Fünf Prozent Rendite sind gefordert

Pensionskassen und Pensionsfonds gehören zu den größten Investorengruppen bei Immobilienanlagen. Während der Boomphase haben viele ihr Engagement in dieser Assetklasse ausgeweitet. Doch die Zinswende hat das Marktumfeld radikal geändert. Welche Auswirkungen das auf das Anlageverhalten hat, darüber sprach The Property Post mit Carsten Demmler, Geschäftsführer der HIH Invest. Etwa ein Drittel der rund 280 institutionellen Kunden des Investmentmanagers sind Pensionskassen und Pensionsfonds.

The Property Post: Herr Demmler, sind Ihrer Einschätzung nach Pensionsfonds und Pensionskassen in den letzten Monaten bei Immobilieninvestments zurückhaltender geworden?
Carsten Demmler: Ich beobachte am Markt durchaus, dass Investoren selektiv versuchen, aktiv durch Kündigungen oder Anteilsrückgaben ihre Immobilienquoten und ihre Allokation in Immobilien zu reduzieren. Bei der HIH Invest gab es bisher allerdings keine Rückgaben oder Kündigungen von Kunden. Grundsätzlich ist eindeutig ein sehr zurückhaltendes Investorenverhalten für Neuinvestments in alternative Anlagen festzustellen. Über die letzten zehn Jahre wurden die Investments in alternative Anlagen und hier insbesondere in Immobilien in der Portfolio-Allokation sehr stark ausgeweitet. Neuanlagen in Immobilien finden seitens der Pensionskassen nur punktuell statt. Aktuell investieren diese in der Fläche eher in festverzinsliche liquide Wertpapiere.

TPP: Wenn Pensionskassen und Pensionsfonds dennoch in Immobilien investieren, welche Nutzungsarten sind dann gefragt?
CD: Bei Neuinvestments der institutionellen Investoren sehe ich in den immobilienwirtschaftlichen Nutzungsarten eine klare Strategieänderung. Die Büroquoten werden deutlich reduziert und Neuinvestments werden verstärkt in die Sektoren Wohnen und Logistik umgeleitet. Darüber hinaus rücken Bereiche wie Healthcare oder Datacenter stärker in den Investmentfokus.

TPP: Mit welchen Renditeerwartungen kommen Pensionskassen und Pensionsfonds aktuell auf Sie zu?
CD: Seit der Zinswende ab 2022 haben sich neben den Allokationsstrategien auch die Renditeanforderungen der Investoren deutlich verändert. In diesem Prozess haben die Investoren auch den Renditeaufschlag gegenüber liquiden Anlagen neu bewertet. Gegenwärtig sehe ich grundsätzlich Renditeanforderungen unserer Investoren in der Ausschüttungsrendite von fünf Prozent und mehr. Sektoral differenzieren Investoren allerdings auch hier – neben Lage, Objektqualitäten und Mietvertrag. Bei Core-Qualitäten sind aktuell viereinhalb bis fünf Prozent Ausschüttungsrendite gefordert, bei Büro sind es über fünf, bei Logistik und Healthcare gar über fünfeinhalb Prozent.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von HIH Invest Real Estate
Erstveröffentlichung: The Property Post, April 2024