Immobilienfonds München

TPP: Vor kurzem haben Sie mit der Studie „Greater Munich Immobilienmarkt-Bericht 2016/2017“ eine Untersuchung der Immobilienmärkte der Metropolregion München veröffentlicht. Was hat Sie dazu veranlasst?

ME: Wir sind als Projektentwickler schwerpunktmäßig in der Metropolregion München tätig. Bei vielen unserer Immobilienprojekte haben wir festgestellt, dass sie – wie wir in Bayern oft sagen – weggegangen sind wie warme Semmeln. Und das obwohl wir ursprünglich längere Vermarktungs- und Verkaufszeiträume eingeplant hatten. Teilweise an Standorten, für die es eher schwierig war, Investoren zu gewinnen. Wir haben den Eindruck, dass es immer mehr Städte der Metropolregion geschafft haben, sich von der großen Stadt zu emanzipieren und ein hohes Maß an wirtschaftlicher Eigenständigkeit zu erreichen. Mit entsprechend positiven Auswirkungen auf die Immobilienmärkte. Wir haben daraufhin nach Marktinformationen und belastbaren Daten gesucht, um zu prüfen, ob sich dieser Eindruck durch harte Fakten bestätigen lässt – und wir sind auf eine Lücke gestoßen: Zu den Immobilienmärkten in der Metropolregion München gibt es kaum belastbare Informationen. So ist es zur Idee gekommen, gemeinsam mit DW Real Estate und bulwiengesa eine entsprechende Untersuchung durchzuführen.

TPP: Können Sie die wichtigsten Ergebnisse in wenigen Worten zusammenfassen?

ME: Sie stellen mich vor eine große Herausforderung – die Studie ist mit 130 Seiten recht umfangreich – aber ich versuche es trotzdem: Wir haben die Entwicklung der Wirtschafts- und Immobilienmarktdaten der Städte und Gemeinden der Metropolregion analysiert und mit den Erfolgsfaktoren für die Attraktivität als Wohn- und Unternehmensstandorte kombiniert. Das Ergebnis sind mehr als 20 Standorte, die man als Investment-Hotspots bezeichnen kann. Sie lassen sich in Evergreens, Hidden Champions und Rising Stars unterteilen und erfüllen die Investitionsanforderungen der unterschiedlichen Investorengruppen – von sicherheitsorientiert bis opportunistisch. Zusammengefasst entwickeln sich diese Standorte für Investoren zu echten Alternativen zum chronisch ausverkauften und sehr teuren München.

TPP: Klingt nach core, value add und opportunistic. Also ähnlich wie in den Großstädten oder in der Stadt München selbst.

ME: Es gibt schon deutliche Unterschiede. Naturgemäß ist das Investitionsrisiko in der Stadt München geringer, aber dieses geringere Risiko muss inzwischen sehr teuer erkauft werden. In einigen Fällen mit Renditen von deutlich unter vier Prozent muss man sich schon die Frage stellen, ob sich die Preise nicht doch schon zu weit vom Mietmarkt entfernt haben und ob nicht schon zu viel „Phantasie“ eingepreist ist. In den Investment-Hotspots der Metropolregion sind die Preise dagegen noch bezahlbar und die Renditen sind entsprechend höher.

TPP: Also sollten beispielsweise Versicherer und Versorger, die in Immobilien investieren wollen, sich stärker auf die Investment-Hotspots der Metropolregion konzentrieren?

ME: Grundsätzlich ja, die Metropolregion bietet viele attraktive Möglichkeiten, aber dennoch ist es wichtig, sich nicht allein auf die guten Marktdaten eines Standorts zu verlassen. Die Immobilienmärkte der kleineren Standorte unterscheiden sich deutlich von den Märkten einer großen Metropole. Wir haben immer wieder die Erfahrung gemacht, dass Immobilienprojekte dort vor allem dann erfolgreich sind, wenn sie zu einer deutlichen Erhöhung der urbanen Qualität beitragen. Sie müssen sehr genau auf ihre wirtschafts- und sozialräumliche Umgebung abgestimmt sein sowie im Quartiersbezug eine hohe Dichte und funktionale Durchmischung bei gleichzeitig kurzen Wegen ermöglichen. Aus diesem Grund sind die verfügbaren Marktdaten auch nicht ausreichend. Zukünftig könnten die Hotspots in Greater Munich noch konsequenter integrativ betrachtet werden und anhand eines qualitativen Attraktivitätskoeffizienten aus Wohnen, Büro und Handel abgeleitet werden.

TPP: Wie sieht das in der Praxis aus?

ME: In der Praxis hat sich, unserer Erfahrung nach, ein sorgfältig auf die lokale Markt- und Nachfragesituation abgestimmtes Nutzungskonzept aus Wohnungen, Büros, Einzelhandel, Praxen, Gastronomie und Kultur sowie einer optimalen Anbindung an bestehende Strukturen bewährt. Das setzt voraus, die lokalen Verhältnisse und Akteure sehr gut zu kennen und gemeinsam mit den Kommunen, Unternehmern und Bürgern Entwicklungsperspektiven zu erarbeiten, in denen das Projekt einen deutlichen Beitrag dazu leistet, individuelle Stärken des Standorts zu stärken und Defizite zu verringern. In diesem Sinne wollen wir mit unserer Studie auch mit Kommunen, Partnern in der Immobilienbranche, Investoren ins Gespräch kommen, um gemeinsam proaktiv Quartiere in der Metropolregion München zu entwickeln.

TPP: Viele Investoren werden zwar gerade in der aktuellen Niedrigzinsphase das Geld aufbringen können, aber bringen sie auch das Knowhow mit, das dazu erforderlich ist?

ME: Es ist eine klassische „make-or-buy“-Entscheidung, vor denen Investoren hier stehen. Entweder sie bauen selbst die Ressourcen auf, die dazu notwendig sind, sich in diesen Märkten erfolgreich zu bewegen, oder sie kooperieren mit Experten, die sich bereits länger darin aufhalten und eine entsprechende Erfahrung aufweisen können. Ganz ohne dieses Knowhow geht es nicht.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von Ehret+Klein Real Estate Management
Erstveröffentlichung: The Property Post, Januar 2017