Immobilieninvestments

Die offenen Immobilien-Spezial-AIF sind zuletzt fast exponentiell gewachsen. Was aber passiert, wenn das Wachstum endet? Ist die Branche darauf vorbereitet? Über diese Fragen und darüber, was die INTREAL 2019 plant, spricht Michael Schneider, Geschäftsführer der INTREAL im Interview.

Herr Schneider, gibt es 2018 unter den Immobilienfondsinitiatoren ein dominierendes Thema?
MS: Es gibt nicht den einen großen Trend, sondern eher mehrere Entwicklungen, die parallel laufen. Wir beobachten nach wie vor den Trend zu Immobilien, die als krisensicher und konjunkturunabhängig gelten. Dazu zählen beispielsweise Einzelhandelsimmobilien, die langfristig an Lebensmitteleinzelhändler vermietet sind, oder Wohnimmobilien. Daneben gibt es die Tendenz, in immer neue Nischen zu investieren. Beispiele sind Kitas, Schulen oder Gewerbehöfe.

Auch die Struktur der Fonds hat sich verändert. Immer mehr Fonds werden für spezifische Anlegergruppen aufgelegt, d.h. es gibt Fonds nur für Versicherer, Fonds nur für Sparkassen etc. Bei einer homogenen Anlegerstruktur kann der Fondsmanager einfacher auf die rechtlichen, steuerlichen und sonstigen Bedürfnisse der Anleger eingehen. Unterm Strich führt diese Entwicklung dazu, dass die Fonds vielfach kleiner werden.  

Welche neuen Kunden haben 2018 begonnen, mit der INTREAL zu arbeiten?
MS: Es gibt vor allem zwei Gruppen, bei denen wir derzeit eine wachsende Nachfrage sehen. Da sind einmal die nicht-regulierten Asset Manager. Diese sehen bei ihren Wettbewerbern, wie einfach es ist, zusammen mit einer Service-KVG einen Fonds aufzulegen. Darüber hinaus ist ein Einstieg ins Fondsgeschäft oft sehr nachhaltig für diese Unternehmen, da sie so ihre Assets under Management ausweiten und langfristig sichern können.

Daneben wächst auch bei den KVGen, die über eine eigene Zulassung verfügen, die Nachfrage. Auch die zugelassenen KVGen stehen unter Kosten- und Effizienzdruck. Ein Teil der Häuser konzentriert sich zunehmend auf wichtige Kernkompetenzen und lagert Teilleistungen aus. Dies betrifft vor allem den regulatorisch enorm gewachsenen Aufwand im Bereich Back-Office-Leistungen wie Fondsbuchhaltung und -Controlling, Reporting sowie Beteiligungs- und Risikomanagement. In diesem Geschäftsfeld sehen wir zukünftig hohe Wachstumspotenziale.

Wir haben mit der Investmentsteuerreform, die Anfang 2018 in Kraft trat, einen größeren regulatorischen Brocken hinter uns. Welche weiteren Maßnahmen kommen auf die Branche zu?
MS: Derzeit sind keine größeren Maßnahmen des Gesetzgebers absehbar. Zwar kommt das Thema PRIIPs-Verordnung (Packaged Retail and Insurance-based Investment Products) auf uns zu, das im Wesentlichen die Erstellung von Basisinformationsblättern bei Publikumsfonds vorschreibt. Allerdings hält sich aus unserer Sicht der Aufwand in Grenzen. Des Weiteren wird die Reform der Share-Deals in Deutschland von der Politik vorbereitet.

Es geht am Spezialfondsmarkt schon fast zehn Jahre nach oben. Irgendwann wird der Boom ein Ende haben. Sind Fondsanbieter auf eine Marktkorrektur vorbereitet?
MS: Diese Frage treibt derzeit viele Akteure um. Auch wir haben uns intensiv damit befasst und zu diesem Zweck eine Umfrage unter unseren Fondspartnern durchgeführt. Das Ergebnis: Das Gros der Anbieter rechnet weder mit fallenden Immobilienpreisen, noch mit einem signifikanten Zinsanstieg. Hinzu kommt, dass regulierte Fonds generell konservative Produkte mit vergleichsweise niedrigem Fremdkapitaleinsatz sind. Drei Viertel unserer Fondspartner arbeiten mit Fremdkapitalquoten zwischen 30 und 50 Prozent – weitere zwölf Prozent sogar mit noch niedrigeren Quoten. Zudem haben sich die Fonds die niedrigen Zinsen langfristig gesichert. Ebenfalls interessant: Rund zwei Drittel gehen davon aus, dass institutionelle Investoren ihre Investments halten, auch wenn die Preise sinken. Unterm Strich komme ich also zu dem Schluss, dass die Branche auch auf eventuell schwierigere Zeiten gut vorbereitet ist.

Welche Geschäftsentwicklung erwarten Sie für die INTREAL im Jahr 2019 und darüber hinaus?  
MS: Wir haben zum Halbjahr 2018 die Marke von 20 Milliarden Euro bei den Assets under Administration (AuA) überschritten. Dies ist eine große Erfolgsgeschichte, 2019 feiern wir unser zehnjähriges Bestehen. In der zweiten Dekade der INTREAL wird das Thema Internationalisierung eine wichtige Rolle spielen. Aktuell sind wir noch sehr stark auf den Fondsstandort Deutschland fokussiert. Bei einer Prognose der AuA über das Jahr 2018 hinaus sind wir vorsichtig. Wir berücksichtigen, dass gute Immobilien nicht mehr so leicht zu finden sind. Dies verlangsamt natürlich auch unser Wachstum. Des Weiteren müssen wir davon ausgehen, dass der eine oder andere Anbieter auch Gewinne realisiert und Immobilien verkauft.

Daher müssen wir als Service-KVG uns ständig weiterentwickeln, um unsere gesteckten Ziele auch künftig zu erreichen. Ein großes und diversifiziertes Immobilienfondsvermögen ist dabei unverzichtbar, um positive Skaleneffekte zu generieren. Die aktuellen 20 Milliarden Euro AuA können insofern nur ein Zwischenziel sein. Die Weichen für eine weiterhin positive und wirtschaftlich erfolgreiche Zukunft der INTREAL wurden bereits gestellt. Insofern blicken wir optimistisch in die Zukunft und erwarten, dass sich das Wachstum der INTREAL auch über das Jahr 2018 hinaus fortsetzt.

Wie wird sich der Immobilienspezialfondsmarkt 2019 entwickeln?
MS: Das Produkt ist bei deutschen Investoren mittlerweile so etabliert und konkurrenzlos, dass ich weiterhin von einem sehr hohen Wachstum auf dem Niveau der Vorjahre ausgehe. 2017 flossen laut BVI netto die Rekordsumme von 9,8 Mrd. Euro in offene Immobilien-Spezialfonds. In den ersten fünf Monaten 2018 waren es 2,3 Mrd. Euro. Der Rendite-Spread zwischen Immobilien und anderen Anlagen ist immer noch hoch genug. Einziger limitierender Faktor ist die Verfügbarkeit von Immobilien. Dies könnte das Wachstum der Fonds 2019 dämpfen.

Sie haben zum Halbjahr 2018 die Marke von 20 Milliarden Euro Assets under Administration überschritten – und das nach nur neun Jahren am Markt. Hat Sie der Erfolg der INTREAL überrascht?
MS: Wir sind vor zehn Jahren natürlich mit Business-Plänen gestartet, die aus der damaligen Sicht durchaus ambitioniert waren. Aus der heutigen Perspektive griffen unsere Annahmen dennoch zu kurz. Den Prognosen zufolge wäre die INTREAL heute nur halb so groß, wie sie tatsächlich ist. Insofern kam der Erfolg in diesem Umfang schon überraschend. Auch wenn ich von dem Erfolg des Geschäftsmodells von Anfang an überzeugt war, hing das enorme Wachstum natürlich nicht allein von uns ab. Auch die positive Entwicklung der Assetklasse Immobilie im gesamtwirtschaflichen Umfeld hat ihren Teil dazu beigetragen. Aber ich bin überzeugt, dass die Qualität unserer Arbeit und der Pioniergeist, mit dem wir die Sache angegangen sind, ebenfalls einen sehr wichtigen Beitrag geleistet haben.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von IntReal International Real Estate Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH
Erstveröffentlichung: INTREAL Insights, September 2018