"Für viele die einzige Lösung"

Frage: Die Preise für Wohn- und Gewerbebauland in den zentralen Gebieten der Top-7 in Deutschland haben sich in den vergangenen Jahren enorm erhöht. Projektentwickler suchen nach Alternativen in B-Standorten und in den Umlandgemeinden der Großstädte. Ist das aus Ihrer Sicht eine nachhaltige Entwicklung oder führt dies zu Fehlallokationen?
PatrickHerzog: Für viele Wohnungssuchende und Gewerbetreibende ist ein Umzug an den Stadtrand oder ins Umland schlichtweg die einzige Lösung, um die eigenen Flächenansprüche zu befriedigen, da es in den Innenstädten oftmals zu teuer ist oder kein ausreichendes Angebot zur Verfügung steht. Der Weg ins Umland ergibt neben niedrigeren Kosten auch einen anderen Vorteil: eine modernere Ausstattung. Warum soll man für 25 €/m² in altem Bestand mieten, wenn man für 12 bis 15 €/m² im Umland Neubau bekommt? Es wird außerdem eine nachhaltige Entwicklung sein, da auch die Generation der „High Potentials“, welche ein Familienleben anstrebt, sich ins Umland orientieren wird und Fahrtwege zwischen Büro & Wohnen so effizient & kurz wie möglich gestalten will. Die große Herausforderung der Umlandgemeinden in den kommenden Jahren wird darin bestehen, die Infrastruktur an das eigene Bevölkerungswachstum anzupassen: Anbindungen an den umweltfreundlichen ÖPNV, wie Bus und Bahn, aber auch für das Auto, soziale Einrichtungen, wie Kitas und Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, eine schnelle Internetverbindung. Sofern dies gelingt, werden die Gemeinden auch nachhaltig vom Zuzug profitieren.

Frage : Es ist natürlich im Interesse der kleineren Umlandgemeinden Gewerbe und Menschen anzusiedeln, denn das bedeutet Steuereinnahmen. Wie gestaltet sich die Zusammenarbeit mit den örtlichen Baubehörden im Vergleich zu denen in den Großstädten? Gibt es da Unterschiede?
Patrick Herzog: Es ist ganz richtig, dass die Gemeinden den derzeitigen Zuzug als Chance erkennen. Dementsprechend ist auch ihr Auftreten gegenüber Investoren und Projektentwicklern, nämlich offen und kooperativ. Bauvorhaben werden gemeinsam im persönlichen Austausch besprochen, um beispielsweise über Nutzungskonzepte zu diskutieren oder Problemlösungen für mögliche Konflikte zu erarbeiten. Aus Projektentwicklersicht ergibt sich durch diese Offenheit der Vorteil, dass Genehmigungsverfahren und letzten Endes auch die Projektabwicklung beschleunigt werden. Sicherlich können die Bauämter in den Großstädten aus Zeitmangel dies nicht für jedes Projekt leisten. Doch wenn ich als Projektentwickler sieben oder acht Mal Änderungen zu einem Entwurf studieren muss, wäre es zeiteffizienter sich einmal zusammen hinzusetzten und die Entwürfe gemeinsam durchzugehen. Da wird aus meiner Sicht leider zu wenig zusammengearbeitet.

Frage: Die Preise für Bauland haben sich auch im Umland der Großstädte in den zurückliegenden Jahren stark verteuert. Gibt es bereits einen Run auf die Grundstückmarkt der Speckgürtel? Wie sieht die Versorgungssituation mit Bauland aus?
Patrick Herzog: Wir sehen, dass das Interesse an diesen Grundstücken offensichtlich steigt, was zu Preiserhöhungen führt – einen Run sehe ich hier aber noch nicht, dafür gibt es in den Umlandregionen noch ein zu großes Flächenangebot. Vor dem Hintergrund, dass die Verfügbarkeit von Bauland in den innerstädtischen Bereichen immer knapper und von der Politik zum Teil auch beschränkt wird, ist ein Ausweichen in das Umland eine logische Folge.

Frage: Worin unterscheiden sich Projekte im Umland in ihrer Konzeption von Projekten in den Großstädten?
Patrick Herzog: In den meisten Fällen durch die Art der Erschließung des Grundstücks. Auch unterscheiden sich die Anforderungen der Stadtplanungsämter deutlich voneinander, sodass es innerstädtisch oftmals deutlich mehr Auflagen gibt.

Frage: Ein wichtiger Aspekt bei der Realisierung von Bauprojekten ist die Finanzierung. Wie sehen die Banken Bauprojekte in den Speckgürteln der Top-7? Sind sie zögerlich bei der Kreditvergabe?
Patrick Herzog: Teils teils, hier ist eine Pauschalaussage nicht möglich. Wir haben bisher keine Probleme gehabt, den richtigen Finanzierungspartner zu finden. Umlandregionen sind ja auch keine C- oder D-Standorte. Oftmals bedürfen sie einer gründlicheren Aufbereitung und Erklärung, da muss man die Bank schon früh mit auf die Reise nehmen. Am Ende ist das Gutachten für die Bank ein ausschlaggebender Faktor.

Frage: Kann eine verstärkte Bauaktivität im Umland und in gut angebundenen B-Städten zu einer Entlastung auf den Immobilienmärkten der Großstädte führen?
Patrick Herzog: Definitiv. Auch infrastrukturell. Gerade große Gewerbeprojekte, bei denen sich Konzerne im Umland ansiedeln, sind hier das beste Beispiel. Beobachten wir doch hier mal die Entwicklung von Tesla in der Nähe des BER in Brandenburg (wie verhalten sich Zulieferer?) oder gerade die Verlagerung einzelner Standorte (innerstädtisch) hin zu einem Campus der alle Mitarbeiter an einem Standort vereint. Hier muss man teilweise noch ein wenig granularer gucken, denn man befindet sich hier zum Teil noch bei der Verlagerung in stätische Randgebiete und (noch) nicht ins Umland.

Frage: Viele Experten meinen, nur die Erhöhung des Wohnungsbestandes durch mehr Neubau führt zur Verlangsamung des Preisauftriebs in den Top-7. Was ist Ihre Meinung dazu?
Patrick Herzog: Dem stimme ich zu! Dazu gibt es auch keine Alternativen, die die Preisentwicklung bremsen würden. Weder eine Mietpreisbremse noch ein Mietendeckel wird nachhaltig für Entlastung sorgen. Es entstehen dadurch ja keine neuen Wohnungen. Wie Vermietungen ablaufen werden, wenn die Altbauwohnung am Kudamm für 7,00 €/m² vermietet werden soll, kann man sich ja vorstellen: Dann wird die Einbauküche vom Mieter eben für 50.000 € abgenommen werden müssen. So werden Vermieter Ihre Miete dann selbst subventionieren…

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von DKW-Gruppe
Erstveröffentlichung: The Property Post, Dezember 2019