelle Investment? Kommt es zu einem Paradigmenwechsel?

S. H.: Artikel 8 und Artikel 9 der Offenlegungsverordnung sorgen für viele Diskussionen. Fonds müssen sich in diese Richtung orientieren. Die ESG-Taxonomie treibt den Bereich Value add weiter an. Neue Flächen sollen nicht mehr in dem Maße ausgewiesen werden, wie das in den Jahrzehnten zuvor der Fall war. Das führt zu Nachverdichtungen und dazu, dass Bestandsimmobilien modernisiert werden. Das ist eine Chance für Value-add-Investoren, denn im Bestand selbst sind die Renditen oft sehr gering, und oftmals sind nur relativ geringe Mittel für solche Modernisierungsmaßnahmen vorhanden. Ein zweiter Bereich, in dem wir interessante Entwicklungen in Richtung Artikel 8-Fonds sehen, ist der Bereich Lebensquartiere. Das heißt, man gestaltet sich das Umfeld in einem Stadtquartier selbst. Es gibt Wohnflächen, es gibt Flächen für Lebensmittelversorgung und Flächen für Güter des täglichen Bedarfs. Quartiere lassen sich so nachhaltig gestalten, dass man auch hier Voraussetzungen für Artikel 8 erfüllt. Wir sehen daher auch eine Nachfrage in diesem Segment, um ESG-Kriterien für die Investoren zu erfüllen. An ESG wird man so schnell nicht mehr vorbeikommen.

TPP: Daran kommt man nicht vorbei, aber es eröffnet für die Portfoliostrategien auch neue Chancen, wie wir gerade gelernt haben, – und auch die Inflation eröffnet neue Chancen… Herr Dr. Helmer, vielen Dank für dieses spannende Gespräch!

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von LAGRANGE Financial Advisory
Erstveröffentlichung: Als Videointerview durch LAGRANGE Financial Advisory