Die Unsicherheit bei ESG ist groß

Seit Januar 2023 ist Michael Stark-Urzendnik als Generalbevollmächtigter, Leiter Business Development und Kommunikation bei der Real Blue Kapitalverwaltung tätig. Er verfügt über mehr als 20 Jahre Berufserfahrung im nationalen wie internationalen institutionellen Asset Management und war lange Jahre bei Banken und Versicherungen tätig. Im Interview mit TPP spricht er über die Ziele von Real Blue für 2023.

The Property Post: Sie sind neu an Bord bei der Real Blue: Welchen Eindruck haben Sie in den ersten sechs Wochen gewonnen? Welche persönlichen Ziele haben Sie in diesem Jahr?
Michael Stark-Urzendnik: Für mich ist immer noch die Herzlichkeit und Freundlichkeit beeindruckend, mit der ich hier im Team in Stuttgart aufgenommen wurde. Insbesondere der sorgfältige Onboarding-Prozess verkürzt die Eingewöhnungszeit sehr. Das alles spiegelt den besonderen Spirit bei Real Blue und Drees & Sommer wieder.

Im laufenden Jahr wollen wir die Marke Real Blue im Markt weiter etablieren und festigen. Zum einen treiben wir den Portfolioaufbau unseres ersten Fonds „Real Blue Senior Living" weiter voran. Gleichzeitig werden wir neue Produkte auf den Markt bringen. In Kürze werden wir einen weiteren nachhaltigen Fonds mit dem Fokus auf Pflege und Gesundheit auflegen. Neben diesem neuen Fonds werden wir unsere Dienstleistungsangebote und die Produktpalette verbreitern. Dazu werden die Segmente Club Deals, Individualmandate, Einbringungsfonds und Asset-Management-Leistungen gehören.

TPP: Sie haben ein Großteil ihrer bisherigen Karriere bei namhaften institutionellen Anlegern verbracht. Welche Aspekte von ESG sind für Institutionelle derzeit besonders im Fokus?
MSU: Im Markt gibt es immer noch eine große Unsicherheit darüber, was die gesetzliche Regulierung am Ende für den eigenen Immobilienbestand bzw. die indirekte Immobilienanlage bedeutet. Mit dem 30-jährigem Track Record der Drees & Sommer-Gruppe in der Umsetzung von Nachhaltigkeitsthemen im Immobiliensektor verfügen wir über umfassende Expertise und können für unsere Kunden die passenden Lösungen anbieten.

Nicht die immer noch anhaltende Energiekrise, sondern bereits die Diskussion bei der CO2-Bepreisung und um "Stranded Assets" führen dazu, dass das „E" in ESG noch mehr an Bedeutung gewinnt.

Für unsere Fonds erwerben wir daher Immobilien, die während der geplanten Haltedauer nicht Gefahr laufen, zu Stranded Assets zu werden oder wir optimieren die Immobilien dahingehend, um diesen Zustand zu verhindern. Damit ersparen wir uns sogenannte Retrofit-Kosten bzw. planen diese schon vor dem Erwerb ein und setzen die Maßnahmen dazu zeitnah um. Möglich ist dies, indem wir die Objekte mit den vielfältigen Leistungen von Drees & Sommer kontinuierlich monitoren und beständig optimieren. Diese Investitions- und Managementphilosophie schafft aus unserer Sicht eine dauerhafte Bewertungsstabilität für die Zukunft.

TPP: Wie schätzen Sie aus ihrer Perspektive die aktuelle Marksituation auf dem Immobilienmarkt ein? Welche Entwicklung erwarten Sie für 2023?
MSU: Die Rahmenbedingungen für Immobilieninvestments haben sich im vergangenen Jahr deutlich verschoben. Insbesondere die Auswirkungen des Ukrainekriegs haben deutliche Spuren hinterlassen: gestiegene Bau- und Energiepreise sowie eine hohe Inflation mit schnell steigenden Zinsen. All das wirkt sich negativ auf den Immobilienmarkt aus.

Wir sehen allerdings zwischen den Nutzungsarten deutliche Unterschiede bei den bereits eingetretenen bzw. den noch zu erwartenden Effekten. Während bei einigen Nutzungsarten deutliche Preiskorrekturen zu verzeichnen sind, zeigen sich andere weniger anfällig für ökonomische Schocks und sind weiterhin eher resilient. Dazu gehören auch Sozialimmobilien, die einer unserer Investitionsschwerpunkte sind.

TPP: Wie gestalten Sie die Finanzierung bei möglichen Ankäufen? Spielt Fremdkapital aktuell für Sie eine Rolle?
MSU: Bisherige Fremdfinanzierungsstrategien müssen den aktuellen Gegebenheiten angepasst werden. Aktuell ist ein Leverage nur in Einzelfällen sinnvoll. Eine naheliegende Option ist dagegen, Ankäufe zunächst mit Eigenkapital zu finanzieren, um dann zu einem späteren Zeitpunkt und bei belastbarerem Marktumfeld nachzufinanzieren.

TPP: Aktuell sind Insolvenzen von Betreibern im Bereich Pflege / betreutes Wohnen keine Seltenheit. Wie gehen Sie mit dem gestiegenen Betreiberrisiko um?
MSU: Wesentlich war und ist eine detaillierte Auseinandersetzung mit dem Betreiber, seinem Geschäftsmodell und Strategie sowie seiner Finanzierungsstruktur. Diese umfassende Analyse – auch über die eigentliche Betriebsgesellschaft vor Ort hinaus – findet im Rahmen der Financial Due Diligence vor Erwerb statt.

Neben den allgemeinen aktuellen Herausforderungen der Betreiber infolge von Kostensteigerungen und Fachkräftemangel bringen expansive Strategien mit großem Wachstum und eigenen Standortentwicklungen einzelne Betreiber in Schieflage. Dies liegt an dem hohen Kapitaleinsatz- und umschlag in Verbindung mit dem veränderten Finanzierungs- und Kapitalmarktumfeld. Für uns ist es essenziell, die eigenen Investitionskriterien bei der Betreiberauswahl immer wieder zu überprüfen und ggf. anzupassen. Ebenfalls wichtig ist das laufende Monitoring der Betreiber und des lokalen Betriebes im Bestand und ein kontinuierlicher Dialog mit dem Betreiber. Hilfreich ist, dass auch die Miet- und Pachtverträge umfassende Auskunftspflichten vorsehen.

TPP: Welche Immobiliensegmente abseits von Pflegeimmobilien sind für Real Blue grundsätzlich interessant?
MSU: Hier würde ich einerseits unterscheiden in die von uns aufgelegten Strategie- und Mehranlegerfonds, andererseits in von Investoren an uns herangetragene Individuallösungen. Bei der erstgenannten Konstellation schließen wir perspektivisch wenige Nutzungsarten grundsätzlich aus. Wir halten in vielen Nutzungsarten eigene Expertise vor und können darüber hinaus auf die nutzungsartspezifischen Branchencluster und die Expertise innerhalb der Drees & Sommer -Gruppe zurückgreifen, um weitere Strategieansätze zu entwickeln.

Unabhängig davon gilt es bei der Frage nach weiteren strategischen Konzepten neben der Verfügbarkeit geeigneter Immobilien vor allem aber die Konformität mit den hohen eigenen Anforderungen an die Objektqualität, insbesondere in Sachen Nachhaltigkeit, sowie den Bedarf bei unseren institutionellen Zielkunden im Blick zu haben.

Vor dem Hintergrund der aktuellen Veränderungen an den Immobilienmärkten konzentrieren wir uns auf Konzepte mit einer langfristigen „Story" und langfristigen Treibern, die idealerweise eine gewisse Resilienz gegenüber konjunkturellen Schwankungen aufweisen. Diese langfristige Story sehen wir im Bereich der Sozialimmobilien oder auch im Logistikbereich.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von Real Blue KVG
Erstveröffentlichung: The Property Post, Februar 2023