EXPO REAL 2017

Der Boom auf dem Immobilienmarkt nimmt kein Ende, die Immobilienpreise steigen und steigen und alle blicken gebannt auf die EZB, ohne wirklich eine kurzfristige Zinswende zu erwarten. Dies sind nur einige Themen, die die Immobilienbranche rund um die 20. Expo Real beschäftigen. Zu diesem Anlass hat The Property Post Marc Drießen um seine Einschätzung zu diesen Fragen interviewt. Marc Drießen ist Geschäftsführer der HANSAINVEST Hanseatische Investment-GmbH. Er verantwortet den Bereich Service-KVG Real Assets.

The Property Post: Die Niedrigzinsphase hält weiter an und spült weiter Geld in die Kassen von Immobilieninvestoren. Aber wie lange wird sie noch anhalten?
Marc Drießen: Am Niedrigzinsumfeld wird sich mittelfristig nicht viel ändern. Größere Zinssprünge würden einige Staatshaushalte in der Eurozone nicht verkraften und auch für die gesamteuropäische Wirtschaft wäre ein Zinsschock momentan fatal.

TPP: Deutschland steht wirtschaftlich momentan gar nicht so schlecht da…

M.D.: Richtig. Deutschland ist innerhalb der Eurozone zurzeit der wichtigste Wachstumsmotor. Gemessen an der Wirtschaftsleistung in Deutschland sind die Zinsen zu niedrig. Das erzeugt unschöne Nebeneffekte wie eine deutliche Inflation der Vermögensgegenstände. Die EZB wird irgendwann gegensteuern, aber wenn sie das tut, dann nur in sehr kleinen Schritten.

TPP: Was bedeutet das für Immobilieninvestoren?

M.D.: Auf der Zinsseite sind kurzfristig keine nennenswerten Risiken zu befürchten.

TPP: Die Preise werden also weiter anziehen?

M.D.: Auch die Immobilienmärkte bewegen sich in Zyklen, sind also keine Einbahnstraße nach oben. Wenn aber der Zyklus zu Ende geht, dann nicht durch eine abrupte Zinserhöhung.

TPP: Es geht nun schon recht lange aufwärts. Wenn der Zyklus nicht durch eine Zinswende zu Ende geht, wodurch dann?

M.D.: Wenn sich der Trend plötzlich umkehrt, dann nur durch ein Ereignis, das wir momentan noch nicht sehen können – einen schwarzen Schwan. Ansonsten glaube ich an ein „Soft Landing“.

TPP: Wie bereiten sich Ihre Fondspartner darauf vor?

M.D.: Durch konservative und defensive Finanzierungsstrukturen. Mit relativ langen Zinsfestschreibungen von fünf bis zehn Jahren und ohne Währungsrisiken. Bei unseren offenen Immobilienspezialfonds gehen wir bis zu einem LTV von maximal 50%, bei geschlossenen Fonds auf bis zu 60% LTV. So haben wir auch bei Marktkorrekturen ausreichende Reserven, um keinen Druck auf das Portfolio aufkommen zu lassen.

TPP: Ist die Risikobereitschaft finanzierender Banken so hoch, dass sie auch über diese Schwellen hinausgehen würden?

M.D.: Das kommt auf die Assets an. Bei Projektentwicklungen gibt es Finanzierungsquoten von bis zu 85% der Investitionskosten, auch bei wohnwirtschaftlicher Nutzung ist dies denkbar. Bei entsprechenden Assets in guten Lagen ist das auch vertretbar. Selbst wenn der Markt korrigiert, gibt es auf der Einnahmenseite keinen Einbruch. Bei wirtschaftsnäheren Assetklassen ist das anders. Ein Gewerbepark mit Mietvertragslaufzeiten von zwei bis drei Jahren lässt sich zum Beispiel nicht mit einem LTV von über 80% finanzieren, da solche Assets konjunktursensitiver sind.

TPP: Die Preise sind nun schon seit Jahren angestiegen und auf einem hohen Niveau. Sind wir in der gleichen Situation wie vor der Finanzkrise 2007?

M.D.: Nein, die Situation heute ist grundlegend anders. Die Finanzierungsstrukturen von heute sind mit denen von 2006/2007 nicht vergleichbar. Die Banken sind konservativer geworden. Wenn es zu größeren Marktbewegungen kommt, dann haben diese ihre Ursachen in der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung, nicht aber in den Finanzierungsstrukturen. Die Preise sind hoch, aber die Käufer schlagen nicht wahllos zu, sondern prüfen genau, ob hinter einem hohen Preis auch ein entsprechend hochwertiges Asset steht. Durch die niedrigen Zinsen ist der Investitionsdruck im Immobilienmarkt ebenfalls hoch. Viele Investoren haben ihre Immobilienquoten erhöht, um die niedrigen Zinsen auf den Anleihemärkten kompensieren zu können. Zusätzlicher Druck kommt von ausländischen Investoren. Die Nachfrage ist hoch und gleichzeitig stagnieren die Transaktionsvolumina. Viele Käufer kommen wegen der Angebotsknappheit nicht zum Zug.

TPP: Sie sagen, dass mehr ausländisches Kapital in den deutschen Immobilienmarkt fließt. In den Statistiken ist davon nicht viel zu sehen.

M.D.: Viele internationale Investoren nutzen die Expertise lokaler Assetmanager. Daher finden sich in den Statistiken oft nationale Käufer – das Eigenkapital kommt aber aus internationalen Quellen.

TPP: Welche Märkte außer Deutschland sind für Investoren noch interessant?

M.D.: UK mit sehr guten Fundamentaldaten, aber Fragezeichen wegen der Brexit-Verhandlungen. Die Benelux-Länder und die Nordischen Länder sind ebenfalls interessant. Westeuropäische Länder auch, sofern ihre gesamtwirtschaftliche Lage in Ordnung ist.

TPP: Was sagen Sie zu Nischenprodukten wie Mikro- und Studentenwohnungen?

M.D.: Das sind spezielle Assets mit besonderen Anforderungen an die Standorte und an das Assetmanagement. Sie funktionieren grundlegend anders als die herkömmlichen Assetklassen. Die Bewirtschaftung von voll möblierten Mikrowohnungen ist beispielsweise eher mit dem Hotelbetrieb vergleichbar als mit der Bewirtschaftung von Wohnungen. Wichtig ist aus Investorensicht stets die Prüfung der langfristigen Marktfähigkeit und wie diese Immobilien letztendlich die Erträge generieren. Einfach nur einem Modetrend zu folgen und sie unbesehen ins Portfolio zu übernehmen, ist keine gute Idee. Auch wenn andere Alternativen knapp und teuer sind.

TPP: Logistik- und Hotelimmobilien erleben zurzeit ebenfalls einen Hype…

M.D.: Auch hier ist es wichtig, die Immobilie nicht einfach pauschal zur Beimischung in das Portfolio zu übernehmen, sondern dass der Assetmanager das Logistik- bzw. Hotelgeschäft von Grund auf versteht. Der Markt für diese Assetklasse ist in den letzten Jahren deutlich professioneller geworden, so dass es inzwischen eine gute Auswahl an kompetenten Assetmanagern gibt.

TPP: Bei Projektentwicklungen fällt auf, dass diese zunehmend im Rahmen von Forward Deals noch vor Fertigstellung verkauft werden. Ist es dadurch möglich, gute Objekte mit Preisabschlägen zu bekommen?

M.D.: Es gab mal Zeiten, da war das tatsächlich noch so. Diese sind aber erst mal vorbei.

TPP: Was ist mit den Risiken bei einem Forward Deal?

M.D.: Die Risiken lassen sich mit einer guten Vertragsgestaltung deutlich senken. Momentan ist das größte Risiko wohl eher, Forward Deals als Dealbreaker zu sehen, als Kaufinteressent dann eine deutlich geringere Auswahl zu haben und am Ende nicht zum Zug zu kommen.

TPP: Herr Drießen, wir danken Ihnen für das Gespräch!

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von HANSAINVEST Hanseatische Investment-GmbH
Erstveröffentlichung: The Property Post, Oktober 2017