„Hoher Konsolidierungsdruck“
Im Interview: Mario Caroli über IPOs, Konsolidierungsdruck und internationale Investoren in Deutschland.
Fünf Fragen an Senator h.c. Mario Caroli
Im Property-Post-Interview von der MIPIM 2015 äußert sich Senator h.c. Mario Caroli, persönlich haftender Gesellschafter BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG, über die mögliche Emissionstätigkeit in diesem Jahr, Konsolidierungsdruck bei Gewebeimmobilien-AGs und warum internationale Investoren deutsche Immobilienaktien dominieren.
The Property Post: Der Immobilienaktienmarkt in Deutschland hat im vergangenen Jahr deutlich Fahrt aufgenommen. Es gab neue Börsengänge, die Kurse haben sich überwiegend positiv entwickelt und es kam zu größeren Übernahmen. Rechnen Sie für 2015 mit einer ähnlichen Dynamik?
Mario Caroli: Die gestiegenen Kurse und die oftmals über den Net Asset Values liegenden Börsenwerte der Unternehmen dürften die Emissionstätigkeit sehr begünstigen. Es gibt allerdings Grenzen, weil die nach wie vor von ausländischen Investoren dominierte Kapitalmarkt-Szene nur sehr große, gut handelbare Aktiengesellschaften akzeptiert. Kleinere und mittlere Unternehmen diese attraktiven Bewertungen deshalb nicht für sich realisieren können.
Bei den Gewebeimmobilien-AGs haben wir in Deutschland eine sehr zersplitterte Landschaft mit vielen für den Kapitalmarkt zu kleinen Gesellschaften. Entsprechend hoch ist der Konsolidierungsdruck. Er wird zu entsprechenden Übernahmen und Zusammenschlüssen führen.
Erwarten Sie bei deutschen Gewerbeimmobilien-AGs vergleichbare Übernahmen oder Fusionen, wie wir sie aktuell am Wohnungsmarkt sehen?
Bei den Gewebeimmobilien-AGs haben wir in Deutschland eine sehr zersplitterte Landschaft mit vielen für den Kapitalmarkt zu kleinen Gesellschaften. Entsprechend hoch ist der Konsolidierungsdruck. Er wird zu entsprechenden Übernahmen und Zusammenschlüssen führen.
Ist der deutsche Immobilienaktienmarkt aus Ihrer Sicht für internationale Investoren attraktiver geworden? Was sind die Gründe dafür?
Es gibt inzwischen durch große Börsengänge und Zusammenschlüsse eine auch für Großanleger viel größere Palette an Anlagemöglichkeiten. Insoweit ist der deutsche Markt wesentlich attraktiver als früher, und er ist auch groß genug. Was die Bewertungen anbetrifft, sind die einfachen Zeiten aber vorbei. Es muss jetzt mehr selektiert werden. Deutsche Investoren dürften aber im Vergleich zu Ausländern auch weiterhin in der Minderzahl bleiben, weil sie häufig andere Anlagevehikel wie offene Immobilienfonds oder Immobilienspezialfonds bevorzugen. International kommt man als Investor dagegen an Immobilienaktien nicht vorbei.
Welche Hemmnisse sprechen aus Sicht von internationalen Investoren möglicherweise gegen den deutschen Immobilienaktienmarkt? Sind die "alten Probleme" vieler deutscher Immobilien-AGs – geringer Freefloat, geringe Marktkapitalisierung und sehr unterschiedliche, teilweise auch eher diffuse Geschäftsmodelle – inzwischen überwunden?
Die genannten Hemmnisse gibt es zwar immer noch bei einer ganzen Reihe von Gesellschaften, aber insgesamt ist vieles deutlich besser geworden. Deutschland braucht heute den internationalen Vergleich nicht mehr zu scheuen. Vielmehr zeichnet sich unser Immobilienaktienmarkt sogar gegenüber anderen aus – durch einen soliden Immobilienmarkt und die Tatsache, dass er im Vergleich zu anderen immer noch überwiegend preiswert ist.
Wie würden Sie sich als (Privat-)Anleger aktuell am deutschen Immobilienaktienmarkt positionieren? Würden Sie direkt oder indirekt investieren, und welche Nutzungsarten würden Sie favorisieren?
Bei den Nutzungsarten halten wir zurzeit Aktien von Unternehmen mit Beständen im Bereich Büros und Logistik für attraktiver als die Wohnungstitel. Gründe dafür sind die niedrigeren Bewertungen von Gewerbe-AGs, die gute konjunkturelle Entwicklung Deutschlands und die Tatsache, dass die Mietpreisbremse dem Sektor Wohnen zum Teil doch schadet. Weil die Auswahl nicht einfach ist, raten wir dem Anleger, entsprechende Aktienfonds für Immobilienwerte zu kaufen, wie wir sie seit Jahren anbieten. So muss er sich nicht selbst die Arbeit machen, einzelne Titel zu analysieren und auszuwählen – und dabei womöglich Klumpenrisiken einzugehen. Dazu kommt, dass es auch im Ausland attraktive Immobiliengesellschaften gibt, die für Anleger interessant sind, und wo Fonds einen besseren Marktzugang und effizientere Möglichkeiten bieten.
Herr Caroli, herzlichen Dank für das Interview!
Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von The Property Post
Erstveröffentlichung: The Property Post, März 2015
