„Die Braut aufhübschen“

In den letzten beiden Jahren haben viele Investoren notgedrungen ihre Strategie geändert – weg von vielen Transaktionen hin zu Holding-Strategien mit wertsteigernden Maßnahmen an der Immobilie. Entsprechend hat sich auch der Beratungsbedarf vieler Immobilienunternehmen verändert. The Property Post sprach dazu mit Peter Lenz, Wirtschaftsprüfer und Partner, und Ulrich Creydt, Steuerberater und Geschäftsführer, beim Beratungshaus Ypsilon. Beide leiten die immobilienbezogenen Aktivitäten von Ypsilon. Sie erklären, wo die Fallstricke dabei liegen und welche Sichtweise internationale Investoren derzeit auf Deutschland haben.

The Property Post: Ypsilon ist ein junges Beratungshaus. Welche Art von Kunden betreuen sie im Immobiliensegment?
Peter Lenz: Wir betreuen Kunden aus verschiedenen Segmenten. Dazu zählen institutionelle Investoren – zum Beispiel aus der Versicherungswirtschaft – ebenso wie Bestandshalter, Fondsanbieter und Asset-Manager. Außerdem begleiten wir große internationale Investoren bei ihren Engagements in Deutschland. Ergänzend kommen einzelne Family Offices hinzu. Eine besondere Stärke unseres Hauses ist die Beratung von Private Equity Fonds, die in den letzten Jahren auch immer wieder Immobilien in ihre Portfolios aufgenommen haben.

The Property Post: Was sind denn immobilienbezogene Fragestellungen, mit denen die Kunden aktuell besonders häufig zu Ihnen kommen?
Ulrich Creydt: Hier beobachten wir seit ca. zwei Jahren eine deutliche Verschiebung: Bis zum Ende der Nullzinsphase waren viele Mandanten sehr transaktionsgetrieben. Es ging oft um Fragestellungen im Zusammenhang mit An- oder Verkäufen. Dominierende Themen waren Strukturierung von Transaktionen, Grunderwerbsteuerthemen und Exitlösungen.
Dies hat sich inzwischen gewandelt. Viele Mandanten sind  auf eine Holding-Strategie umgeschwenkt. Allerdings will das Gros der Investoren nicht einfach abwarten bis Preise und Nachfrage sich ändern, sondern nutzt die Zeit um Immobilien aufwerten. Mit anderen Worten: Die Braut soll aufgehübscht werden. Daraus ergeben sich verschiedene Fragestellungen, die vorher nicht oder weniger im Fokus standen und bei denen wir beraten.

TPP: Welche sind das?
P.L.: Ein großes Thema ist die Nachrüstung von Dachflächen mit Photovoltaik. Viele Eigentümer wollen ihre Immobilien auf diese Weise in Sachen ESG optimieren. Die Installation von Photovoltaikanlagen ist aber mit einer Reihe von steuerlichen und rechtlichen Fallstricken verbunden. Eine wichtige Motivation ist dabei, Mieterstrom anzubieten. Dadurch wird der Strom für den Mieter günstiger. Das Kalkül der Eigentümer: Der günstige Strom erlaubt es, im Gegenzug eine höhere Miete zu nehmen. Aufdachphotovoltaik ist aber nur ein Aspekt. Auch rechtliche und steuerliche Fragen rund um die energetische Sanierung und Dekarbonisierung von Beständen beschäftigen uns. Weitere Themen sind Mieterhöhungen und Indexierungen. Die Indexierungen, wie sie im Vertrag stehen, sind das eine. Doch die Umsetzung und Durchsetzung in der Praxis ist etwas anderes, und hier ergibt sich häufig Beratungsbedarf.

TPP: Einer von Ypsilons Schwerpunkten ist die Begleitung ausländischer Investoren, die nach Deutschland kommen. Was beobachten Sie hier?
U.C.: Die Zurückhaltung ist bei dieser Gruppe genauso groß wie bei den inländischen Investoren. Alle warten, dass die Preisbereinigung abgeschlossen ist und der Wiedereinstieg möglich wird. Was ich aber interessant finde ist, dass die Meinung von Deutschland als Investitionsstandort weitgehend positiv ist. Das widerspricht der schlechten Stimmung im Land und dem Narrativ vom wirtschaftlichen Niedergang. Unserer Wahrnehmung nach kommen Investoren gerne nach Deutschland, weil das Land eine stabile Demokratie ist und über ein Rechtssystem verfügt, in dem man Ansprüche durchsetzen kann. Das wird beispielsweise wichtig, wenn Miete nicht gezahlt wird.

TPP: Vielen Dank für das Gespräch!

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von Ypsilon GmbH
Erstveröffentlichung: The Property Post, Oktober 2024