Kein Finanzierungsstopp

Die Coronakrise hat das Transaktionsgeschehen an den deutschen Immobilienmärkten deutlich abgebremst. Interessante Investments bleiben aber weiterhin ebenso möglich wie die Aufnahme entsprechender Finanzierungen, sofern die Voraussetzungen dafür stimmen. The Property Post sprach darüber mit Markus Drews, Vorstand der DIOK RealEstate AG, Köln.

The Property Post: Die deutschen Immobilienmärkte liefen zuletzt auf Hochtouren, und mancherorts wurde schon die Frage nach möglichen Überhitzungen gestellt. Nach dem Ausbruch der Coronapandemie ist das kein Thema mehr, vielmehr wurde das Transaktionsgeschehen ziemlich abrupt ausgebremst. Wie schätzen Sie die Lage inzwischen ein?
Markus Drews: In der Tat haben wir eine abrupte Bremsung an den Immobilienmärkten gesehen, wie in anderen Wirtschaftszweigen auch. Dass das Investitionsgeschehen in den vergangenen Wochen so stark zurückgegangen ist, liegt vor allem daran, dass die zur Pandemieeindämmung notwendigen Kontaktbeschränkungen bei vielen Markakteuren erst einmal organisatorische Umstellungen erfordert haben. Aus dieser Phase kommen wir inzwischen aber langsam heraus, und einen kompletten Stopp hat es auch bisher nicht gegeben. Wir sind zum Beispiel mit unseren Geschäftspartnern weiterhin in Kontakt und es laufen auch Transaktionen. Perspektivisch muss man aber sehr genau hinsehen, wie sich die Pandemie und ihre Folgen in den einzelnen Marktsegmenten auswirken.

TPP: Was ist Ihre Einschätzung dazu, wo werden die negativen Auswirkungen gravierender sein, und wo werden sie sich eher im Rahmen halten?
M.D.: Starke Beeinträchtigungen gibt es jetzt schon im Hotelsegment, in Teilen des Einzelhandels und in allen Bereichen, die direkt oder indirekt mit Reisen und Tourismus zu tun haben. In unserem Segment, den Büromärkten ausgewählter Sekundärstandorte, beobachten wir dagegen eine bemerkenswerte Stabilität, und auch in anderen Segmenten wie bei Wohnimmobilien oder beim Lebensmitteleinzelhandel dürften die negativen Auswirkungen eher gering sein.

TPP: Worauf basiert Ihre Einschätzung, dass die Büromärkte an Sekundärstandorten sich vergleichsweise stabil entwickeln und wie erklären Sie sich das?
M.D.: Zu dieser Einschätzung kommen wir zum einen, wenn wir die Entwicklungen in unserem eigenen Portfolio seit dem Beginn der Coronapandemie resümieren, und zum anderen wird sie uns auch immer wieder in Gesprächen mit unseren Mietern und mit anderen Marktakteuren bestätigt, die an diesen Standorten aktiv sind. Das sind in der Regel sogenannte Sekundärstädte mit mehr als 100.000 Einwohnern oder in der unmittelbaren Umgebung großer Metropolen, die ein günstiges Risiko-Rendite-Profil haben. Schon in früheren Krisenphasen – wie beispielsweise zuletzt in der internationalen Finanzkrise 2008/09 – entwickeln sich die Büromärkte an diesen Standorten viel weniger volatil als in den A-Lagen der Top-7-Bürostandorte, die häufig im Fokus der großen Marktberichte stehen. Auch jetzt haben wir bislang von keinem einzigen unserer Büromieter Anfragen wegen Stundung von Mietzahlungen bekommen. Entsprechende Ersuchen erreichten uns lediglich von vier Mietern kleinerer Praxisflächen sowie einer kleineren Einzelhandels- und einer Gastronomiefläche, die aber insgesamt nur ein monatliches Mietvolumen von weniger als 20.000 Euro ausmachen. Die relativ hohe Stabilität dieser Märkte ist nicht zuletzt dem überdurchschnittlich hohen Anteil an erfolgreichen mittelständischen Unternehmen in diesen Märkten zu verdanken, die traditionell sehr standorttreu sind. Dazu kommt, dass wir auch für die Zukunft positive Einflussfaktoren sehen. Viele Unternehmen denken unter dem Eindruck der globalen Coronapandemie darüber nach, betriebliche Prozesse zurück ins Inland zu verlagern. Außerdem dürften Einzelbürolösungen wieder stärker gefragt sein, während der zeitweilige Trend zu Großraumbüros aus heutiger Sicht stärker hinterfragt werden wird. Vor diesem Hintergrund rechnen wir in ausgewählten Sekundärstandorten tendenziell mit einer steigenden Nachfrage nach Büroflächen.“

TPP: Welche Auswirkungen haben diese Entwicklungen auf die Finanzierung von Neuinvestitionen? Ist es schwieriger geworden, Finanzierungen zu bekommen?
M.D.: Natürlich sehen finanzierende Banken und andere Fremdkapitalgeber in einem anspruchsvollen Marktumfeld noch etwas genauer hin, wofür eine Finanzierungsanfrage gestellt wird. Die Krisenfestigkeit der Investments ist ein Thema, das unter diesen Umständen an Bedeutung gewinnt. Wir nutzen einen Mix aus unterschiedlichen Finanzierungsmöglichkeiten, der sich bislang bewährt hat. Dabei liegt der Schwerpunkt auf klassischen Bankfinanzierungen und Anleiheemissionen, die wir tranchenweise parallel zu unseren Neuakquisitionen anbieten. Bei Emissionen am Kapitalmarkt wirkt sich die kurzfristige Entwicklung des Marktumfelds naturgemäß deutlicher aus, und hier ist es sicher sinnvoll, erst einmal einige Wochen abzuwarten. Das ist aber nichts Neues und war auch schon vor der Coronakrise so, weil es immer externe Einflussfaktoren gibt, die man bei der Wahl des Emissionszeitpunktes berücksichtigen muss. Bei Bankfinanzierungen haben wir nach wie vor keine Probleme, was sicherlich an unserem insgesamt konservativen Investmentansatz liegt.

TPP: Können Sie uns bitte kurz skizzieren, was ein konservativer Investmentansatz im Falle der DIOK konkret bedeutet?
M.D.: Zum einen fokussieren wir uns, wie eben schon erläutert, ausschließlich auf Büromärkte, in denen wir eine relativ hohe Stabilität und eine sehr geringe Volatilität sehen. Zum anderen gibt es innerhalb unseres Portfolios keine Quersubventionierung von Problemimmobilien durch erfolgreichere Objekte. Wir optimieren unsere Immobilien zwar, um deren Wert während der Investitionsphase zu erhalten und zu steigern, aber das bedeutet niemals, dass wir sie überhaupt erst einmal in die Gewinnzone bringen müssten. Vielmehr achten wir konsequent darauf, dass jedes erworbene Objekt von Anfang an positive Cashflows generiert. Nur wenn dieses Kriterium erfüllt ist, kommt das Objekt für die DIOK überhaupt infrage.

Vielen Dank für das Interview, Herr Drews.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von DIOK RealEstate AG
Erstveröffentlichung: The Property Post, April 2020