Design & Build

Abreißen oder sanieren? Angesichts zahlreicher in die Jahre gekommener Bestandsimmobilien in den deutschen Städten gerät das so genannte Refurbishment, die komplexe Modernisierung eines Gebäudes, in den Fokus von Anlegern, Bauträgern und Projektentwicklern. Thorsten Krauß, Geschäftsführer der Baugesellschaft UNDKRAUSS, erklärt, warum die Projektmethode „Design & Build“ ein geeignetes und rentables Refurbishment-Instrument darstellt.

Herr Krauß, beim Blick in viele Städte gewinnt man den Eindruck: Weg mit dem Alten, alles wird neu.
In vielen Fällen stimmt das. Zwar kommt es sehr auf die Assetklasse an, denn neue Wohnungen zum Beispiel werden in den deutschen Großstädten händeringend benötigt. Doch auch bei Büro- und Handelsimmobilien besteht die Tendenz, etwas vollkommen Neues zu errichten oder zu mieten, um sich als modernes Unternehmen oder zeitgemäße Institution zu präsentieren.

Was spricht denn aus Ihrer Sicht gegen Neubau?
Sofern die Möglichkeiten gegeben sind, gibt es nichts gegen Neubauten einzuwenden. Doch bei aller Begeisterung für einen Neubau muss festgestellt werden, dass repräsentative Lagen rar und damit die Renditen für Investoren bei Neubauprojekten nur schwer auskömmlich sind.

Dabei gibt es in vielen zentralen Lagen durchaus historische Gebäude und Bestandsimmobilien aus den 60er und 70er Jahren, die sich mit Kreativität und guter Planung als Alternative zu einem Neubau eignen. Bei historischen Immobilien, die zum gewachsenen Kern einer Stadt gehören und emotional in der Bevölkerung verankert sind, eignet sich eine behutsame Sanierung bei Verbleib der Gebäudeanmutung. Aber auch bei sanierungsbedürftigen Bürogebäuden aus den 60er und 70er Jahren, die heutigen ästhetischen Kriterien kaum entsprechen, lassen sich durch eine Neugestaltung der Fassade und durch eine vollständige Kernsanierung Immobilien an die heutigen technischen Standards und Funktionalitäten anpassen.

Aber entstehen nicht erhebliche, teils auch unvorhersehbare Mehrkosten für den Bauherrn, wenn er sich für ein Refurbishment entscheidet?
Aus meiner Sicht sind Modernisierungen eine ökologisch wertvollere - da ressourcenschonende - und in der Regel auch eine kostengünstigere sowie für Investoren eine renditestärkere Lösung als Abriss und Neubau.

Kostengünstiger wird es für den Entwickler oder Investor insbesondere auch dann, wenn er partnerschaftlich mit dem Bauunternehmen eine Planungsmethode verwendet, die hilft, Kosten und Zeit zu sparen. In Nordamerika wird diese Methode unter der Bezeichnung „Design & Build“ bereits seit Jahren praktiziert. Der Bauherr hat eine Projektidee und legt sowohl die Planung als auch die Ausführung in die Hände eines einzelnen Auftragnehmers. Damit umgeht er den langwierigen Ausschreibungsprozess und hat während der gesamten Projektphase einen festen Ansprechpartner, der seinerseits für die Einhaltung der festgelegten Vertragspunkte bürgt. Somit entfallen für den Auftraggeber sowohl unkontrollierbare Ausgaben als auch während des Bauprozesses anfallende Mehrkosten. Das Bauunternehmen, das zugleich die Modernisierung partnerschaftlich mit dem Auftraggeber plant, bietet bei diesem Verfahren den Umbau der Immobilie schlüsselfertig zum Festpreis an.

Aber besitzen Bauunternehmen denn eine so breite Planungskompetenz, wenn man die Vielzahl von Maßnahmen in einem Refurbishment-Projekt bedenkt?
Die Frage ist natürlich vollkommen richtig. Ein kleines Bauunternehmen, das auf einzelne Gewerke spezialisiert ist, kann unmöglich das Refurbishment für einen innerstädtischen Bürogroßkomplex oder ein in die Jahre gekommenes Einkaufszentrum inklusive Planung übernehmen. Bei UNDKRAUSS versammeln wir in der Planungsphase ein Expertenteam, das aus unterschiedlichen Blickwinkeln eine Flächen- und Gebäudeanalyse vornimmt. Dabei werden bereits am Anfang des Prozesses Konzepte für die Gestaltung und Energieeffizienz des Gebäudes sowie für die zukünftige Gestaltung der Arbeitsplätze erarbeitet. Wichtig sind in diesem Zusammenhang flexibel nutzbare Raumstrukturen und eine energieeffiziente Technik. Im zweiten Schritt kümmern wir uns als Generalübernehmer um die Steuerung aller Konstruktionsschritte sowohl an der Gebäudehülle als auch im Innenausbau. Da wir im Bereich Trockenbau eine über 20-jährige Erfahrung besitzen, übernehmen wir je nach Projekt auch selbst die einzelnen Gewerke im Innenausbau. Dieses berücksichtigt auch die Einbindung des Corporate Designs und der Unternehmensmarke in die Elemente des Innenausbaus. Für Spezialarbeiten greifen wir auf ein Netzwerk von Vertragspartnern zurück, die uns zum Teil schon seit Jahren zur Seite stehen. Die langfristige Zusammenarbeit schlägt sich natürlich auch in einem geldwerten Vorteil für unsere Auftraggeber nieder. Eine zeitaufwendige Ausschreibung und Vergabe von Einzelgewerken wird so überflüssig.

Bei einem Projekt in München haben wir zum Beispiel rund 20 Prozent Baukosten eingespart und die Projektzeit im Vergleich zur traditionellen Ausschreibungs- und Vergabemethode um rund 30 Prozent verringert.

Gilt dies sowohl für private als auch öffentliche Auftraggeber?
Für die öffentliche Hand handelt es sich um eine ernsthaft zu erwägende, wenn nicht gar notwendige Planungsmethode. Der Verband der Deutschen Bauindustrie hat erst kürzlich auf den personellen Notstand in zahlreichen kommunalen Bauverwaltungen hingewiesen. Viel mehr Gemeinden, Einrichtungen der Länder und des Bundes sowie andere öffentliche Institutionen sollten sich der Planungsexpertise der Unternehmen anvertrauen, anstelle die Kräfte ihrer Mitarbeiter in komplexen Ausschreibungsprozessen zu verbrauchen. Zumal beim Bieterverfahren wieder das Risiko einer mangelnden Kostenkontrolle besteht. Im Rahmen des „Design & Build“-Verfahrens wird den Auftraggebern üblicherweise eine Pauschalsumme direkt im Anschluss an die Vergabe angeboten.

Methode "Design & Build" spart Zeit und Geld

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von UNDKRAUSS Baugesellschaft mbH
Erstveröffentlichung: ImmobilienManager Beilage Projektentwicklung 12/2015