„Finanzierungen werden teurer“

Manuel Köppel, CFO und Vorstand der BF.direkt AG, spricht im TTP-Interview über die Stimmung der Immobilienfinanzierer, was derzeit noch finanziert wird, steigende Risikopuffer bei der Kreditvergabe und warum gute und solide Immobilien auch nach der Krise noch gefragt sind.

The Property Post: Die Stimmung unter den Immobilienfinanzierern ist im Q2 2020 in der Folge der Coronakrise ins Bodenlose gestürzt. Bekommen Projektentwickler jetzt überhaupt noch eine Finanzierung?
Manuel Köppel: Wir beobachten, dass Banken sich momentan vor allem auf die bereits ausgereichten Finanzierungen fokussieren. Die Mehrheit ist damit beschäftigt, zu analysieren, wie die Krisenfolgen für ihr Kreditbuch aussehen und wo es „Einschläge“ gibt. Hinzu kommt, dass Geschäftsbanken derzeit stark beansprucht sind – u.a. mit einer Flut von KfW-Förderanträgen. Allerdings bekommen Entwickler mit einem guten Track-Record und ausreichend Erfahrung unserer Einschätzung nach trotz Krisenfolgen eine Finanzierung.

TPP: Die Unsicherheit im gesamten Wirtschaftsleben ist allgegenwärtig. Ist Abwarten für Projektentwickler bei neuen Projekten vielleicht doch die bessere Strategie?
M.K.: Das würde ich so pauschal nicht sagen. Außerdem hängt das auch davon ab, wieviel Zeit und Arbeit bereits in die Vorbereitung investiert wurde. Grundsätzlich bin ich der Meinung, dass das, was vor der Krise eine gute und solide Immobilie war, auch nach der Krise noch gefragt sein wird.
Vorsichtig wäre ich in Bereichen, in denen es auch vor der Krise – aus unterschiedlichen Gründen – schon etwas riskanter war. Den Risikogehalt machen wir aber nicht nur an Nutzungsarten fest, wie es in der öffentlichen Diskussion häufig der Fall ist. Wir betrachten dagegen die zugrunde liegenden Business Cases und analysieren, ob diese auch in einem vorsichtigeren Szenario noch aufgehen oder schon vor der Krise ggf. zu eng kalkuliert waren.

TPP: Was raten Sie Projektentwicklern, die sich bereits in Verhandlungen mit der Bank befinden und währenddessen von der Krise überrascht wurden?
M.K.: Hier müssen sich Entwickler darauf einstellen, dass die Geldhäuser Vertragsklauseln nachjustieren. Beispielsweise kann es sein, dass höhere Zins- und Tilgungspuffer in die Finanzierung eingebaut werden. Außerdem ist es möglich, dass die Banken mehr Eigenkapital oder höhere Sicherheiten, wie beispielsweise Bürgschaften, verlangen.

Zudem zeigt das neue Quartalsbarometer, dass die LTCs – also die Loan-to-Costs bzw. die Darlehen in Relation zu den Gesamtinvestitionskosten– immerhin um mehr als zwei Prozentpunkte auf 71,1 Prozent gesunken sind bei gleichzeitig steigenden Margen. Auch das deutet darauf hin, dass Entwickler künftig mehr Eigenkapital brauchen und gleichzeitig das Fremdkapital teurer wird.

TPP: Was raten Sie Projektentwicklern, deren Baustellen zum Erliegen kommen?
M.K.: Zunächst muss ich sagen, dass mir kaum Baustellen bekannt sind, die stillstehen. Die allermeisten Baustellen laufen auch während des Shut-Downs weiter. Wenn es dennoch zu einem Stillstand kommt, wird der erste Gang immer der zur finanzierenden Bank sein. Mögliche Lösungen wären hier Zins- und Tilgungsstundungen oder Prolongationen. Grundsätzlich hat die finanzierende Bank ein großes Interesse an einer Lösung, schließlich hat sie das Projekt im Rahmen ihrer Kreditprüfung zuvor für nachhaltig befunden und eine Finanzierungszusage abgegeben. Zudem muss man auch sagen, dass sich auch unter Normalbedingungen auf Baustellen etwas verzögern kann. Das ist also für einen erfahrenen Projektfinanzierer nichts Ungewöhnliches. Meiner Wahrnehmung nach wird daher in solchen Fällen in der Regel eine Einigung gefunden. Wichtig ist, dass der Entwickler einen möglichst klaren Zeitplan für eine Wiederaufnahme der Bautätigkeit inklusive einer Abschätzung der Mehrkosten vorlegen kann. Hier sind Entwickler mit Track-Record und viel Bauexpertise – insbesondere auch mit Erfahrung im Umgang mit Problemen am Bau klar im Vorteil.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von BF.direkt AG
Erstveröffentlichung: The Property Post, April 2020