Neue Probleme unterm Deckel

Beim IMMO-HÖRSAAL „Vermieten unterm Mietendeckel“ am 21. Februar 2020 tauschten sich Branchenvertreter aus der Immobilienwirtschaft über die Neuregelungen des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) aus. Die Dozenten, Prof. Dr. Karola Knauthe (Hochschule für Wirtschaft und Recht Berlin), Karsten Jungk (Wüest Partner Deutschland) und Uwe Bottermann (BOTTERMANN::KHORRAMI LLP), gaben im Rahmen des halbtägigen Seminars einen Überblick über die wichtigsten Vorschriften des neuen Gesetzes und erläuterten die Auswirkungen auf die Vermietungspraxis. Am Rande des IMMO-HÖRSAALS sprach The Property Post mit Uwe Bottermann, Rechtsanwalt und Partner der auf Immobilien- und Wirtschaftsrecht spezialisierten Kanzlei BOTTERMANN::KHORRAMI LLP (BK Law).

TPP: Seit Sonntag hat Berlin seinen Mietendeckel: Worauf müssen sich Mieter und Vermieter in der Hauptstadt einstellen?
Uwe Bottermann: Regel Nummer eins: Halten Sie sich ans MietenWoG. Ich kann niemandem empfehlen, der Versuchung zu erliegen, das Gesetz nicht anzuwenden. Denn das MietenWoG hat mit seinem Inkrafttreten Bestand, solange nicht durch ein Gericht etwas anderes entschieden wird oder das Gesetz außer Kraft tritt. Insofern sollten sich insbesondere Vermieter in Berlin mit den rechtlichen Folgen des MietenWoG beschäftigen und die Maßnahmen des Mietendeckelgesetzes umsetzen.

TPP: Was müssen Vermieter von Berliner Wohnungsbeständen jetzt machen?
UB: Unter anderem müssen Vermieter ihre Mieter in den nächsten zwei Monaten, genauer bis spätestens 22. April 2020, über „die zur Berechnung der Mietobergrenze maßgeblichen Umstände“ informieren. Dazu gehören zum Beispiel Baujahr, Ausstattung, Lagebewertung. Zumindest eine Auskunft über die Lage ist derzeit schwierig, da Stand heute noch die entsprechende Rechtsverordnung fehlt. Aus dem Senat heißt es dazu bislang nur, dass geplant sei, die Wohnlage aus dem Berliner Mietspiegel 2019 heranzuziehen. Wichtig: Die Auskunftspflicht greift beispielswiese auch bei wohnwirtschaftlichen Serviced Apartments oder Untermietverträgen.

TPP: Worin besteht nach Ihrer Einschätzung die größte Herausforderung für die praktische Umsetzung des MietenWoG Bln?
UB: In der Diskrepanz zwischen Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) und MietenWoG. So betonen selbst SPD, Die Linke und Bündnis 90/Die Grünen in ihrem Änderungsantrag zum MietenWoG, dass sich Vertragsverhältnisse, deren Zustandekommen und Inhalt auch zukünftig allein nach den Bestimmungen des BGB richten würden.

TPP: Was bedeutet das konkret für die praktische Anwendung?
UB: Etwas vertraglich vereinbaren und praktisch fordern können, sind in Berlin jetzt zwei Paar Schuhe. Denn das MietenWoG regelt nicht, was die Vertragsparteien vereinbaren dürfen – das darf es im Übrigen auch nicht, weil dieser Bereich durch das BGB geregelt ist. Das MietenWoG legt aber fest, was Vermieter von Mietern entgegennehmen beziehungsweise fordern dürfen.

TPP: Können Sie das an einem Beispiel erläutern?
UB: Ja, beispielsweise einigen sich Vermieter und Mieter seit jeher im Mietvertrag auf eine bestimmte Wohnraummiete, zu deren Zahlung sich der Mieter verpflichtet. Die vereinbarte Miete bleibt auch nach Inkrafttreten des MietenWoG gültig – weil im Vertrag vereinbart. Das heißt: Der Mieter schuldet auch nach Inkrafttreten des Mietendeckelgesetzes die vereinbarte Miete und möchte diese vielleicht sogar zahlen. Allein der Vermieter darf diese, sofern sie nach MietenWoG als überhöhte Miete gilt, nun nicht mehr entgegennehmen oder fordern. Juristisch betrachtet, ergibt sich daraus zugegebenermaßen eine der größten Schwierigkeiten, weil Mieter nach BGB etwas schuldig bleiben, das sie nach MietenWoG nicht zahlen dürfen.

TPP: Was sollten Vermieter bei Vertragsneuabschlüssen beachten und müssen Sie möglicherweise bestehende Verträge anpassen?
UB: Auf keinen Fall sollten Vermieter bestehende Mietverträge ändern. Für Neuverträge sollten Vermieter die nach BGB mögliche Miethöhe vereinbaren – auch wenn diese für die Dauer des MietenWoG nicht gefordert werden darf. Das ist vor allem mit Blick auf die Zeit nach dem Mietendeckelgesetz wichtig, denn es gilt dann die im Mietvertrag vereinbarte Miethöhe. Das gleiche trifft im Übrigen auch auf Vereinbarungen über Staffel- oder Indexmieten zu.

TPP: Wie schätzen sie die Aussichten für eine Normenkontrollklage ein?
UB: Ein Normenkontrollverfahren ist langwierig und mit einer Entscheidung wird voraussichtlich erst in zwei, zweieinhalb Jahren zu rechnen sein. Nach meiner Einschätzung hat das Land Berlin in dieser Sache weitgehend keine gesetzgeberischen Kompetenzen, weil der Bund das Mietrecht und das Mietpreisrecht im BGB bereits geregelt und von seiner Gesetzgebungskompetenz Gebrauch gemacht hat.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von BOTTERMANN::KHORRAMI LLP
Erstveröffentlichung: The Property Post, Februar 2020