Im Fokus der Investoren

Der deutsche Büromarkt wird sich schon bald erholen. Davon sind Prof. Dr. Michael Becken und Michael Amann, beide Geschäftsführer der BECKEN Invest GmbH in Hamburg, überzeugt. Mit ihrem Artikel-8-Fonds setzen sie auf mittelgroße Core-Immobilien. Institutionelle Investoren sind willkommen.

Was macht Sie zuversichtlich, dass der Büromarkt die Covid19-Krise schon bald hinter sich lassen wird?

Prof. Dr. Becken: Deutsche Büroinvestments gehören zu den krisenresilienten Assetklassen. Die Markdaten belegen historisch niedrige Leerstandsraten und eine geringe Produktpipeline. Das stimmt uns sehr zuversichtlich. Besonders die Top-Lagen sind in robuster Verfassung. Sinkende Mieten erwarten wir allenfalls für nicht modernisierte Bürobestände und Nutzflächen in Randlagen, aber nicht für die innerstädtischen Lagen der Top-7-Standorte und der Metropolregionen. Corona hat die Büroflächen zwar vorübergehend leergefegt, aber keineswegs überflüssig gemacht. Der landesweite Home-Office-Modus war eine Notlösung und kein neuer Status Quo. Zunehmend zeigt sich, dass die Menschen des Home-Offices „müde“ sind. Auf Dauer zu Hause zu arbeiten, ist nicht abbildbar.

Amann: Viele wünschen sich schon jetzt den Arbeitsplatz im Büro zurück, allerdings, mit veränderten Ansprüchen. Hier ist das Stichwort New Work in aller Munde. Für uns als Investor kommt es deshalb darauf an, die Flächenstrukturen genauer unter die Lupe zu nehmen. Denn qualitativ hochwertig ausgebaute Büroflächen mit Begegnungs- und Gemeinschaftsflächen sind das A & O für die angesagten modernen und hybriden Arbeitswelten. Diese Entwicklung bekommt durch die Pandemie eine zusätzliche Dynamik. Neben Lage und Qualität wird deshalb die flexible Flächengestaltung zum Zünglein an der Waage.

Welchen Einfluss haben die neuen Nutzeranforderungen auf Ihre Investmentstrategie?

Prof. Dr. Becken: Der Kunde ist König! Das heißt für uns: Berücksichtigen wir die Wünsche des Mieters nicht, steht unsere Immobilie leer. Wichtig ist zum einen ein fungibles Gebäude. Zum anderen eine effiziente und mietpreislich sinnvolle Ausgestaltung der Flächen. Alle Parameter einer Investitionsentscheidung sollten dies berücksichtigen. Deshalb greifen wir die Wünsche an eine flexible Flächengestaltung auf und konzentrieren uns auf Immobilien, die uns hier mit ihrem Potential überzeugen können. Bei unserem jüngsten Fondsprodukt, dem Solid Office Funds I, setzen wir ausschließlich auf Core-Büroimmobilien, die das leisten können.

Amann: Für unseren Bestandsfonds Solid Office Funds I selektieren wir Objekte in der Größenordnung von etwa 2.500 bis maximal 5.000 Quadratmetern vermietbarer Bürofläche in den nachgefragten innerstädtischen Lagen der Top-7-Regionen. Diese Gebäude verfügen in der Regel über kleinere Mieteinheiten von rund 400 bis 700 Quadratmetern Nutzfläche. Das bietet vielfältige Gestaltungsmöglichkeiten.

Prof. Dr. Becken: In den Büroobjekten legen wir natürlich Wert auf nachhaltige Aspekte und bonitätsstarke Ankermieter, versuchen aber auch den Entwicklungen und Wünschen des Mieters gerecht zu werden. Brauchen sie beispielsweise mehr Fläche, etwa für neue Gemeinschaftszonen oder Konferenzräume, sollte sich das in den Gebäuden realisieren lassen; ebenso wie eine Verkleinerung der Mietfläche stets abbildbar sein muss. Nach unserer Erfahrung bieten mittelgroße Core-Büroimmobilien für veränderte Ansprüche gute Anpassungsmöglichkeiten. Flexible Trennwandlösungen und eine ausgezeichnete Konnektivität spielen dabei eine wichtige Rolle.

Wer kommt als Investor für den Solid Office Fund I infrage?

Prof. Dr. Becken: Wir haben einen exklusiven Investmentclub initiiert, der als deutscher offener Spezial-AIF aufgelegt ist. Der Fonds wurde nach den Maßgaben des Artikel 8 der Offenlegungsverordnung konzipiert, weshalb gleichermaßen von uns definierte ESG Kriterien zur Anlagebedingung geworden sind. Alle Immobilien des SOF I sind bereits oder werden auf dem Klimapfad gebracht, so dass wir die CO2-Emmisionen wie auch den Energiebedarf schon vor dem definierter Ziel in 2045 erreichen werden. Uns sind daher gerade die Investoren sehr willkommen, die Nachhaltigkeitsrichtlinien bereits zur Anlagedevise erhoben haben oder noch nach den richtigen Investmentprodukten und Opportunitäten auf der Suche sind, die Nachhaltigkeitsstandards bereits heute erfüllen. Die wesentlichen den Fonds betreffenden Entscheidungen wollen wir in enger Abstimmung mit den institutionellen Anlegern treffen. Sechs bis maximal acht Investoren sind vorgesehen. Bei einem Zielvolumen von 250 Millionen Euro liegt die Mindestzeichnungssumme bei 10 Millionen Euro. Unsere Service-KVG ist die HANSAINVEST Hanseatische Investment-GmbH.

Amann: Die Anleger im Solid Office Funds I können sich auf eine zweijährige Investitionsphase einrichten. Der Fonds wird zwischen fünf und acht Büroobjekte ankaufen. Die Investitionssumme pro Objekt liegt bei 15 bis maximal 50 Millionen Euro. Der Investmenthorizont ist auf zehn Jahre ausgerichtet. Die Exit-Strategie wird gemeinsam mit den Anlegern festlegt.

Welche Rendite können die Investoren erwarten?

Prof. Dr. Becken: Die anvisierte Zielrendite ist ausgesprochen attraktiv und liegt bei rund 6 Prozent (Internal Rate of Return). Die Zielausschüttung haben wir bei 3 bis 4 Prozent pro Jahr vorgesehen und sie beginnt bereits am ersten Tag der Einlage.

Das heißt, Sie haben bereits investiert?

Amann: Ja, das erste Objekt haben wir trotz krisenbedingter Einschränkungen im Dezember 2020 erfolgreich angekauft − eine Büroimmobilie mit Landmark-Charakter in Hamburg. Die Mietfläche befindet sich mit rund 2.600 Quadratmetern im Zielkorridor. Das vollvermietete Gebäude, Bei den Mühren 1, liegt direkt gegenüber der HafenCity Hamburg und bietet einen spektakulären Blick auf die Elbphilharmonie. Die Immobilie liegt nicht nur in einer exponierten Lage, sondern hat auch erhebliches Wertsteigerungspotenzial.

Wie wollen Sie die Wertsteigerung realisieren?

Amann: Wir haben zum Ende dieses Jahres die Chance auf eine Neuvermietung der gesamten Fläche. Derzeit liegt die Miete deutlich unter der Marktmiete. Da ist noch Luft nach oben. Den Neuvermietungsprozess haben wir bereits angestoßen. Wir scheuen es nicht, wenn unsere Immobilien im Verlauf der Zeit repositioniert oder nachvermietet werden müssen. Im Gegenteil bietet dies immer auch verborgene Upsides. Unsere Kompetenz ist es, diese Werte zu heben. Gleichwohl steht ein solider und konstanter Cashflow im Vordergrund, da es Ziel ist, die Immobilien für einen üblichen Investitionszyklus zu halten.

Und welche Chancen sehen Sie für Ihre Projektentwicklungen?

Prof. Dr. Becken: Für unsere Immobilienprojektentwicklungen haben wir einen eigenen, separaten Mezzanine Debt Fund kreiert (REPE). Der Fonds co-investiert mit BECKEN für die Zeit der Projektentwicklung und konzentriert sich auf deutsche Metropolen sowie Büro- und Wohnraumprojekte von BECKEN. Für den ersten Teilfonds, den REPE 1, konnte bereits erstes Kapital an die Investoren zurückgeführt werden. Hierzu wurde ein co-finanziertes Wohnobjekt in Hamburg erfolgreich realisiert. Die Rendite des ersten Projektes beträgt auf Investorenebene und nach Fondskosten über 20 Prozent Internal Rate of Return (IRR) pro Jahr. Ein zweites Büroprojekt in Wiesbaden ist bereits voll vermietet und konnte vor der Fertigstellung veräußert werden. Eine weitere Projektentwicklung des REPE 1 steht kurz vor der Vollvermietung und Veräußerung. Der zweite Teilfonds, der REPE 2, ist inzwischen in vier Projekten und damit zu 80 Prozent investiert. Im Projektgeschäft in Deutschland sehen wir durchaus Potenzial für weitere Fondsprodukte mit neuen Investmentchancen für institutionelle Investoren. Deshalb ist auch schon der REPE 3 mit einem Zielvolumen von bis zu 100 Mio. € in der Pipeline.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von BECKEN Invest GmbH
Erstveröffentlichung: Hansawelt im März 2021, Update The Property Post (September 2021)