Eroberung des Logistikmarktes

Panattoni ist ein Full-Service-Entwickler für Logistik- und Industrieimmobilien und seit rund drei Jahren verstärkt auf dem deutschen Markt aktiv. Managing Partner Fred-Markus Bohne spricht über den Kurs auf der Überholspur, den das Unternehmen seitdem einschlägt.

Warum ist  Deutschland ein Fokusmarkt für Logistikimmobilien?

Fred-Markus Bohne: Der europäische Logistikmarkt wird entscheidend geprägt durch große US-amerikanische Unternehmen. Auch wir haben unsere Wurzeln in den USA und kamen mit unserem Kunden Amazon nach Europa. Polen und Tschechien standen für Amazon von Anfang an stärker im Fokus als andere Länder. Anfang 2014 fiel die Entscheidung, Westeuropa erneut anzugehen und dort insbesondere Deutschland. Andere Länder kommen dann in einer zweiten Phase. Denn Deutschland hat aufgrund seiner zentralen Lage und starken Wirtschaft für die Logistik in Europa eine herausragende Bedeutung.

Deutschland ist aber heiß umkämpft...

Bohne: Das ist richtig, normalerweise wählt man bei einer Expansion erst leichtere Märkte. Aber hier gibt es Potenzial. Dies zeigt auch der Marktbericht Logistikimmobilien 2017 von bulwiengesa. Das Ranking, das Panattoni erstmals anführt, bezieht sich auf Fertigstellungen von Projektentwicklern inklusive der Pipeline. Seit 2015 haben wir allein inzwischen mehr als 32 Projekte neu entwickelt.

Wie differenziert sich der Markt der Projektentwickler für Logistikimmobilien?

Bohne: Es gibt Mitbewerber, die sich vom Logistikimmobilienentwickler zum Fondsmanager gewandelt haben, die mit großen globalen Anlegern arbeiten. Das funktioniert, aber in diesen Unternehmen ist die Immobilientruppe ein Anhängsel der Fondsmanager. Da überwiegen die Leute, die mit Exceltabellen arbeiten; diejenigen, die wissen, was eine Vereinigungsbaulast ist. Dann gibt es Akteure, die sich an komplexe Flächen begeben: Brownfields, komplizierte Verbindungsbrücken zwischen Bauabschnitten und so weiter. In dieser zweiten Gruppe sehe ich auch uns.

Wieviele Quadratmeter wollen Sie in diesem Jahr entwickeln? Gibt es Vorgaben?

Bohne: Im Moment schafft unsere Struktur rund zehn Projekte pro Jahr, das kann man sicher gut auf 15 Projekte erhöhen. Durchschnittlich entwickeln wir zwischen 15.000 und 20.000 Quadratmeter pro Projekt. Wir sind nicht auf Quadratmeter fixiert. Dennoch sind wir aktuell Nummer zwei auf dem Markt nach Goodman, was entwickelte Flächen in Deutschland angeht. In Deutschland und in Europa.

Wie wichtig sind Leuchtturmprojekte wie die für Amazon? Öffnet der Name Tore oder sind das einfach nur dicke, fette Aufträge?

Bohne: Wenn Sie neu in einen Markt reinkommen oder dominanter dort vertreten sein wollen, brauchen Sie Leuchtturmprojekte. Und die großen Marktakteure. Wenn ein Unternehmen wie Dachser, das selbst Millionen von Quadratmeter entwickelt hat und besitzt, auf Panattoni als externen Projektentwickler zurückgreift, dann ist dies ein toller Indikator.

Es muss also gar nicht Amazon sein?

Bohne: Amazon ist ein toller Kunde, aber auch ein absoluter Know-How-Träger wie Dachser.

Im Moment sind Logistikimmobilien begehrt – wird das so bleiben?

Bohne: Wir sind immer noch auf dem Weg nach oben. Ich beschäftige mich seit Ende der Neunziger Jahre mit Logistikimmobilien und habe damals nach und nach Gefallen an dem Thema gefunden. Eine Finanzierung oder ein Investment dafür hierzulande zu bekommen, war damals praktisch unmöglich. Schuhkartons an der Autobahn waren damals unsexy. Das änderte sich ab 2003 oder 2004. Die ersten deutschen institutionellen Anleger fingen an, auch in Logistikimmobilien zu investieren. Mittlerweile sind die ersten Zehnjahresverträge nach den Neubauten damals ausgelaufen und man hat Erfahrungen mit der Nachvermietung gesammelt. Mittlerweile will jeder Investor die Logistik zumindest als Beimischung im Portfolio haben. Was noch nicht angekommen ist, ist der Vergleich zwischen Büroimmobilien und Logistikimmobilien.

Inwiefern?

Bohne: In Deutschland sehen wir hier einen Unterschied zwischen den Renditen von bis zu zwei Prozentpunkten. Logistikimmobilie sechs Prozent, Büroimmobilie vier Prozent, beispielsweise. Der Markt denkt, dass Logistikimmobilien mit mehr Risiko behaftet sind, das stimmt aber nicht. Jetzt entdecken die Anleger, dass der Renditevorsprung von Logistikimmobilien gar nicht argumentierbar ist und die Assetklasse sicher ist. Auch Büroimmobilien haben ihre Tücken, bei einer Anschlussvermietung muss man mitunter viel Geld in die Hand nehmen. Dass ist bei einer Lagerhalle anders, vereinfach gesagt, machen Sie die Büros sauber und kaufen einen Eimer weiße Farbe und gut ist’s. Der Rest in der Halle wie beispielsweise die Tore wird ja ständig gewartet, weil er betriebsnotwendig ist. Die Preise für Logistikimmobilien werden steigen, da zum einen die Nachfrage noch steigen wird und viel Geld auf dem Markt ist und zum anderen ein Aufholeffekt beim Spread der Rendite einen Push bringen wird.

Was muss eine Logistikimmobilie der Zukunft können?

Bohne: Faktoren wie E-Commerce, Digitalisierung oder 3-D-Printing haben eins gemeinsam, nämlich dass keiner im Moment weiß, wo die Reise hingeht. Das zum einen. Zum anderen werden die Innovationsschritte immer schneller. Wir gießen Beton und der bleibt da erst mal rund dreißig oder vierzig Jahre, den können Sie nicht nach sechs Monaten wieder verschieben. Der Mieter, der für zehn Jahre mietet, macht in der Halle aber nicht zehn Jahre das gleiche Geschäft, sondern mittlerweile alle zwei Jahre ganz was anderes. Deshalb bauen wir einen möglichst generischen Entwurf, der möglichst einfach und flexibel ist.

Liegt hier die Kunst? Einfache Immobilien kann doch jeder bauen...

Bohne: Stimmt, baulich ist das überschaubar, wir reden von Funktionsbauten. Natürlich achten wir sehr auf Qualität. Doch ein wesentliches Unterscheidungsmerkmal sehen wir eher im Prozessmanagement, die vielen verschiedenen Themen und Beteiligten an so einem Projekt zusammenzuführen und am Tag X das Produkt fertig zu haben. Die Geschwindigkeit und Qualität in den Prozessen und die Verlässlichkeit, die sind es die unsere Kunden besonders schätzen.

Neben den normalen Projekten gibt es auch Logistikparks. Inwiefern können sie einen Teil der Unternehmensstrategie darstellen?

Bohne: Wir glauben, dass der Bedarf an Logistikimmobilien in guten Lagen auch künftig da sein wird. Wir erleben zudem immer wieder, dass große Unternehmen kurzfristigen Bedarf haben, auch die Entscheidungsprozesse ziehen sich manchmal hin. Wenn wir spekulativ bauen, können wir dem Markt noch schneller die benötigten Kapazitäten bieten.

Sie engagieren sich in der Logix Initiative. Welchen Einfluss haben solche Interessengruppen?

Bohne: Die Wahrnehmung des Themas Logistik in der Öffentlichkeit ist verbesserungsbedürftig. Lkw, laut, Geruch – das hören Sie. Aber dass Daimler ohne Logistik nicht leben kann, das wissen viele nicht. Dafür sind Plattformen wie Logix oder die DVZ-Initiative „Wir sind Logistik“ sehr geeignet, um dem gegenzusteuern. Die Logix Initiative ist mit dem Logix Award für die herausragenden Logistikimmobilien und mit ihrer Studienarbeit zu einer wichtigen Institution geworden. Die Studie „Logistikimmobilien – Dreh- und Angelpunkte der Supply Chain“ fasst viele Fakten und Informationen rund um Logistikimmobilien zusammen und ist deshalb für unsere Überzeugungsarbeit gerade bei Gemeinderäten und Wirtschaftsförderern sehr wertvoll.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von Panattoni Europe
Erstveröffentlichung: LT-manger, 03-2017