Immobilien – als Assetklasse etabliert

Sowohl mit Blick auf die konjunkturelle Entwicklung insgesamt als auch im Bereich der institutionellen Immobilienanlage war das Jahr 2022 von erheblichen Herausforderungen geprägt. Welche dieser Herausforderungen werden das Marktgeschehen auch im Jahr 2023 prägen und welche Perspektiven zeichnen sich darüber hinaus ab? The Property Post sprach darüber mit Michael Schneider, Geschäftsführer der IntReal International Real Estate Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH, und Rudolf Kömen, Conducting Officer Portfolio Management bei der IntReal Luxembourg S.A.

The Property Post: Herr Schneider, Herr Kömen, noch Ende 2021 konnten sich Immobilieninvestoren über Nullzinsen freuen, und die Inflationsrate, die zwar bereits leicht angezogen hatte, lag noch weitaus niedriger als heute. Inzwischen ist die Inflation so hoch wie nie seit der deutschen Wiedervereinigung, die Zinsen steigen und die Konjunktur hat sich – nicht zuletzt wegen der vielfältigen internationalen Auswirkungen des Krieges in der Ukraine – deutlich abgekühlt. Was ergibt sich aus diesen Entwicklungen für die Kapitalanlage in Immobilien – insbesondere für institutionelle Investoren?

Michael Schneider: Zunächst einmal müssen wir uns vor Augen halten, dass wir es nicht erst seit Anfang 2022 mit einer Sondersituation zu tun haben, sondern dass auch die Jahre davor bereits von einer außergewöhnlichen Entwicklung geprägt waren. Die langjährige Phase der Niedrig-, Null- und Negativzinsen war historisch ohne Beispiel. Das waren natürlich besonders gute Bedingungen für die Immobilienanlagen, die mit regelmäßigen Ausschüttungen und damit vergleichbar hohen Renditen gegenüber alternativen Anlagemöglichkeiten punkten konnten. Dazu kamen die geringen Inflationsraten, die es in dieser Form zuvor auch nicht gegeben hatte. Normalerweise benötigen Immobilienanlagen für die Steigerung ihrer Ausschüttungsrendite eine gewisse Inflation, doch konnten sie das in dieser Phase durch überdurchschnittliche positive Wertentwicklungen kompensieren. Aber es war auch allen klar, dass dieser Zustand nicht ewig währen würde. Inzwischen haben sich die Rahmenbedingungen stark verändert, und wir müssen die Situation vor allem differenzierter betrachten als bisher. Die zentrale Frage dabei ist: Welche Faktoren haben wirklich Einfluss auf unser Geschäft, und wie wirken sie sich konkret aus?

TPP: Was wäre denn Ihre Antwort auf diese Frage?

M. S.: Ich halte es für besonders wichtig, zwischen temporären Einflüssen auf der einen Seite und den langfristig wirkenden Megatrends auf der anderen zu unterscheiden. Die Corona-Pandemie und der Krieg in der Ukraine sind in ihren Auswirkungen natürlich nicht zu unterschätzen, und es sorgt gesamtwirtschaftlich an vielen Stellen für besondere Schwierigkeiten, dass beides in dichter Folge kam und sich zeitlich zum Teil sogar überlagerte. Die Corona-Pandemie haben die Immobilienmärkte inzwischen weitgehend verarbeitet, und das auf eine bemerkenswert robuste Weise. Auch der Krieg in der Ukraine wird letztlich ein temporärer Effekt sein, auch wenn wir aktuell nicht absehen können, wann er enden wird. Welche Effekte ergeben sich also für die Immobilienanlage? Was die höheren Zinsen angeht, muss die Branche lernen, damit umzugehen. Aber wir haben ja nach wie vor keine extrem hohen Zinsen, und die Immobilienwirtschaft ist bis zum Anfang dieses Jahrhunderts auch mit deutlich höheren Zinsen als jetzt zurechtgekommen. Tendenziell bedeuten höherer Zinsen ja, dass ein Investor unter sonst gleichen Bedingungen zum Beispiel weniger Fremdkapital einsetzen und somit insgesamt weniger investieren kann. Hier stellt sich die Frage, ob sich die Immobilienquote in Bezug auf die Gesamtanlageportfolien verändert. Hohe bzw. langfristig höhere Inflationsraten führen andererseits über automatische Indexanpassungen – wenn auch unterschiedlich bei verschiedenen Immobilienklassen bzw. Objekten – zu steigenden Mieten und damit zu erhöhten Ausschüttungsrenditen. Das führt uns zu der Frage, auf welche Assetklassen innerhalb der Immobilienanlagen sich die Investmentaktivitäten dann fokussieren und zu welchen Preisen die Objekte erworben und / oder verkauft werden, beziehungsweise inwieweit es zu Umschichtungen innerhalb der Immobilienallokation kommt. Die Preise werden ganz klar von Angebot und Nachfrage bestimmt, und diese hängen wiederum zu einem großen Teil nicht nur von temporären Effekten, sondern von langfristigen Megatrends ab.

TPP: Einmal ganz direkt gefragt: Wie schätzen Sie Immobilien als Assetklasse heute ein. Haben sie an Attraktivität gewonnen oder verloren?

M. S.: In den vergangenen Jahren haben Immobilien aus Investorensicht deutlich an Attraktivität gewonnen, und das keineswegs nur wegen des günstigen Marktumfeldes. Vielmehr hat sich der gesamte Bereich der institutionellen Immobilienanlage stark professionalisiert. Immobilien sind heute für die meisten institutionellen Investoren eine ganz normale Assetklasse wie Rententitel oder Aktien, und keine Liebhaberei oder exotische Beimischung. Das hat natürlich auch mit dem deutlich gewachsenen Angebot an indirekten Anlagevehikeln wie Immobilien-Spezial-AIF und deren Vorteilen gegenüber dem Direkterwerb zu tun.

Rudolf Kömen: Wir beobachten aktuell, dass die Situation sich zwar insgesamt verändert hat, und dass sich angesichts veränderter Zinsen und Renditen manch eine Transaktion verzögert, weil der Investor seinen Businessplan noch einmal neu rechnen muss oder einfach noch etwas abwarten will, um sich seine Meinung zu den Marktentwicklungen zu bilden. Das ist aber kein abrupter Wechsel und schon gar nicht mit einer Abkehr von Immobilien verbunden. Vor allem zeichnet sich nicht ab, dass Investoren derzeit dazu neigen würden, Anleihen oder Aktien zulasten von Immobilien deutlich stärker zu gewichten.

TPP: Wo sehen Sie die Gründe dafür? Widerspricht das nicht den klassischen Denkweisen?

M. S.: Auf den ersten Blick vielleicht, aber eigentlich ist genau das der Unterschied zu früher: Die Immobilie hat inzwischen für Investoren einen anderen Stellenwert. Sie ist nicht mehr primär ein illiquider Sachwert, der einen hohen Verwaltungsaufwand erfordert. Vielmehr hat sie sich durch die Möglichkeiten der indirekten Anlage dem Charakter eines Wertpapiers angenähert, und Investoren stellen gerade in der aktuellen Situation fest, dass Immobilien unabhängig von kurzfristigen Preisschwankungen kontinuierlich Erträge generieren. Wer Kapital anlegt, um beispielsweise seine Verpflichtungen gegenüber Pensionären oder Versicherten erfüllen zu können, möchte zwar auch starke Wertschwankungen vermeiden, braucht aber vor allem möglichst stabile Ausschüttungen von Liquidität. Und das sind heute eben nicht mehr nur Zinsen oder Dividenden, sondern in wachsendem Maße auch Mieterträge.

R. K.: Das erklärt auch, warum Immobilieninvestoren weder in der Coronakrise noch im vergangenen Jahr panisch reagiert haben. Es gab und gibt zwar Verzögerungen im Transaktionsgeschehen, aber keine Anzeichen für eine Flucht aus dieser Assetklasse. Natürlich kommt es dabei auch darauf an, von welchen Immobilien wir im Detail sprechen. Deshalb achten unsere Fondspartner bei der Auswahl der Assets sehr genau darauf, dass es sich um Immobilien handelt, die von potenziellen Nutzern nachgefragt werden und damit langfristige Werthaltigkeit erwarten lassen. Dabei kommt es ganz Immobilien-individuell auf die Lage, die Nutzungsart, das Alter, die Energieeffizienz und mehr an.

TPP: An welchen Kriterien orientieren Sie sich dabei?

M. S.: Hier muss ich noch einmal auf das Stichwort Megatrends zurückkommen: Wenn wir uns fragen, welche Megatrends für eine bestimmte Immobilien-Assetklasse relevant sind, dann gibt das schon sehr wichtige Hinweise auf die zu erwartende Nachfrage in diesem Segment. Nehmen wir als Beispiel den Megatrend zur immer stärkeren Urbanisierung: Dieser Trend wird auf jeden Fall noch lange anhalten. Wir haben ein Bevölkerungswachstum durch Zuwanderung und eine Binnenwanderung vom ländlichen Raum in die Metropolen und Ballungsräume. Obwohl die Renditen bei Wohnimmobilien vergleichsweise niedrig sind, bleiben Objekte in diesen Lagen für Investoren deshalb attraktiv. Dabei wird sich der Fokus aufgrund des geringen Neubaus künftig stärker auf den Bestand verlagern. Das wiederum führt dazu, dass Themen wie Nachhaltigkeit und ESG auch mit Blick auf Bestandsimmobilien immer stärker an Bedeutung gewinnen, wenn Investoren vermehrt nach entsprechenden Artikel-8- oder Artikel-9-Fonds fragen.

R. K.: Natürlich muss man auch innerhalb der einzelnen Assetklassen genau differenzieren. So haben viele Investoren beispielsweise Einzelhandelsimmobilien im Portfolio, aber die Frage ist eben, um welche Art von Einzelhandelsimmobilien es sich dabei handelt. Wir haben dabei für unsere Investoren vor allem Nahversorger im Blick, die im Gegensatz zu anderen Bereichen des Einzelhandels nur sehr wenig mit dem Onlinehandel konkurrieren. Und bei Wohnungen oder Büros kommt es sehr auf Qualität und Lage an.

M.S.: Wichtig ist, dass durch die Professionalisierung im Bereich der Assetmanager und die Zusammenarbeit mit Service-KVGen auch ganz neue und besonders attraktive Assetklassen etabliert werden konnten. Denken Sie nur an die Vielzahl von Logistikgebäuden, die sich zwischenzeitlich in den Portfolien der Investoren befinden. Neben dem Trend zum Onlinehandel konnte diese Assetklasse auch von der Neuordnung der Produktions- und Lieferströme stark profitieren. Zu den Neulingen in den Portfolios zählen auch Gesundheitsimmobilien, Behördengebäude bis hin zu Kindergärten, was auch innerhalb der Immobilienanlagen eine breite und risikodiversifizierte Allokation ermöglicht. Eine Allokation, die nicht nur hinsichtlich der Ertragsprognosen, sondern auch mit Blick auf die immer wichtigeren ESG-Kriterien eine nachhaltige Investition sicherstellt.

TPP: Wie hat sich das Geschäft der INTREAL in dem eben skizzierten Umfeld entwickelt, und wie reagieren Ihre Kunden darauf?

M. S.: Unsere Kunden schätzen gerade im aktuellen Umfeld, dass sich Immobilien mit entsprechender Qualität als ausschüttungsstabil erweisen und dass es – entgegen manchen Befürchtungen – auch keine „Absturzgefahr“ bei den Verkehrswerten gibt. Natürlich schwanken die Verkehrswerte im Laufe der Zeit, doch dabei gibt es erhebliche Unterschiede im Hinblick auf die Lage und die Qualität der verschiedenen Immobilien. Das erklärt sicherlich auch, warum wir keine Investoren verloren, sondern weitere hinzugewonnen haben. Dazu kommt, dass sich in einer herausfordernderen Marktphase die Qualität unserer Manager zeigt. Sie analysieren die Entwicklung der einzelnen Märkte und Assets, um bei Bedarf aktiv gegensteuern oder positive Trends aktiv nutzen zu können.

R. K.: Interessant ist in diesem Zusammenhang auch ein Blick auf die Entwicklung der Mittelzuflüsse und -abflüsse bei offenen Publikums-Investmentfonds. Es gab in den vergangenen Monaten zwar Mittelabflüsse, aber diese betrafen nicht die Immobilienfonds. Das zeigt, dass auch private Anleger auf Sachwertanlagen setzen.

TPP: Mit welcher Entwicklung rechnen Sie für 2023?

M. S.: Wir rechnen damit, auch in diesem Jahr weitere neue Investoren gewinnen zu können, weil es aus unserer Sicht weiterhin gute Gründe gibt, die für die Assetklasse Immobilien sprechen. Das sehen Investoren natürlich auch, und sie treffen ihre entsprechenden Dispositionen, gerade auch mithilfe von indirekten Anlagen beziehungsweise Fonds. Dabei ist ihnen natürlich das Thema Rendite wichtig, was wiederum die Bedeutung eines professionellen Assetmanagements begründet.

R. K.: Der zweite wichtige Punkt neben der Rendite ist die Diversifizierung. Ein Fonds bietet Investoren eine gute Diversifikation, und somit auch eine entsprechende Streuung der Investmentrisiken. Aktuell ist der Markt noch dabei, sich wieder zu finden und mit veränderten Bedingungen zu arrangieren. Daraus ergeben sich früher oder später auch wieder attraktive Kaufgelegenheiten. Für Fonds, die aktuell in der Vorbereitungsphase sind, bedeutet das, dass sie in den kommenden Monaten möglicherweise besser einkaufen können als noch vor einem Jahr: Sie zahlen dann weniger, bekommen aber die gleiche Qualität.

M.S.: Ein dritter Punkt ist der Druck auf Nachhaltigkeit, der durch die europäischen ESG-Regulatorien 2022 auch bei den Investoren angelangt ist. Fonds mit ESG-Strategien sind bei neuen Fonds schon fast die Regel, und auch bei Bestandsfonds werden alle Immobilien schon aktiv auf deren zukünftige ESG-Konformität geprüft. Über Immobilien sind dabei nicht nur E-Strategien, sondern auch S -Strategien möglich.

TPP: Ein Meilenstein des vergangenen Jahres war für die INTREAL der Schritt nach Luxemburg. Wie hat sich Ihr Geschäfts dort inzwischen entwickelt?

R. K.: Bislang summieren sich die von uns in Luxemburg gemanagten Assets auf ein wertmäßiges Volumen von rund 2,3 Milliarden Euro, die sich auf drei Fonds verteilen. Das ist das, was bereits konkret sichtbar ist. Darüber hinaus haben wir schon einige Projekte in konkreter Umsetzung. Es sind schriftliche Vereinbarungen über weitere Fondsauflagen abgeschlossen, die Vorbereitungen laufen und weitere sind in konkreten Verhandlungen. Damit haben wir für 2023 eine gute Ausgangsbasis und rechnen mit einem deutlichen Wachstum. Was die generellen Einschätzungen mit Blick auf die Assetklasse Immobilie und die verschiedenen Nutzungsarten angeht, sind die in Luxemburg relevanten Trends dieselben wie auch am Standort Deutschland. Die Investoren wollen Chancen nutzen und sind startbereit. In einigen Fällen werden bereits konzipierte Produkte noch etwas angepasst. Dass man im Moment insgesamt ein bisschen vorsichtiger agiert als sonst, ist normal, zumal es sich bei unseren Kunden um eher sicherheitsorientierte Anleger handelt.

TPP: Was ist aus Ihrer Sicht das zentrale Argument, das für Luxemburg spricht? Warum wollten Sie hier mit einer eigenen Tochtergesellschaft präsent sein?

R. K.: Luxemburg ist nach wie vor der größte Fondsstandort Europas und bietet aufgrund seiner regulatorischen Rahmenbedingungen flexiblere Gestaltungsmöglichkeiten für Fondsanlagen. Die „kurzen Wege“ zwischen den Marktteilnehmern und der Aufsichtsbehörde CSSF sind für den Fondsstandort immer noch von großem Vorteil. Das gilt grundsätzlich, betrifft aber auch Investitionen in Infrastruktur und anderen immobiliennahen Anlagen mit Immobilien. Unser Lizenzantrag zur Erweiterung unserer angebotenen Assetklassen um die Assetklasse „Infrastruktur“ liegt derzeit zur Genehmigung bei der Luxemburger Aufsichtsbehörde. Beim Thema ESG gibt es im Detail den ein oder anderen Vorteil für Produkte vom Luxemburger Standort. Das betrifft „time to market“, die ESG-Prüfung, wie auch steuerliche Implikationen und ist es wert, im Einzelfall betrachtet zu werden. Dazu kommt, dass viele ausländische Investoren, von innerhalb und außerhalb Europas, traditionell eher Luxemburger Investmentvehikel kennen und schätzen als deutsche Spezial-AIF. Diese können wir mit unserem Luxemburger Angebot bedienen. Ein Mehrwert für ausländische Initiatoren ist das umfangreichere INTREAL-Reporting, das den Zugang zum deutschen Markt ermöglicht. Für uns ist das kein Problem, weil wir es in Deutschland ohnehin in diesem Detaillierungsgrad erstellen, um die hiesigen Vorschriften zu erfüllen. Da können wir mit unseren Erfahrungen punkten. Es gibt also eine Reihe guter Gründe, warum die INTREAL das Luxemburg-Geschäft weiter ausbauen wird.

TPP: Wie bereits genannt war ESG ein weiteres zentrales Thema des vergangenen Jahres. Welche Rolle wird das 2023 bei INTREAL spielen?

M. S.: Auch ESG gehört zwischenzeitlich zu den relevanten Megatrends, die uns nicht nur für Jahre, sondern für Jahrzehnte begleiten und den Markt entsprechend prägen werden. Der Unterschied zu den meisten anderen Megatrends ist nur, dass das alle Assetklassen betrifft und nicht nur einzelne. Hier haben wir frühzeitig in den Aufbau entsprechender Kompetenzen und Strukturen investiert, die uns heute beispielsweise in die Lage versetzen, schon die ersten Reportings für Artikel-8- und Artikel-9-Fonds zu generieren, und das auf Wunsch auch für Dritt-KVGen. Wichtig ist, dass wir mit unseren Fondspartnern schon zeigen konnten, dass mit Immobilienfonds verschiedene ESG-Strategien und somit Artikel-8- bzw. Artikel-9-Fonds nach Offenlegungsverordnung gestaltet werden können, – mit der Bafin abgestimmt und berechenbar, ohne die Gefahr, künftig als „Greenwashing-Fall“ negativ aufzufallen. Auch das ist ein Aspekt, mit dem Immobilienfondsanlagen bei den Investoren punkten können.

TPP: Werfen wir zum Schluss noch einen Blick auf das Beratungsgeschäft, in dem INTREAL mit der Tochtergesellschaft INTREAL Solutions seit dem Herbst 2022 ebenfalls aktiv ist. Was war der Grund für die Expansion in diesen Markt und welche Themen stehen für Sie dort im Vordergrund?

M. S.: Für unser Kerngeschäft als INTREAL ist fachliches Knowhow das A und O. Das betrifft immobilien- und finanzwirtschaftliches Wissen ebenso wie Kenntnisse der aktuellen regulatorischen Vorschriften und praktische Erfahrungen. Nachdem wir jahrelang sehr viel in den Aufbau dieses Knowhows investiert haben, lag es für uns nahe, auch entsprechende Consultingleistungen für Dritte anzubieten. Wichtige Themen, bei denen wir bislang schon Mandanten unterstützen konnten und die besonders stark nachgefragt werden, sind IT-Sicherheit, die Umsetzung von ESG-Vorschriften und Risikomanagement. Es gibt für uns aber auch noch ein weiteres Motiv, das Beratungsgeschäft zu intensivieren: Wir sind in unserer Branche Marktführer. Und deshalb haben wir auch eine Mitverantwortung dafür, aktuell in der Branche und am Markt relevante Themen fachlich aufzugreifen und gemeinsam mit anderen weiterzuentwickeln. Ziel ist es dabei, die Assetklasse Immobilien weiter zu stärken und mit ihren spezifischen Merkmalen für Investoren in jeder Marktphase unentbehrlich zu machen.

TPP: Herr Schneider, Herr Kömen, haben Sie vielen Dank für das Interview!

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von IntReal
Erstveröffentlichung: The Property Post, Januar 2023