Corona forciert Neuausrichtung

Martin Mörl, Geschäftsführer Girlan Immobilien Management, spricht im Interview mit The Property Post über die aktuelle Situation des Handels sowie dessen Herausforderungen und Potenziale.

The Property Post (TPP): Herr Mörl, mit Ausnahme der Nahversorgung scheint der Einzelhandel der große Verlierer der Corona-Krise zu sein. Wie schätzen Sie die Situation ein?

Martin Mörl (MM): Besonders der stationäre Handel war und ist natürlich direkt und schmerzlich vom Lockdown und den Folgen der Corona-Krise betroffen. Insgesamt schlägt sich der Einzelhandel wacker, allerdings mit großen Unterschieden zwischen Typen, Sortimenten und Standorten. Es ist offensichtlich, dass bei vielen Handelsimmobilien jetzt die Weichen gestellt werden müssen, um weiteren Wertverlust für Eigentümer und Investoren zu verhindern und Chancen für die Zukunft zu eröffnen. An die Zeit vor Corona kann die Branche auf absehbare Zeit nicht anknüpfen.

TPP: Als Hoffnungsträger des stationären Handels galten bis zur Covid-19-Pandemie Gastronomie, Leisure und Convenience. Welche Perspektive sehen Sie heute für Einzelhandelsimmobilien in Deutschland?

MM: Corona verschärft die lange bekannten Problemlagen. E-Commerce, Wettbewerbsdruck, Insolvenzen, Leerstände, verändertes Konsum-, Freizeit- und Arbeitsverhalten, Beschränkungen hinsichtlich Sortimenten und Öffnungszeiten, Umbruch in der Textilwirtschaft, andere Wünsche und Bedürfnisse der Kunden – die Liste der Herausforderungen ist lang. Auf all diese Entwicklungen müssen Eigentümer, Investoren, Betreiber und Mieter mit anderen Antworten reagieren als vor der Covid-19-Pandemie. Der Leidensdruck führt bei vielen Eigentümern inzwischen allerdings zum Umdenken und zu mehr Ergebnisoffenheit. Retail ist durch seine Komplexität eine äußerst anspruchsvolle Assetklasse. Dadurch lassen sich für die meisten Typen und Standorte tragfähige Ansätze mit veränderter Nutzungs- und Sortimentsstruktur finden.

TPP: Seit Jahren wird über Einzelhandelsmieten diskutiert. Kann man in Zukunft überhaupt noch ausreichende Mieten mit Handelsimmobilien in Deutschland erwirtschaften?

MM: Sicher, an sehr guten Standorten wird man auch zukünftig angemessene Mieten für Einzelhandelsflächen erzielen können. Für viele Standorte jedoch müssen passende Konzepte entwickelt und umgesetzt werden. Hier geht es unter anderem um Mieterbesatz, Flächenzuschnitte, Aufenthaltsqualität, Nachnutzungskonzepte, Cross-Channel, arrondierende Nutzungen, Transformation, Umstrukturierung, Repositionierung und Konversion. Eigentümer und Investoren müssen engagiert, individuell und flexibel agieren, damit auskömmliche Mieten erwirtschaften werden können. Wenn die Miete nicht vom Handel kommt, dann eben von der Mikrologistik, medizinischer Nutzung oder Wohnen.“

TPP: Herr Mörl, Sie scheinen insgesamt nicht besonders pessimistisch zu sein?

MM: Nein, der Handel wurde schon tausend Mal totgesagt. Wir sehen den enormen Veränderungsdruck auch als Potenzial für Eigentümer und Investoren von Handelsimmobilien. Die Gesamtsituation bietet ja auch Chancen: günstige Einstiegsmöglichkeiten, Risikominimierung durch Mixed-Use, Konversion in nachgefragten Nutzungen wie Büro, Wohnen oder auch Mikrologistik, Stabilisierung des Portfolios durch Fokussierung und Transformation. Den meisten Eigentümern, Betreibern und Mietern ist ja heute klar, dass etwas passieren muss, um Immobilienwerte zu sichern. Dabei wird oft das vorhandene Potenzial einer Immobilie unterschätzt, nicht selten von den Eigentümern selbst. Denn die Immobilie und ihre Lage sind schon vorhanden – Nutzungen, Konzepte, Mieterbesatz, Positionierung usw. sind optimierbar.

TPP: Zunehmender Leerstand, mehr Insolvenzen, sinkende Besucherfrequenzen in den Innenstädten. Gibt es nicht zu viele Flächen in Deutschland?

MM: Ja, sicher, ein wesentliches Problem liegt im Flächenüberschuss. Seit Jahren schon eilt die Nachfrage dem wachsenden Flächenangebot hinterher, wobei natürlich Ausnahmen gibt, zum Beispiel in Tourismusregionen. Eine Reduzierung bzw. Konversion nicht, oder nicht mehr nachgefragter Einzelhandelsflächen ist meistens sinnvoll. Doch eines sollte nicht vergessen werden: Händler brauchen passende Flächen, Vermieter passende Mieter, Konsumenten passende Angebote. Gerade durch Corona wird ja deutlich, dass die Menschen nicht alles digital wollen. Die Menschen haben ein Bedürfnis nach Emotionalität, sozialen Kontakten und physischen Einkaufserlebnissen. Online wird nicht alle Lebensbereiche substituieren.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von Girlan Immobilien Management
Erstveröffentlichung: The Property Post, Mai 2020