Höhere Vergütungen für Verwalter
Property Management im Immobilienboom
Thomas Junkersfeld, Geschäftsführer HIH Property Management GmbH im Interview über Property Management im Immobilienboom, Fachkräftemangel und Digitalisierung
2018 war ein Rekordjahr bei den Immobilientransaktionen. Welche Auswirkungen haben die vielen Verkäufe auf die Verwaltung von Büro- und Einzelhandelsimmobilien?
Viele Transaktionen bedeuten perspektivisch kürzere Haltezeiten und damit eine verkürzte Vertragslaufzeit für diejenigen Unternehmen, die mit der Verwaltung der Immobilien beauftragt werden. Vor fünf Jahren wurden solche Property-Management-Mandate noch für drei bis fünf Jahren abgeschlossen. Heute sind Laufzeiten von zwei Jahren üblich. Das zeigt eine Umfrage, die wir zum Jahreswechsel unter großen deutschen Anbietern durchgeführt haben. Das dynamische Marktgeschehen kollidiert dabei mit dem gemeinsamen Anspruch einer nachhaltigen Entwicklung der Immobilien und der dafür erforderlichen sorgfältigen Bewirtschaftung. Die verantwortlichen Mitarbeiter müssen sich in kurzer Zeit in eine Immobilie einarbeiten, die Herausforderungen und die Potenziale der technischen Ausstattung erfassen, die Dokumentation sichten und die Vertragswerke analysieren. Denn wir leben zwar inzwischen im digitalen Zeitalter, aber auf der Verwaltungsebene werden noch viele Immobilien in Körben von Leitzordnern übergeben. Die parallel laufende Digitalisierung bindet Zeit und zusätzliche personelle Kapazitäten. Eine enorme Herausforderung, der sich die Branche stellen muss.
Wie sind Ihre Möglichkeiten bei der Fachkräftegewinnung?
Die Verwaltung von Gewerbeimmobilien ist vom Fachkräftemangel genauso betroffen wie andere Branchen. Eine unserer größten Herausforderungen ist, genügend Nachwuchs für unser Geschäft zu gewinnen. Im kaufmännischen Bereich sieht es noch vergleichsweise gut aus. Hier existiert eine etablierte Ausbildung zum Immobilienkaufmann. Schwieriger ist es, Techniker und Ingenieure für die komplexere Gebäudetechnik zu gewinnen. Denn dafür gibt es erst seit kurzem spezielle Ausbildungsangebote. Zudem konkurrieren wir, wenn es um qualifiziertes Personal für die Bewirtschaftung von technischen Anlagen geht, mit Unternehmen aus andern Branchen – nicht immer zu unserem Vorteil.
Der Immobilienboom kommt nicht in der Verwaltung an?
Er kommt bedingt an. Das Arbeitsaufkommen und die Anforderungen steigen. Nur die Vergütungen für die zunehmenden Leistungen halten nicht Schritt. Nach unserer Umfrage haben sich die Entgelte nicht oder nur geringfügig erhöht. Nur etwa ein Viertel der befragten Unternehmen gab an, in den vergangenen Jahren leicht höhere Preise durchgesetzt zu haben. Zugleich sind die zeitlichen Aufwendungen vor allem für sicherheitsrelevante Aufgaben wie die Sicherstellung des Brandschutzes oder die Gefährdungsbeurteilung von technischen Anlagen deutlich gewachsen. Im Schnitt haben wir hier Steigerungen um 20 Prozent ermittelt. Bei der Umsetzung neuer technischer Standards verzeichnet ein Drittel der Befragten sogar 30-prozentige Zuwächse. Das liegt auch an rund 2.000 DIN-Normen und 16 Landesgesetzgebungen zur Gebäudesicherheit. Zur Expansion der Aufgabenfelder kommt, dass die Gehaltsvorstellungen von Neueinsteigern in den vergangenen fünf Jahren um 20 bis 30 Prozent gestiegen sind. Viele Verwalter stoßen deshalb an die Grenzen ihrer Leitungsfähigkeit. Zwei Drittel der Unternehmen haben bereits Mandate aus Kapazitätsgründen abgelehnt.
Welche Folgen hat das für die Immobilienbestände und Kaufpreise?
Ein Absinken der Verwaltungsqualität kann viele Auswirkungen haben, die dann auch die Eigentümer betreffen würden. Versäumte Anpassungen indexierter Mietverträge oder defizitäre Nebenkostenabrechnungen können sich in der Folge unmittelbar auf die laufenden Erträge auswirken. Hinzu kommen Verwaltungsaltlasten wie fehlende Prüfnachweise, die das Haftungsrisiko erhöhen. Wer zudem bei Anpassungen an erforderliche Sicherheitsstandards in Verzug gerät, muss später eventuell Abzüge beim Kaufpreis befürchten. Dann bleibt oft nur das Fazit, dass schlechte Verwaltung oft mehr kostet als eine leistungsgerecht vergütete Verwaltung, die eine optimale Entwicklung der Immobilien im Sinne von Eigentümern und Nutzern gewährleistet. Die qualitätsorientierten Property Manager werden alle angesichts der deutlich erhöhten technischen und rechtlichen Anforderungen und der steigenden Personalkosten kurzfristig ihre Verwaltergebühren anheben müssen.
Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von HIH Property Management GmbH
Erstveröffentlichung: FAZ, März 2019
