Büroimmobilien unter Druck

Der Markt für Büroimmobilien durchläuft tiefgreifende Transformationen. Während hybride Arbeitsmodelle zur Normalität werden, stellen Unternehmen zunehmend neue Anforderungen an ihre Büros: Flexible und nachhaltige Flächen in den Top-Lagen rücken in den Fokus, während periphere Lagen zum Ladenhüter werden. Das aktuelle Frühjahrsgutachten des Rats der Immobilienweisen bestätigt diese Entwicklung.

The Property Post sprach mit Dr. Michael Hellwig, Abteilungsleiter Innovation, Digitalisierung und Research beim ZIA, und Janine Schreiner, Asset Managerin Office bei Covivio über die aktuellen Trends und Herausforderungen am Büroimmobilienmarkt.

The Property Post: Herr Dr. Hellwig, welche Erkenntnisse liefert das Frühjahrsgutachten zur aktuellen Marktlage für Büroimmobilien in Deutschland?
Dr. Michael Hellwig: Der Markt für Büroimmobilien befindet sich im Wandel. Eine spürbare Belebung ist 2024 ausgeblieben, was vor allem auf die schwache wirtschaftliche Konjunktur, die geopolitischen Unsicherheiten und die strukturellen Veränderungen durch Remote Work zurückzuführen ist. Während die Unternehmen ihre Mitarbeiter:innen verstärkt ins Büro zurückholen wollen, bleiben hybride Arbeitsmodelle etabliert, wodurch sich jedoch die Flächennachfrage leicht reduziert. Insgesamt bleibt der Markt jedoch stabil, besonders in den A-Städten, wo mehr als 22 Prozent aller Bürobeschäftigten angesiedelt sind. In den B-, C- und D-Städten ist die Flächennachfrage weiter rückläufig und der Markt differenziert sich immer weiter aus: Moderne, nachhaltige und zentral gelegene Büroflächen bleiben nachgefragt, während periphere Lagen zunehmend unter Druck geraten.

TPP: Frau Schreiner, wie sieht das in der Praxis aus? Welche Anforderungen stellen die Mieter:innen heute an Sie als Vermieter?
Janine Schreiner: Unsere Mieter:innen fordern heute mehr Flexibilität – sowohl bei der Flächengestaltung, der Ausstattung als auch bei den Mietverträgen. New-Work, modulare Büros und kürzere Vertragslaufzeiten sind gefragter denn je. Die Unternehmen haben erkannt, dass Büros mehr sind als reine Arbeitsorte – sie fördern Teamarbeit, kreativen Austausch und eine starke Unternehmenskultur.
Covivio begegnet diesen Anforderungen mit innovativen Konzepten: Ein Beispiel ist das revitalisierte LOFT by Covivio in Berlin. Es bietet gut angebundene Bürolofts mit Industriecharme, flexible Arbeits- und Communityflächen sowie ein neuartiges Nutzungskonzept für die typischen Berliner Innenhöfe – inklusive Open-Air-Office und Ruhezonen. In der Düsseldorfer Innenstadt beleben wir zudem ein stadtbekanntes Landmark und entwickeln mit dem ICON by Covivio ein modernes Multi-Use-Gebäude, welches Büro- und Communityflächen mit ergänzendem Serviceangebot, Gastronomie und Fitnessbereich kombiniert.

TPP: Welche Rolle spielt Nachhaltigkeit aktuell bei Büroimmobilien?
MH: Unternehmen und Investoren legen immer mehr Wert auf ESG-Kriterien, was die Nachfrage nach modernen, energieeffizienten Flächen steigert. Objekte, die diese Anforderungen nicht erfüllen, haben dagegen mit steigendem Leerstandsrisiko zu kämpfen. Gleichzeitig stellt der Sanierungsbedarf im Bürobestand die Immobilienbranche vor enorme finanzielle Herausforderungen – allein in den A- bis- D-Märkten liegen die Schätzungen bei 160 bis 200 Milliarden Euro. In Regionen mit begrenztem Mietsteigerungspotenzial fehlen den Eigentümern jedoch oft die Mittel für die Sanierungen. Daher müssen die berechtigten Forderungen nach Nachhaltigkeit stets auch unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten betrachtet werden und gegebenenfalls mit gezielten Förderprogrammen unterstützt werden.

JS: Das kann ich nur bestätigen. Internationale Konzerne oder Unternehmen des Öffentlichen Dienstes sind sehr an der Einhaltung von ESG-Richtlinien interessiert bzw. bringen ihre eigenen Richtlinien mit. Mit der Entwicklung ökologischer Gebäude trägt Covivio zur Gestaltung umweltfreundlicher Städte bei und setzt sich aktiv für die Bekämpfung des Klimawandels ein. Auch bei unseren Bestandsgebäuden haben wir uns hohe Nachhaltigkeitsziele gesetzt, die wir durch ökonomische Instandhaltung und Modernisierung erfüllen.

TPP: Herr Hellwig, abschließend noch eine Frage mit Blick auf die Politik: Welche Maßnahmen bräuchte es, um den Büroimmobilienmarkt zukunftsfähig zu gestalten?
MH: Die Umnutzung von nicht mehr marktfähigen Büroimmobilien, etwa in Wohnraum, scheitert oft an wirtschaftlichen und rechtlichen Hürden. Hier fehlt es nicht nur an Förderungsmöglichkeiten, es müssen vorrangig planungsrechtliche Hürden abgebaut werden. Wir brauchen schnelle Umnutzungsprozesse im Bestand, etwa durch den grundsätzlichen Verzicht auf Planungs- und Genehmigungserfordernisse beim Umbau. Aber auch für energetische Sanierungen von Bestandsimmobilien wären Anreize wichtig, etwa durch eine Öffnung des Klimageschwindigkeits-Bonus für die Immobilienwirtschaft. Bisher richtet sich diese Förderung ausschließlich an selbstnutzende Eigentümer:innen, die ihre alten fossilen Heizungen austauschen lassen.

TPP: Vielen Dank für das Gespräch!

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von Covivio Office Holding GmbH & ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V.
Erstveröffentlichung: The Property Post, April 2025