Make or Buy

Make or Buy – Selbst machen oder kaufen: Vor dieser Frage stehen Immobilienunternehmen immer wieder, wenn es um Digitalisierungs- und Softwarelösungen geht. Heike Gündling und Prof. Dr. Claudia Nagel, zwei Top-Expertinnen auf diesem Gebiet, klären im Dialog, welche Kriterien die Entscheidung leiten sollten. Gündling ist Managing Director Real Estate bei Eucon und war zuvor in Geschäftsleitungsverantwortung bei verschiedenen Immobilienunternehmen. Nagel ist Gründerin des Proptech Company Builders High Rise Ventures und führte zuvor das Start-up KIWI zum Erfolg. Sie hält zudem eine Professur an der bbw Hochschule.

Die Immobilienwirtschaft besteht vorwiegend aus mittelständischen Unternehmen. Hat das einen Einfluss darauf, ob sie von ihr benötigte Softwarelösungen selbst entwickelt oder einkauft?
Heike Gündling: Zunächst einmal ist es eine grundsätzliche strategische Entscheidung, was ich als Unternehmen selbst mache und welche Leistungen ich einkaufe. Mittelständler genießen hier eine größere Entscheidungsfreiheit als Konzerne, weil sie weniger strikt an eine übergeordnete Unternehmenspolitik gebunden sind. Andererseits verfügen sie über weniger Ressourcen, insbesondere nur selten über eigene IT-Abteilungen.

Claudia Nagel: Make-or-Buy-Fragen stellen sich insbesondere für stark wachsende Unternehmen. Sie müssen entscheiden, ob sie die dafür erforderlichen Ressourcen intern aufbauen oder teilweise auf externe Dienstleister und Anbieter zurückgreifen. Corporates wachsen anders als mittelständische Unternehmen in der Regel durch Zukäufe oder investitionsintensive Eigenentwicklungen. Bei kleinen und mittelständischen Unternehmen (KMU) treffen wir häufig Mischformen an: Das Unternehmen kauft beispielsweise eine ERP-Software zur Verwaltung seiner Immobilien ein, im Idealfall bereits als Software as a service (SAAS). Die Implementierung und das Training der Mitarbeiter übernimmt hierbei ein externer Dienstleister. Danach übernimmt das Unternehmen die „Pflege“ der Software selbst.

Ist die strategische Entscheidung damit schon aufgrund der Unternehmensgröße bereits gefallen?
HG: Keineswegs. Hier spielen weitere Faktoren eine womöglich sogar größere Rolle. Software dient in der Regel entweder zur Optimierung vorhandener Prozesse oder zu deren Neuaufstellung. Das Unternehmen muss sich fragen, ob der jeweils zur Entscheidung anstehende Prozess das eigene Geschäftsmodell nur verbessert oder substanziell verändert. Im ersten Fall liegt es nahe, eine bestehende Lösung einzukaufen. Im zweiten Fall sollte geprüft werden, ob die Antwort nicht besser „make“ lauten sollte. Dazu die Frage, was ich brauche: Müsste ich eigenes Personal einstellen, um die betreffende Lösung operativ zu beherrschen, oder sogar eigene Organisationsstrukturen? Möchte ich eine Lösung aufbauen, die auch für Dritte interessant ist, oder gar ein eigenes Startup? Grundlegend für die Entscheidung ist immer der Dreiklang von Produkt, Prozess und Geschäftsmodell.

Ist also die Entscheidung, ob ich zukaufe oder selbst entwickle, abhängig von Nähe beziehungsweise Ferne des entsprechenden Prozesses zu meinem eigenen Geschäftsmodell?
CN: Unter anderem, aber nicht ausschließlich. Gehört ein Prozess oder die daraus resultierende Leistung zum Kerngeschäft, wird das Unternehmen immer versuchen, das selbst zu machen. Denn nur so kann es sich vom Wettbewerb abheben. Andererseits muss das Unternehmen für seinen konkreten Bedarf am Markt eine Lösung finden können. Die Immobilienbranche ist extrem inhomogen und fragmentiert und damit eine große Spielwiese für Nischenlösungen. Geht es um die Lohnbuchhaltung oder das Rechnungswesen, können Sie zwischen mehreren konkurrierenden Lösungen am Markt wählen. Wenn Sie aber eine IT-Lösung beispielsweise für das Nebenkostenmanagement von Logistikimmobilien suchen, finden Sie vielleicht kein passendes Angebot. Neben der Nähe zum Kerngeschäft würde ich deshalb eine zweite Faustregel ergänzen: Um so spezifischer der Anwendungsfall, umso eher lohnt sich eine Eigenentwicklung.

Was ist teurer – die Anschaffung einer bestehenden Softwarelösung oder die Eigenentwicklung?
CN: Für einen Mittelständler ist es in der Regel günstiger, Software extern zu beziehen und auch die Anpassung auf die eigenen Bedürfnisse durch einen Dienstleister durchführen zu lassen.

HG: Proptechs und etablierte Technologie-Unternehmen fokussieren sich in der Regel auf eine oder wenige Produktreihen. Durch entsprechende Absatzzahlen können sie von den Vorteilen der Skalierung profitieren, vor allem aber verfügen sie zumeist auch durch ihre konzentrierte Befassung über einen Knowhow-Vorsprung, sodass – am Ende ihre Produkte oft günstiger sein können als Eigenentwicklungen.

CN: Das ist aus meiner Sicht nicht in allen Fällen zutreffend. Die eben erwähnten hoch spezialisierten Nischenlösungen lassen sich oft nicht skalieren. Für solche Produkte entfällt der Skalierungsvorteil. Deshalb gelingt es Mittelständlern immer wieder, aus Eigenentwicklungen Produkte als Spin-off abzuleiten und an den Markt zu bringen.

Hat „Buy“ nicht einige spezifische Nachteile? Erwirbt man beispielsweise nicht in der Regel eine Menge Features mit, die man gar nicht benötigt?
HG: Wer Software as a service einkauft, sollte vor diesem Nachteil geschützt sein, weil diese Produkte in der Regel modular aufgebaut sind und an die jeweiligen Kundenbedürfnisse angepasst werden können.

Wie steht es um die Integration zugekaufter Lösungen in die bestehende IT-Landschaft, zumal wenn diese weitere zugekaufte Lösungen beinhaltet?
CN: Hier stehen wir noch ganz am Anfang. Leider standardisieren Anbieter ihre Schnittstellen bislang nicht immer. Damit wollen sie den Wechsel zu Wettbewerbern oder das Andocken von Konkurrenzprodukten erschweren. Seit sich für unterschiedliche Anwendungen Plattformen etablieren, steigt allerdings der Druck zu standardisierten, offenen und gut dokumentierten API-Schnittstellen.

HG: Das kann ich nur bestätigen. Hier besteht seitens der Immobilienunternehmen zu Recht die Erwartungshaltung, dass die Technologieanbieter stärker als echte Partner im Ökosystem agieren und die prozessuale und technische Integration als Teil ihrer Leistung anbieten.

Bislang sprachen wir vor allem von technischen und kaufmännischen Aspekten. Der eigentliche Engpass dürfte allerdings der Mensch sein. IT-Fachkräfte sind derzeit knapp und werden heftig umworben. Welche Rolle spielt dieser Mangel?
CN: Eine große, und in Zukunft eine überragende. Technik wird dabei aber keine bedrohliche, sondern eine sehr hilfreiche Rolle spielen. Computergestützte Systeme nehmen den Menschen zunehmend alle Tätigkeiten ab, die wiederkehrend und für die Künstliche Intelligenz (KI) erlernbar sind. Beispielsweise werden Asset Manager künftig wesentlich größere Portfolios betreuen können als heute. Generell kann KI-unterstütztes Arbeiten bereits kurzfristig eine Verdoppelung der menschlichen Arbeitsleistung herbeiführen, das heißt innerhalb der kommenden zwei Jahre. Der Schlüssel zum Erfolg ist die Offenheit der Mitarbeiter für die Mensch-KI-Interkation.

HG: Der Mangel an Fachkräften spricht daher tendenziell für Buy-Lösungen. Denn spezifisches IT-Knowhow muss nicht zwingend Teil eines Immobilienunternehmens sein.
Die strategische Expertise hingegen, gerade auch im Hinblick auf digitale Entscheidungen, ist innerhalb der Unternehmen zwingend notwendig und muss deshalb besonders auf der Managementebene der Immobilienunternehmen, präsent sein.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von Eucon, High Rise Ventures
Erstveröffentlichung: Immobilienmanager, April 2020