Fünf Fragen an Heiko Böhnke

Frage: Herr Böhnke, Sie konzentrieren sich mit der REAX in Gänze auf den Markt der offenen Immobilien-Spezialfonds – sowohl im Placement als auch im Sekundärmarkt. Gibt der Markt auch in den nächsten Jahren so viel her, dass Sie bei Ihrem Geschäftsmodell bleiben?
Heiko Böhnke: Auf jeden Fall. Die Assetklasse Immobilien hat noch lange nicht ihr gesamtes Potenzial ausgeschöpft. Wir sehen generell stetig steigende Anlagevolumina institutioneller Anleger, zudem ein wachsendes Vertrauen in das Produkt Immobilien. Die durchschnittliche Immobilienquote beträgt mittlerweile fast zehn Prozent. Institutionelle bevorzugen dabei eindeutig die indirekte Anlage über Fondsvehikel: Laut einer Scope-Erhebung von 2018 laufen 75 Prozent der Immobilieninvestments über Fonds – unter anderem aufgrund fehlender eigener Asset-Management-Kapazitäten auf Anlegerseite. Über 50 Prozent der von Scope befragten Anleger sehen gute bis sehr gute Anlagemöglichkeiten im deutschen Immobilienmarkt. Mit unserem Exklusivfokus auf offene Immobilien-Spezial-AIF sind wir also äußerst günstig positioniert.

Frage: Welche konkreten Zahlen geben Ihnen Anlass zu solch einer optimistischen Beurteilung?
H.B.: Das Volumen offener Immobilien-Spezialfonds beträgt laut der Bundesbank aktuell 114 Milliarden Euro. 2017 waren es erst 88 Milliarden – ein Plus von knapp 30 Prozent. Allein in den letzten 18 Monaten wurden rund 90 neue Spezialfonds aufgelegt, insgesamt haben wir 514 Immobilien-Spezial-AIF nach deutschem Recht gezählt. Bei rund 200 von ihnen läuft noch die Vertriebsphase. Insofern haben wir guten Grund, mit steigenden Umsätzen in unserem Placement-Geschäft zu rechnen.

Frage: Welche Nutzungsarten sind im Spezialfonds-Markt aktuell besonders nachgefragt?
H.B.: Allen voran Wohnportfolios erfreuen sich derzeit besonderer Beliebtheit. Dies hängt auch mit einer stärkeren Durchmischung der Objekte zusammen. Immer mehr nehmen die Asset Manager auch größere Wohnungsbestände in B- und C-Städten in ihre Portfolios auf.

Frage: Neben dem Placement bieten Sie auch Umplatzierungen auf dem Sekundärmarkt an. Der Markt ist bekanntermaßen intransparent. Kommen Sie dennoch zu denselben optimistischen Einschätzungen?
H.B.: In der Tat gibt es in Deutschland keinerlei offizielle Statistiken zum Sekundärmarkt. Nach unseren Erfahrungswerten können wir aber bei konservativer Schätzung mit jährlichen Umplatzierungen von mindestens 1,5 bis zwei Milliarden Euro rechnen. Da es hierzulande nur wenige lizenzierte Transaktionsbegleiter für Anteilscheinverkäufe gibt, können wir in jedem Fall mit einer sehr positiven Umsatzprognose in das neue Jahr gehen.

Frage: Wo liegt Ihrer Ansicht nach die Hauptmotivation für einen Anteilscheinverkauf?
H.B.: Wir beobachten allen voran strategisch bedingte Ausstiege aus bestehenden Fondsvehikeln. Das stetige Wachstum des Spezialfonds-Marktes mit einem größeren und mittlerweile recht diversifizierten Angebot lässt die Ansprüche der Anleger an die Fonds-Performance steigen. Bei Unzufriedenheit mit dem Fondsmanager ist der Ausstieg per Anteilscheinverkauf wiederum die schnellste und kostengünstigste Option. Warum? Nun, zunächst stehen in der aktuellen Situation Käufer parat, die den Fonds als geeignete Ergänzung ihrer Asset-Allokation sehen. Außerdem fallen außer der Vermittlergebühr keine Transaktionskosten an.

Herr Böhnke, wir bedanken uns für das Gespräch.

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Erstveröffentlichung: Real Exchange-Newsletter 1/20