Digitale Immobilienanalyse

Die Zukunft der Immobilienbewertung, Portfolioanalyse und -steuerung liegt in smarten Softwareprogrammen, findet Karsten Jungk. Er spricht im Interview mit TPP über die Zukunft, Grenzen und Möglichkeiten digitaler Anwendungen für die Immobilienbewertung.

TPP: Herr Jungk, wo setzen digitale Anwendungen für die Immobilienbewertung an und was ist damit heute schon möglich?
Jungk: In der Regel lassen sich mit automatisierten Programmen heute Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften, Reihenhäuser und Eigentumswohnungen bewerten. Auch Wohnungsmieten können flächendeckend sehr gut über hedonische Verfahren ermittelt werden. Voraussetzung ist aber in allen Fällen eine gute und verlässliche Datenqualität und auch Detailtiefe.

Ist ein Objekt erst einmal digital erfasst, kann es nach diversen Methoden bewertet werden. Über unsere webbasierte Applikation „Wüest Dimensions“ kann eine Immobilie parallel nach der klassischen Schweizer DCF-Bewertung und der deutschen Ertragswertermittlung nach ImmoWertV bewertet werden. Markt- und Standortdaten werden automatisch nach Eingabe wesentlicher Objekt-Parameter ergänzt. Das Tool ermöglicht darüber hinaus auch die Anwendung hedonischer Bewertungsverfahren, einer Residualwertmethode und einer Sachwertmethode sowie diverse andere vereinfachte Verfahren. Damit die Ergebnisse valide und belastbar sind, wird die Software beständig weiterentwickelt und den Marktgegebenheiten sowie technischen Bedingungen angepasst. Der Entwicklungs- und Pflegeaufwand geht in die Millionen, aber der Erfolg am Markt gibt uns Recht.

TPP: Wo liegen die Grenzen der automatisieren Immobilienbewertung?
Jungk: Je individueller eine Immobilie ist, desto weniger geeignet ist diese für automatisierte Verfahren. Heutzutage ist es beispielsweise noch nicht möglich komplexe gewerbliche Immobilien automatisiert zu bewerten. Inwiefern neue Technologien wie Blockchain und Big data Potenziale für eine Automatisierung von Bewertungsprozessen bieten, bleibt abzuwarten. Vor allem muss dafür die Datenqualität deutlich besser werden und da tun wir uns im deutschsprachigen Raum noch sehr schwer.

Welche Möglichkeiten ergeben sich für digitale Portfolioanalysen?
Jungk: Ergänzend zu (teilautomatisierten) Bewertungstools können erweiterbare Anwendungen, wie beispielsweise unsere Applikation „Wüest Insights“ komplexe Portfolioanalysen flexibel über Dashboard-Oberflächen erstellen. Das schafft Effizienzvorteile in der Bewertungsarbeit und ersetzt gleichzeitig Excel-Pivot-Tabellen und starre Portfolioberichte. In der Schweiz ist der Erfolg dieses Tools überwältigend, in Deutschland gehen wir damit gerade an den Markt.

Ergänzt werden „Wüest Dimensions“ und „Wüest Insights“ durch MSI (Markt- und Standortinformation), eine Anwendung, die zu den Objekt- und Portfoliodaten automatisiert Markt- und Standortdaten, auch in Form von Mikrolagenratings, bereitstellt. Damit wird die Bewertung durch diese im System bereits vorhandenen Daten deutlich vereinfacht und effizienter, weil manuelle Markt- und Standortanalysen (weitgehend) entfallen. Für die Portfolioanalyse stehen nicht nur die kundeneigenen Daten bereit, die häufig schon sehr aufschlussreich sind. Vielmehr lassen sich die Portfoliodaten mit Marktdaten benchmarken, womit eine externe Performance-Analyse möglich wird.

TPP: Wird die Arbeit eines Bewerters mit solchen Anwendungen nicht eines Tages ersetzt werden?
Jungk: Nein, unsere Arbeit verändert oder verlagert sich dadurch ein Stück weit. Bewertungen werden effizienter, schneller und günstiger. Andererseits wird der Immobilienbewerter vielmehr zum ganzheitlichen Berater. Das setzt voraus, dass die Branche wirklich Transparenz und Offenheit verfolgt. Daran scheint es jedoch häufig noch zu hapern.

Auf der Expo Real ist Wuest Partner am Swiss Circle Stand A3.220 vertreten. Dort werden neben „Wüest Dimensions“ und „Wüest Insights“ auch andere Tools, wie z.B. der „Wohnungskonfigurator“, gezeigt und erläutert.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von Wüest Partner Deutschland
Erstveröffentlichung: The Property Post