Erbbaurecht gegen Flächenmangel
Angesichts der zunehmenden Baulandknappheit fordert Martin Eberhardt, Chief Investment Officer für die DACH-Region bei der Investmentgesellschaft Corestate Capital und Mitglied der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), eine Renaissance des Erbbaurechts, mit dem Grundstücke aus öffentlicher Hand nicht mehr verkauft werden müssen, sondern zur Bebauung und Verpachtung gegen einen Zins freigegeben werden.
Herr Eberhardt, wie sind Sie auf das Thema Erbbaurecht gestoßen?
Über die Problematik des fehlenden Baulandes in Ballungsräumen. Unser Verband RICS ist dem öffentlichen Interesse und dem Gemeinwohl verpflichtet. Ein Kernthema ist da das fehlende Bauland in Ballungsräumen und dessen Folgen. Da der Bund, die Länder und die Städte aber noch über viele Grundstücke verfügen, könnte es ein gangbarer Lösungsansatz sein. Die Grundstücke bleiben in öffentlicher Hand, liegen aber auch nicht brach.
Wieso ist das Instrument nicht schon früher aus der Versenkung geholt worden?
In Deutschland wird das Thema eher restriktiv angegangen. Begründet wird dies durch zwei Punkte: zum einen wegen der Laufzeit und zum anderen wegen der Entschädigung am Ende. Da gibt es 50 Prozent oder oft auch nichts. Das ist für die Investmentfähigkeit schwierig. Auf Dauer ignorieren können deutsche Investoren das Thema aber auch nicht, denn die Diskussion um die Erbpacht schreitet angesichts der Flächenknappheit und des mangelnden bezahlbaren Wohnraums in den Kommunen weiter voran.
Ist Erbpacht auch ein zukunftsfähiges Modell im Rahmen großer städtebaulicher Vorhaben?
Ja, in Berlin, Frankfurt, Hamburg (HafenCity) und München wird es schon genutzt. Auch in Köln. Auch in kleineren Städten wie Freiburg oder Augsburg setzt man zunehmend auf dieses Instrument. Stichwort sozialer Wohnungsbau.
Warum könnte Erbbaurecht eine Lösung der Misere sein?
Wegen der Vertragsgestaltung. Der Erbpachtgeber kann in den Vertrag reinschreiben, was mit dem Grundstück passieren soll, und geht deshalb über die Ausweisung des Baurechts weit hinaus. So ist beispielsweise eine Koppelung an soziale Belange möglich. International sprechen wir da vom „affordable housing“. Den Erbbauzins kann der Erbbaurechtsgeber dann entsprechend günstig anpassen, dass es sich für beide Parteien lohnt. Der Vorteil ist, es kann frei festgelegt werden, was, wie und wann gebaut werden soll. So ist Bauträgern dann ein engeres Zeitkorsett vorgegeben, bis wann sie bauen müssen. Brach liegen lassen geht dann nicht mehr. Kirchen arbeiten schon sehr lange gut mit diesem Modell.
Worauf ist zu achten?
Auf die Laufzeit. Ist die Laufzeit zu kurz und gibt es keine oder nur wenig Entschädigung, wird Instandhaltung oft vernachlässigt. Das ist nicht im Interesse des Umweltschutzes, der Mieter und der Banken. Erbbaurecht genießt bei Investoren dann Akzeptanz, wenn die Laufzeit mindestens 50 Jahre beträgt bzw. über die Restnutzungsdauer der Immobilie hinausgeht. Der Erbbauzins muss langfristig kalkulierbar und vertraglich gesichert sein. In den meisten Fällen haben aber sowohl der Erbbaurechtsgeber als auch der Erbbaurechtsnehmer ein Interesse daran, ablaufende Erbbaurechte zu verlängern. Um Unstimmigkeiten im Voraus zu vermeiden, können Verlängerungsoptionen und Konditionen dafür bereits in den Erbbaurechtsvertrag aufgenommen werden. Ebenso muss Klarheit über den so genannten Heimfallanspruch gegeben sein, also wann ein Erbbaurecht zurückgenommen wird und welche Entschädigungen damit einhergehen.
In einigen Ländern funktionieren Erbbaurecht-Modelle sehr gut. Welche Länder sind dabei führend?
In Großbritannien und den Niederlanden, aber auch in den USA und Australien sind Investoren es gewohnt, Immobilien über Erbbaurecht zu kaufen. Meist tritt dabei die öffentliche Hand als Erbbaurechtsgeber auf. Auch deutsche Investoren, wie die Deka, die Union Investment und die Allianz, kaufen in London und Amsterdam Immobilien über dieses Vehikel, weil es kaum noch andere Konstrukte gibt.
Wie reagieren Banken in Deutschland auf das Thema bei der Finanzierung?
Die Banken tun sich in Deutschland noch eher schwer, wenn nur ein Teil am Ende der Laufzeit entschädigt wird. In Großbritannien und den Niederlanden dagegen ist das Modell so geläufig, dass Banken und Investoren gut damit umgehen können.
Stichwort Handelbarkeit der Immobilien. Wie sieht es aus?
Es gibt zwar noch wenig Konkurrenz beim Bieten, doch es bleibt die Frage nach dem Verkauf. Daher muss ich es mir als Investor zweimal überlegen. Ähnliches gilt für die finanzierenden Banken. Klare, einfache Verträge wären hier ein großer Gewinn.
Wo ist noch Nachbesserungsbedarf?
Wichtig wäre eine Standardisierung. Hierzu müssten sich alle großen Verbände und die Politik an einen Tisch setzen und über Standards reden. In Großbritannien und den Niederlanden gibt es bereits gute standardisierte Verträge, die die Interessen von Erbbaurechtgeber und -nehmer sorgfältig austarieren. Aktuell ist der Erbbauzins an Inflation gekoppelt, das ist natürlich etwas schwierig in der momentanen Situation. Gegebenenfalls sollte über Caps zur Deckelung nachgedacht werden.
Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von CORESTATE Capital Group
Erstveröffentlichung: Immobilienwirtschaft, November 2022
