Fokus auf Prolongationen

Die Stimmung unter den Immobilienfinanzierern ist schlecht. Eine Trendwende erwartet die BF.direkt AG kurzfristig nicht. Sowohl Banken als auch Nicht-Banken stehen auf der Bremse. Die Zielwerte der Banken für’s Neugeschäft sind deutlich niedriger als früher. Viele Finanzierer sind derzeit mit Prolongationen beschäftigt. Mit Blick auf den anstehenden Jahreskongress Finanzierung am 27. April 2023 haben wir mit Manuel Köppel, dem CFO der BF.direkt AG, gesprochen.

The Property Post: Die Stimmung unter den Finanzierern war bei der letzten Erhebung des BF.Quartalsbarometers im Q4 2022 sehr schlecht. Nun wird Mitte März die nächste Erhebung veröffentlicht. Kommt der Turnaround?

Manuel Köppel: Ich gehe von einer Stabilisierung, vielleicht sogar von kleinen Hoffnungszeichen aus. Es wird aber wahrscheinlich noch keine grundlegende Änderungen des Klimas zum Positiven geben. Einer der Gründe: Die Erwartung des Neugeschäfts fließt mit relativ hoher Gewichtung in den Barometerwert ein. Hier sehe in der Praxis kaum Anzeichen für Optimismus. Sowohl Banken als auch Nicht-Banken stehen auf der Bremse. Die Zielwerte für das Neugeschäft liegen – so weit mir diese bekannt sind- in vielen Häusern signifikant unterhalb der Vorjahreswerte.

TPP: Liegt das nur am Zinsanstieg?

MK: Das liegt auch daran, dass es wenige Transaktionen gibt. Weniger Transaktionen heißt weniger Anlässe für eine Finanzierung. Zu Verkäufen bzw. Käufen kommt es derzeit meist nur bei wirklich sehr guten Immobilien – beispielsweise bei Objekten in München in Bestlage mit eigenkapitalstarken Investoren. Es gibt immer noch ein großes Gap zwischen Angebotspreis und Nachfragepreis. So lange dies existiert, werden die Transaktionen – und damit Finanzierungen – auf einem niedrigen Niveau bleiben.

TPP: Also machen es die Banken wie viele Investoren derzeit, sie warten ab?

MK: Die Finanzierer sind derzeit stark mit dem Thema Prolongationen beschäftigt – oft weil die klassische Anschlussfinanzierung nicht möglich ist. Diese Prozesse sind derzeit sehr zeitaufwändig, da alles sehr gründlich geprüft wird und Fehler unter allen Umständen vermieden werden sollen. Prolongationen sind aber kein Allheilmittel und natürlich kein Ersatz für das Geschäft mit neuen Darlehen.

TPP: Sind schon Auswirkungen der Preisrückgänge am Finanzierungsgebaren sichtbar?

MK: Die Preisrückgänge sind häufig noch nicht sichtbar, da es aufgrund des Abstands von Angebot und Nachfrage häufig erst gar nicht zur Transaktion kommt. Gerade aus dieser Unsicherheit heraus sind Banken und alternative Finanzierer konservativer geworden und haben ihre LTVs bzw. LTCs bei Neuabschlüssen reduziert. Wie machen die Institute das? Sie leiten die Kapitaldienstfähigkeit aus der Zinsbelastung ab – und diese ist nun einmal deutlich höher als noch vor zwölf Monaten.
Bei bestehenden Finanzierungen ist derjenige in einer vergleichsweise komfortablen Lage, der noch Bewertungsreserven hat, weil er beim LTV bislang nicht bis an die Schmerzgrenze gegangen ist.

TPP: Gibt es Zeichen der Hoffnung?

MK: Hoffnung macht derzeit vor allem die Mietentwicklung. Die Mieten zeigen sich stabil und steigen teilweise auch weiter an, über fast alle Nutzungsarten hinweg und nicht nur aufgrund von Indexierung. Das wirkt stabilisierend auf die Bewertungen.

TPP: Herr Köppel, vielen Dank für das Gespräch!

Für den Jahreskongress Finanzierung können Sie sich hier anmelden:
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Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von BF.capital
Erstveröffentlichung: The Property Post, März 2023