„Logistik ist systemrelevant“

Christopher Garbe, Geschäftsführer der GARBE Industrial Real Estate, äußert sich im TPP-Interview zu den Corona-Auswirkungen auf Logistikimmobilien und wie sich Mieten und Kaufpreise entwickeln.

The Property Post: Herr Garbe, wie kommen Sie als Entwickler, Vermieter und Investor von Logistikimmobilien durch die Krise?

Christopher Garbe: Die Auswirkungen auf unser Geschäft sind bislang moderat, weil wir aufgrund der guten wirtschaftlichen Ergebnisse der letzten Jahre solide aufgestellt sind. In den vergangenen Wochen haben wir zahlreiche Anfragen vor allem für die Zwischenlagerung bekommen, denen wir bei einer Auslastung von 98 Prozent nicht nachkommen konnten. Durch unsere gute Eigenkapitalausstattung können wir schnell auf Chancen reagieren, die sich aus der Krise ergeben. Dies gilt insbesondere für gute Grundstücke und gegebenenfalls auch für spekulative Entwicklungen von Logistikimmobilien. Zu Beginn der Krise sind wir rechtzeitig auf unsere Partner zugegangen und haben gemeinsam besprochen, wie man Vermögen und Geschäft so gut es geht zu schützen kann. Mit den Mietern haben wir aktiv das Gespräch gesucht, um bei Problemen zusammen Lösungen zu finden. Momentan beobachten wir am Markt, dass einige Mieter Entscheidungen nach hinten schieben.

The Property Post: Welche Trends und Entwicklungen werden auch nach der Krise Bestand haben?

Christopher Garbe: Wir sind überzeugt, dass die ohnehin hohe Nachfrage nach Logistikflächen auch nach der Krise nicht nachhaltig einbrechen wird. Das liegt vor allem an zwei Gründen: Die Akzeptanz des E-Commerce wird sich weiter erhöhen und zu einer andauernden Nachfrage nach geeigneten Logistikflächen führen. Zum anderen werden Unternehmen Ihre Lagerbeständen erhöhen, um unabhängig von internationalen Lieferketten zu sein. Gleiches gilt auch für systemrelevante Güter, wie Medikamente, medizinische Ausstattung oder Lebensmittel, für die in Zukunft größere Lagerbestände aufgebaut werden – wodurch ebenfalls der Flächenbedarf zunehmen wird.

The Property Post: Viele Experten rechnen damit, dass sich Unternehmen lokaler aufstellen, um sich unabhängiger zu machen?

Christopher Garbe: Dieser Annahme stimmen wir prinzipiell zu. Viele Unternehmen werden für Ihre Produkte und Lieferketten die Lagerbestände und Produktionsstätten lokaler und diversifizierter aufstellen. Dadurch könnten auch C-Standorte interessant werden. Darüber hinaus werden Datencenter und Liegenschaften mit relevanten Datenkontenpunkten und der richtigen Energieversorgung mittelfristig an Bedeutung gewinnen. Auch wenn der Wirtschaftsabschwung nicht ganz kompensiert werden kann, ist ein kompletter Einbruch der Nachfrage dennoch unwahrscheinlich. Ein Punkt wird in diesem Zusammenhang sehr deutlich: Wenn wir die Grundversorgung der Gesellschaft sicherstellen, Puffer vergrößern und die Abhängigkeit von internationalen Lieferketten reduzieren wollen, ist eine Ausweitung genehmigter Logistikflächen seitens der Kommunen unumgänglich.“

The Property Post: Logistik gilt im Vergleich zu anderen Assetklassen als Gewinner der Covid-19-Pandemie. Teilen Sie diese Einschätzung?

Christopher Garbe: Ja, Logistik ist ein Gewinner der aktuellen Situation, getrieben durch den großen Gewinner E-Commerce. Als Assetklassen sind Hotel und Retail direkt von der Krise betroffen und offensichtlich weniger krisenresistent als andere Assetklassen, daher ist mit einer dauerhaften Preisreduzierung zu rechnen. Dagegen sind Logistik-, Lager-, und Produktionsflächen nur indirekt betroffen und auch in dieser Krise ein weitgehend stabiles Investment. Logistik ist nach unserer Überzeugung – neben Wohnimmobilien, Lebensmitteldiscountern und Datenzentren – systemrelevant. Denn die Krise zeigt klar, dass IT-basierte Kommunikation und Arbeitsprozesse essenziell sind. Die nötige Datenspeicherkapazität kann nur durch genügend Datenzentren zur Verfügung gestellt werden. Auch während der Krise werden Waren konsumiert, die distributiert und geliefert werden müssen. Man braucht hierfür nicht zwingend eine Ladenfläche, aber ganz sicher Lager- und Logistikflächen.“

The Property Post: Wie werden sich die Mieten und Kaufpreise mittel- und Langfristig entwickeln?

Christopher Garbe: Die Mieten für Logistikimmobilien werden unseres Erachtens stabil bleiben, sie sind auch weniger volatil als in anderen Assetklassen. Wir sehen bei einigen Objekten, zudem Mietsteigerungspotenzial durch die angesprochenen positiven Nachfrageeffekte. Zudem kommen kaum spekulative Neubauflächen auf den Markt. Ein Überangebot an Flächen wird es also erstmal nicht geben. Demgegenüber steht eine möglicherweise nachlassende Nachfrage, die sich durch abschwächende Wirtschaft ergibt. Allerdings wird diese nachgelagert sein, denn zunächst steigen die Flächenbedarfe durch erhöhte Lagerhaltung und größere Puffer in den Lieferketten. Insgesamt gehen wir davon aus, dass sich Logistikimmobilien gegenüber anderen Assetklassen, auch aufgrund der Systemrelevanz, verteuern, werden. Die Renditeerwartungen dürfte künftig zwischen der Rendite von Wohn- und Büroimmobilien liegen. Nicht zu vergessen, dass Logistik- und Industrieflächen mit anhaltender Urbanisierung noch Aufwertungspotential haben und weit weniger reguliert sind als Wohnimmobilien.“

The Property Post: Danke für das Gespräch!

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von GARBE Industrial Real Estate
Erstveröffentlichung: The Property Post, Mai 2020