Historisches Zeitfenster schließt sich

Nach zweieinhalb schwierigen Jahren sieht Friedrich von Carlowitz, Vertriebschef bei KINGSTONE Real Estate, institutionelle Investoren wieder kurz vor der vorsichtigen Rückkehr an den Immobilienmarkt. Der Beginn eines neuen Immobilienzyklus zeichnet sich ab. Wann er die Rückkehr ausländischer Investoren an den deutschen Immobilienmarkt erwartet und warum er sich für KINGSTONE RE als neuen Arbeitgeber entschieden hat, verrät von Carlowitz im Interview mit The Property Post.

The Property Post: Herr von Carlowitz, Sie sprechen mit vielen deutschen institutionellen Investoren. Wie ist derzeit allgemein die Stimmung in Bezug auf Immobilien?
Friedrich von Carlowitz: Die Stimmung institutioneller Investoren hinsichtlich ihrer Immobilien-Engagements war in den letzten zweieinhalb Jahren eher schlecht. Dies ist wenig verwunderlich. Es gab Abwertungen in vielen Portfolios und parallel dazu haben die relativ hohen Zinsen dazu geführt, dass Anleihen wieder attraktiv waren. Damit waren die Immobilien einfach nicht konkurrenzfähig.
Jetzt scheint die Talsohle jedoch hinter uns zu liegen und die Voraussetzungen haben sich verbessert. Die Stimmung war auf der Expo Real trotz aller Verhaltenheit deutlich besser als vor einem Jahr. Die Meinung, dass der Zyklus langsam wieder startet, ist verbreitet. Für Investoren ist der Beginn eines Zyklus immer ein guter Zeitpunkt, wieder mit dem Investieren anzufangen. Fast alle Investoren, die ich kenne, fangen zumindest wieder an, das Thema ‚Immobilie‘ zu diskutieren.

TPP: Viel hängt wahrscheinlich von der weiteren Zinsentwicklung ab…
FvC: Genau, viele Investoren erwarten, dass die Zinsen weiter sinken. In deren Wahrnehmung gibt es aktuell ein historisches Zeitfenster, in dem man mit Anleihen wieder zwischen 3 und 4 Prozent verdienen konnte. In dieser Phase war es absolut sinnvoll, so viel wie möglich in Staatsanleihen zu investieren – schon, um die hohen Immobilienquoten aus den Nullzinsjahren wieder auszugleichen. Dieses Fenster scheint sich jetzt langsam wieder zu schließen.

TPP: Wie sehen Institutionelle aktuell die Nutzungsarten?
FvC: Derzeit steht das Thema ‚Wohnen‘ meist oben auf der Agenda. Vergleichsweise sichere Wohninvestments könnten institutionelle Anleger nun auch wieder von ihren internen Gremien bewilligt bekommen – eine Hürde, die von außen oft unterschätzt wird. Aber in der Regel muss ein Vorstand oder ein Verwaltungsrat einer Investition zustimmen. Diese Gremien sind derzeit – aufgrund der vielen schlechten Nachrichten – besonders kritisch.
Logistik ist weiterhin gefragt, aber verbunden mit der Erkenntnis, dass die realen Mietsteigerungen nicht in den Himmel wachsen. Büro und Einzelhandel scheinen beim Gros der Investoren noch selten wieder auf die Agenda zu kommen. Viel hängt tatsächlich von der weiteren Zinsentwicklung ab.

TPP: Sie sind auch mit ausländischen Investoren vernetzt. Wo liegen Ihrer Meinung nach die größten Unterschiede zwischen deutschen und ausländischen Institutionellen?
FvC: Pauschale Antworten sind da natürlich sehr schwierig. Es gibt auch in Deutschland institutionelle Investoren, die nicht nur Core-Immobilien kaufen, sondern die bei Immobilien mit einem höheren Risiko-Rendite-Profil sehr aktiv sind. Die ausländischen Investoren, die nach Europa oder Deutschland kommen, sind häufig solche, die ein höheres Risiko-Rendite-Profil suchen, weil sie bereits in ihrem jeweiligen Heimatmarkt im Core-Segment aktiv sind. Mit Blick auf den Zyklus scheinen Deutschland und Europa jedenfalls für Ausländer langsam wieder interessanter zu werden. Aber man darf auch nicht vergessen, dass ein Investor aus Übersee bestimmte Dinge anders sieht – beispielsweise den Ukraine-Krieg oder auch die hohe Regulierungsdichte der Europäischen Union.

TPP: Kommen die ausländischen Investoren denn schon wieder zurück?
FvC: Es gibt erste Investitionen. Aber auch diese Investorengruppe steht eher noch in den Startlöchern. Das Marktgeschehen insgesamt ist immer noch verhalten.

TPP: Sie sind ja für KINGSTONE RE grade im Fundraising für einen Fonds, der in gefördertes Wohnen in Deutschland investiert. Wie ist die Resonanz bei der Investorenschaft?
FvC: Wir erfahren viel Aufmerksamkeit – erstens, weil es ein wichtiges gesellschaftliches Thema ist. Jeder weiß, dass der Bedarf an bezahlbarem Wohnraum riesig ist und auch, dass es in den Metropolen ein echtes soziales Problem ist.
Zweitens erreichen wir mit dem Fonds die Renditehöhen, die Investoren brauchen. Die Vier-Prozent-Marke ist bei der Ausschüttungsrendite eine Schallgrenze und unser Produkt kann diese Vorgabe erfüllen.
Und drittens sind die Erträge des Fonds aufgrund der hohen Nachfrage nach Wohnraum und der langen Förderzeiträume unserer Meinung nach vergleichsweise stabil und sicher.

TPP: Sie sind neu bei KINGSTONE RE. Was war bei der Entscheidung für den neuen Arbeitgeber ausschlaggebend?
FvC: Der Markt befindet sich seit der Zinswende in einer Umbruchphase und wir stehen aller Voraussicht nach vor einem neuen Zyklus. Es gibt Investmentmanager,  die gezwungen sind, nach „hinten“ zu gucken und sich mit Problemen in ihren großen und alternden Portfolien auseinanderzusetzen. Hier sind ehemalige Core-Immobilien zu Core-Plus-, oder Value-Add-Immobilien geworden und oft fehlt Erfahrung und Kapazität damit umzugehen.
Ich möchte aber nach vorne blicken. Ich bin Architekt und Immobilieningenieur und möchte konkret mit Immobilien arbeiten und meine Immobilienkompetenz umsetzen. Deswegen fiel die Wahl auf KINGSTONE RE. Es ist ein dynamisches Haus, das sich im Aufbau befindet. Mit gefällt zudem die Spezialisierung auf den Bereich Residential und andere innovative Themen, die sich das Haus auf die Fahnen geschrieben hat – beispielsweise Value-Add-Sanierungen des Bestands. Das ist für mich eines der Zukunftsthemen schlechthin.

TPP: Vielen Dank für das Interview!

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von KINGSTONE RE
Erstveröffentlichung: The Property Post, Oktober 2024