Ein Standard für alle

Im Gegensatz zu vielen anderen europäischen Ländern findet in Deutschland kein einheitliches Risikomanagement in der Finanzierung von Projektentwicklungen statt. Entweder gibt es keine Inspektion des Projektverlaufs durch die Finanzierer oder die bestehenden Monitoring-Verfahren verzögern den Fortschritt wegen fehlender Standards. Wie solche Standards aussehen können und welchen Gewinn sie branchenübergreifend bringen, erklärt Jörg Quentin, Managing Partner bei der Deutschen Pfandbriefbank (pbb).

Herr Quentin, mit dem neu gegründeten Verband Baumonitoring e.V. möchten Sie branchenweite Kriterien für ein einheitliches Risikomanagement in der Projektfinanzierung durchsetzen. Woran orientieren Sie sich bei der Formulierung dieser Standards?

Wir nehmen die bestehenden gesetzlichen Regelungen sowie verschiedene Verbandsrichtlinien und wenden sie konsequent auf die Projektentwicklung an. Neben den bestehenden DIN-Richtlinien formulieren wir unsere Kriterien aus der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI), den Mindestanforderungen an das Risikomanagement (MaRisk) der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) und den Rundschreiben des Instituts der Wirtschaftsprüfer (IDW). Der Hintergrund dieser Standards ist übrigens keine aufsichtsrechtliche Zusatzmaßnahme, sondern wir fokussieren uns auf eine zuverlässige Risikokalkulation, die für alle Projekte in identischer Weise gelten soll. Diese Standards müssen für alle Projektparteien transparent sein und von Beginn an offen und verbindlich kommuniziert werden. Baumonitoring war bislang zu sehr auf die subjektive Einschätzung des Gutachters beschränkt, zudem waren die erfassten Daten aus unserer Sicht selten vollständig.

Wen sprechen Sie mit Ihrer Baumonitoring-Initiative an? Wer sind Ihre wichtigsten Partner?

Eine allgemein verbindliche Monitoring-Praxis und berufliche Ausbildungsstandards können wir nur gemeinsam im Verbund aller Stakeholder einer Projektentwicklung erreichen. Jeder, der einen finanziellen Beitrag im Development leistet, muss ein Interesse daran haben, dass ein vernünftiges Baumonitoring stattfindet. Dazu zählen nicht nur Banken, sondern auch Versicherungen, Debt Funds, Private Equity etc. In der aktuellen Fassung der bereits erwähnten Mindestanforderungen an das Risikomanagement (MaRisk) ist übrigens die regelmäßige Baustelleninspektion eine Pflicht für den jeweiligen Finanzierer. Für solche Standardprozesse bedarf es dringend branchenweiter Kriterien: Nicht jeder soll sein eigenes Baumonitoring haben, sondern ein Standard soll für alle gelten.

Eine konsequente Weiterentwicklung wäre in dieser Hinsicht eine verbindliche Berufszertifizierung für Baumonitore. Gibt es hierfür eine Grundlage?

Richtig, wir benötigen einheitliche Qualifikationskriterien und genaue Anforderungen an das einzureichende Produkt. Monitore müssen Personen mit umfangreicher Projektentwicklungserfahrung sein. Einen guten Vergleich bildet hierbei die HypZert-Ausbildung zum qualifizierten Gutachter in der Immobilienanalyse und –bewertung mit fünf Jahren Praxiserfahrung, einer gewissen Zahl verfasster Gutachten und dem Nachweis von finanzwirtschaftlichen Fachkenntnissen. Ganz grundsätzlich gilt: Wer in seinem Leben keine umfangreiche Baustellenerfahrung gesammelt hat, kann auch kein guter Baumonitor sein.

Wie sieht es mit der Finanzierung des Baumonitoring aus?

Während es international zum üblichen Umfang der Risikobeurteilung für Investoren oder Finanzierer gehört und damit im Paket der verschiedenen Due Dilligences für ein Investment in ein Development enthalten ist, stellt das Monitoring in Deutschland für einige Projektentwickler immer noch eine Besonderheit dar. Hier wird darunter immer noch die eine reine Überwachung durch jemanden Fachfremden verstanden, der eher den Bauablauf stört. Der pbb gelingt es aber zunehmend, auch bei ihren deutschen Kunden ein Verständnis für dieses Risikoüberwachungsinstrument zu bekommen. Zum einen werden alle Interessenten an einem Monitoring des Developments gebündelt, so dass nur ein Monitoring für alle beauftragt wird und zum anderen arbeitet die pbb nur mit erfahrenen Projektmonitoren zusammen, die die gleiche Sprache sprechen wie Bauleiter und Projektentwickler und damit auch als Partner auf der Baustelle anerkannt sind.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von Deutsche Pfandbriefbank AG
Erstveröffentlichung: The Property Post, Mai 2017