Fokus Rheinland

The Property Post: Herr Herkenrath, die OMEGA Immobilien Kapitalverwaltungs AG plant, in Kürze ihren ersten Immobilien-Spezialfonds an den Start zu bringen. Warum sollte sich ein Fondsinvestor ausgerechnet für einen „First Time Funder“ wie OMEGA entscheiden?
Martin Herkenrath: Mit der Entscheidung, künftig auch Immobilien-Spezial-AIF für professionelle und semiprofessionelle Anleger anzubieten, haben wir uns in der Tat ein neues Tätigkeitsfeld erschlossen. Wirklich neu ist für uns aber nur, dass wir nunmehr auch eine Fondsstruktur anbieten. Das Asset Management von Immobilien, der wohl bedeutendste Erfolgsfaktor bei jedem direkten und indirekten Immobilieninvestment, ist uns aber seit mehr als 15 Jahren vertraut. Seit unserer Unternehmensgründung im Jahr 2000 haben wir uns durchweg damit beschäftigt, Immobilien im Auftrag von Investoren Ertrag bringend zu bewirtschaften. Und dass uns unsere Investoren mittlerweile bereits ein Immobilienvermögen mit einem Volumen von 2,8 Milliarden Euro anvertraut haben, zeigt deutlich, dass wir in diesem Geschäft alles andere als Laien sind. Ein Investor, der uns seine Immobilie oder sein Kapital anvertraut, profitiert von unserem integrierten Managementansatz, mit dem wir den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie abdecken, und von unseren langjährigen Erfahrungen.

TPP: Auf welche Art von Investments wird sich Ihr neuer Fonds fokussieren?
M. H.: Wir investieren im Rheinland, und dort vor allem in Wohn- und Geschäftshäuser in den zentralen Lagen Kölns, Düsseldorfs und Bonns sowie in den urbanen Lagen der angrenzenden Städte und Kreise. Dabei haben wir vor allem Objekte mit Investitionsvolumina zwischen drei und zwölf Millionen Euro im Blick.

TPP: Warum fokussieren Sie sich ausgerechnet auf diese vergleichsweise geringen Objektgrößen?
M. H.: Diese Größenordnung ist für Direkterwerbe einzelner Privatanleger meist zu groß und gleichzeitig zu klein für viele institutionelle Investoren. Deshalb beobachten wir in diesem Segment einen weniger scharfen Nachfragewettbewerb als bei Objekten mit kleineren oder größeren Investitionsvolumina und sehen entsprechende Ankaufsopportunitäten. Eine vergleichsweise geringe Objektgröße hat zudem den Vorteil, dass wir Klumpenrisiken innerhalb unseres Fondsportfolios besser vermeiden können.

TPP: Was spricht aus Ihrer Sicht dafür, sich gerade auf das Rheinland zu konzentrieren?
M. H.: Das Rheinland ist eine der wirtschaftlich stärksten Regionen Deutschlands und zugleich auch eine der bevölkerungsreichsten. Hier gibt es große Metropolen wie Köln, Düsseldorf oder Bonn, aber auch eine ganze Reihe weiterer Städte und Gemeinden in deren Umland, die für Investoren wegen ihrer positiven Rahmendaten interessant sind. Dazu zählen beispielsweise überdurchschnittliche Werte und Perspektiven in Punkten wie Bevölkerungs- und Beschäftigungsentwicklung, Kaufkraft und Brutto-Wertschöpfung. Wirtschaftlich kann das Rheinland mit ähnlich guten Perspektiven rechnen wie München, Frankfurt oder Berlin, weist aber ein deutlich attraktiveres Rendite-Preis-Verhältnis auf. Darüber hinaus nehmen wir wahr - und kann auch der Presse entnommen werden - dass die Zahl und das Volumen von Immobilientransaktionen in unserer Zielregion in den vergangenen Monaten stark zugenommen haben. Vor allem auch große institutionelle Investoren, die zuvor kein Interesse am Rheinland zeigten, engagieren sich mittlerweile stark in dieser Region.

TPP: Wen wollen Sie mit Ihrem Fonds ansprechen?
M. H.: Der OMEGA Immobilienfonds Rheinland I wird für professionelle und semiprofessionelle Anleger konzipiert. Darunter verstehen wir vor allem Stiftungen, Pensionskassen und Family Offices. Alle diese Investoren haben eines gemeinsam: Sie verwalten ein Vermögen, das langfristig erhalten bleiben und möglichst kontinuierliche Erträge erwirtschaften soll. Die Mindestanlagesumme beträgt fünf Millionen Euro, was für institutionelle Anleger nicht sehr hoch ist. Damit wollen wir besonders jene Investoren ansprechen, die nicht unbedingt Milliardenvermögen, sondern auch kleinere und mittlere Volumina zu verwalten haben und dennoch Wert auf eine ausgewogene Streuung legen.

TPP: Welche Ergebnisse wollen Sie mit Ihrem Fonds erreichen?
M. H.: Wir streben eine IRR-Rendite von mindestens 6,0 Prozent des investierten Beteiligungskapitals an. Die jährliche Ausschüttung wird anfänglich 5,0 Prozent und im Zeitverlauf ansteigend 5,5 Prozent und mehr betragen. Insgesamt haben wir uns nach einer zehnjährigen Laufzeit einen Mittelrückfluss von 180 Prozent des investierten Eigenkapitals zum Ziel gesetzt, der sich aus den laufenden Mieterträgen und Nettoveräußerungserlösen speist. Da wir bereits über eine Objektpipeline von mehr als 100 Millionen Euro verfügen, können wir zugesagtes Kapital schnell abrufen und investieren. Darin unterscheiden wir uns auffallend von vielen Mitbewerbern, bei denen es monatelang nicht zum Kapitalabruf kommt.

TPP: Planen Sie darüber hinaus auch noch andere Fonds mit regionalem Fokus?
M. H.: Wir glauben, dass man aktuell insbesondere über den Ankauf von Objekten der beschriebenen mittleren Größe noch attraktive Immobilien mit Wertschöpfungspotenzial akquirieren kann. Entsprechende Investitionen gehen mit einer Bündelung der Objekte einher, sodass wir uns sehr gut vorstellen können, künftig auch in anderen Regionen Deutschlands attraktive Regionalfonds anzubieten. Darüber hinaus arbeiten wir an Einzel-Objekt-Fonds und Einzelportfolios, um Investoren den exklusiven Zugang zu Ankaufsmöglichkeiten zu eröffnen.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von OMEGA Immobilien Kapitalverwaltungs AG
Erstveröffentlichung: The Property Post, Mai 2016