Zeit für Value-Add

400 Millionen Euro möchten die Investmentmanager Jan Rehbock und Hannes Eckstein in den kommenden drei Jahren für AREO, den Luxemburger Immobilienarm der AURELIUS Group, anlegen. Die Summe soll nahezu ausschließlich in Value-Add-Objekte fließen. Welche Gründe sie hierzu bewegen und welche Standorte sich für Value-Add lohnen, erklären sie im Exklusivinterview mit „The Property Post“.

TPP: Herr Rehbock, ist Value-Add das neue Core? Wird die Anlagestrategie nach der Corona-Pandemie noch bedeutsamer?

JR: Wir reden seit mindestens zehn Jahren über Anlagenotstand und die Notwendigkeit von Value-Add-Investments. EY gab 2012 kund, dass die befragten Versicherer sehr gerne ihre Immobilienquote erhöhen würden, es aber aufgrund von Objektmangel nicht könnten. In den letzten fünf Jahren haben verschiedene Umfragen – von Inrev über Universal bis zuletzt Wealthcap – jeweils Quoten über 50 Prozent von Value-Add-willigen Investoren ermittelt. Value-Add war also immer schon mehr als eine Nische. Core bleibt der Investorenliebling, aber aus Gründen der Risikostreuung werden wir mehr Nachfrage nach Value-Add auf dem Transaktionsmarkt sehen. Die Folgen der Corona-Pandemie befeuern diese Entwicklung sicherlich.

TPP: Warum ist Corona eine Triebfeder für mehr Value-Add-Investitionen, Herr Eckstein?

HE: Die Pandemie hat uns an zwei Dinge gewöhnt, die zuvor schon vorhanden waren und nun fester Bestandteil des Alltags sind: Das Einkaufen und das Arbeiten online von zu Hause aus. Ein dritter Faktor, die eingeschränkte Reiseaktivität, könnte sich zusätzlich etablieren. Das Leiden des Hotelmarktes werden viele Privateigentümer nicht überstehen. All dies hat massive Konsequenzen für den Immobilienmarkt: Büroimmobilien mit reduzierter Nutzfläche oder mindestens geänderten Anforderungen an ihre Struktur, zu große innerstädtische Warenhäuser oder kleine Privathotels in Stadtzentren werden in hoher Zahl auf den Markt gespült. Da ihre alte Nutzung passé ist, diese Immobilien sich aber in bester Lage und häufig gutem Zustand befinden, sind sie ein klassischer Fall für eine Repositionierung. Hierfür braucht es aktive Investoren, die sich auch gern mal der komplexeren Themen annehmen.

TPP: Ist eine Value-Add-Strategie in ganz Deutschland umsetzbar? Wo setzen Sie geographische Schwerpunkte?

JR: Top-Lagen in A-Städten gehen natürlich immer. Die erwähnten Privathotels zum Beispiel befinden sich häufig in Innenstädten unserer Metropolen. Sofern S- oder U-Bahnhöfe in fußläufiger Nähe liegen, kommen auch B- und C-Lagen in den Top7-Städten in Betracht – Stichwort „Speckgürtel“, der nicht nur im Berliner Umland existiert. Wir würden aber unser Ankaufsprofil zu sehr limitieren, wenn wir nur Großstädte beziehungsweise Metropolregionen ins Blickfeld nähmen. Wachstumsstädte zeichnen sich nicht nur durch eine positive Demographie, sondern auch durch wachsende Kaufkraft aus. Liegen also ein ausgewogener Branchenmix, eine Hochschule und ein investorenfreundliches Behördenumfeld vor, zählen selbstverständlich auch B- und C-Städte zu einer Value-Add-Strategie. An diesen Standorten müssen es allerdings innerstädtische Lagen sein, denn abgelegene Objekte stehen nicht mehr in einer geeigneten Zielrenditen-Allokation.

TPP: Wie kategorisieren Sie ein typisches Value-Add-Objekt? Hier gehen die Definitionen mitunter auseinander.

HE: Wir fokussieren uns auf Immobilien, die ihren ersten Lebenszyklus durchlebt haben, also Gebäude an attraktiven Standorten in guten Lagen, die eine gute Grundsubstanz besitzen, aber wegen ihres Alters und ihres nicht immer geeigneten Managements ihre frühere Marktposition verloren haben. Aktuelle Nutzungsarten sind hierbei zweitrangig. Es sind häufig die so genannten „Schandflecken“ unserer Städte. Mit unserer Arbeit leisten wir also auch einen gezielten Beitrag zur Stadtentwicklung.

TPP: Ab wann ist ein Objekt wieder marktreif? Wie gehen Sie vor?

JR: Wir verfolgen einen kooperativen Ansatz, bei dem wir aktuelle Mieter frühzeitig kontaktieren und unter Berücksichtigung der jeweiligen Interessenslagen ein zukünftiges Nutzungskonzept entwickeln. Dies bedarf einer Mikroanalyse des Standortes und enger Abstimmung mit den lokalen Behörden. Mit expliziter Zustimmung der jeweiligen Kommunalregierung und ihrer Stadtentwicklungsstrategie lässt es sich wesentlich einfacher arbeiten. Dabei kann es häufig zu Flächenkonversionen kommen, zum Beispiel vom Einzelhandel zum Büro oder vom Hotel zu langfristigen Wohnformen. Nach erfolgter Repositionierung in einem Zeitraum von mindestens drei Jahren bleiben die Objekte entweder in unserem Bestand oder finden einen Käufer.

TPP: Es klingt so, als ob bei Ihnen alle Zeichen auf Wachstum stehen. Haben Sie einen Zielwert für Ihre Assets under Management?

HE: Wir haben von unserem Auftraggeber, der AURELIUS Real Estate Opportunities (AREO), ein Platzierungsvolumen von 400 Millionen Euro für die nächsten drei Jahre erhalten. Ein Wachstumsdruck besteht also nicht, wir verstehen uns eher als dynamisches Schnellboot im nicht-regulierten Umfeld. Da wir fallweise entscheiden, ob ein Objekt bei uns verbleibt oder nicht, werden unsere Assets under Management von aktuell 450 Millionen Euro bis 2024 auf rund 600 bis 650 Millionen ansteigen. Darüber hinaus begegnet uns eine erhöhte Nachfrage von institutionellen Investoren, welche im Rahmen ihrer Portfoliostrategie mehr Value-Add-Investitionen tätigen wollen, gleichzeitig aber nicht die notwendigen Strukturen dafür vorhalten. Hier bieten wir uns als schneller und flexibler Partner für das Investment und die laufende Betreuung bzw. Umsetzung geplanter Maßnahmen an. Da wir hier auch in der Lage sind, mit zu investieren, eröffnen sich interessante und nachhaltige Ansätze.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von AUREPA Advisors AG
Erstveröffentlichung: The Property Post, Juni 2021