Neue Perspektiven für alte Stadthotels

Bestandskonversionen zur Serviced Apartments

In Wolfsburg entsteht das sechste von aktuell insgesamt 12 Häusern der bundesweit aktiven Serviced-Apartment-Marke STAYERY. Bis zum Herbst 2022 bereichern dann 48 Apartments in einem zentral gelegenen Multi-Tenant-Objekt das Beherbergungsangebot in der VW-Stadt. Zum ersten Mal unternimmt STAYERY hierbei eine Bestandskonversion, alle vorherigen Projekte waren Neubauten. Dass sowohl Zeit- als auch Finanzpläne eingehalten werden, ist der guten Zusammenarbeit zwischen STAYERY und dem Vermieter, der AURELIUS Real Estate Opportunities sowie deren Berater AUREPA Advisors AG, geschuldet. Im Interview erläutern Hannes Eckstein, Founding Partner und Vorstand der AUREPA, und STAYERY-Geschäftsführer Hannibal DuMont Schütte, welche Objekte für Konversionen zu Serviced Apartments geeignet sind und welche Fallstricke sich im Projekt ergeben können.

Herr DuMont Schütte, nach dem STAYERY-Start in den Metropolen unseres Landes zieht es Sie nun in die wirtschaftlich starke Provinz. Wie kam es zur Wahl für Wolfsburg?

HDS: Wir haben in ganz Deutschland 42 Städte klassifiziert, die als Standorte für uns infragekommen. Es handelt sich um wirtschaftlich starke urbane Räume mit einer hohen touristischen Nachfrage. Praktisch suchen wir überall dort, wo wir unsere Zielgruppen für ein „Zuhause auf Zeit“ abholen. Dies können Projektarbeiter größerer und mittelständischer Corporates sein, Expats, Geschäftsreisende, oder Touristen. Diese Menschen fühlen sich dort wohl, wo urbanes Leben mit einer lebendigen Szene herrscht. Wolfsburg hat sich in den vergangenen Jahren zu einer sehr attraktiven Stadt entwickelt. Dies wird zunehmen, da der Strategiewandel von VW hin zur Elektromobilität mit Wolfsburg als ausgesprochenem Mittelpunkt dieses Wandels auch in Zukunft Fachkräfte aus aller Welt an den Konzernsitz bringen wird.

Herr Eckstein, war STAYERY von Beginn an der passende Mieter für Ihr Wolfsburger Objekt?

HE: Ja, definitiv. Bei Ankauf hatte die Immobilien ihren ersten Lebenszyklus in Teilen praktisch durchlaufen und war von daher sehr geeignet für eine Repositionierung. Das bestehende Mittelklassehotel war in die Jahre gekommen, eine Sanierung mit demselben Betreiber kam nicht infrage. Daher war es für uns evident, lieber auf eine Nutzungsart mit großem Zukunftspotenzial zu setzen. Das nachhaltige Wachstum von STAYERY und anderer Serviced-Apartment-Marken belegt ganz klar, dass der Markt hier noch lange nicht die steigende Nachfrage abdecken kann. Zudem fügen sich die anderen Nutzungen im Wolfsburger Objekt von Büros über Arztpraxen hin zur Gastronomie harmonisch in das STAYERY-Konzept ein.

Dennoch, Herr DuMont Schütte, war es für Sie ein Risiko: Zum ersten Mal seit STAYERY-Gründung haben Sie auf ein Bestandsobjekt gesetzt. Warum?

HDS: Ich gebe zu, dass wir in der Regel Neubauten aufgrund der Flexibilität bevorzugen. Aber es ist utopisch zu glauben, dass wir bei unserer geplanten Expansion rasch passende Grundstücke finden. Angesichts der Flächenknappheit müssen wir uns also zwangsläufig auch nach Bestandsobjekten umschauen. Die Wolfsburger Immobilie passte mit ihrer zentralen Lage direkt am Hauptbahnhof perfekt in unser Konzept. Zudem hatten wir das Glück, auf einen Vermieter zu treffen, der Hotelexpertise mitbringt. Wenn wir auf Konversionen setzen, ist eine vorherige Hotelnutzung für uns die beste Lösung. Alte Stadthotels sind einfach ideal für einen Nutzerwechsel. Ehemalige Bürogebäude eignen sich ebenso für Umbauten. Kaufhäuser sind zwar auch interessant für uns, aber wegen der Lichtverhältnisse mit wenig Tageslichteinfall komplex. Bei Parkhäusern muss der Eigentümer experimentierfreudig sein.

HE: In der Tat rate ich STAYERY auch zu ehemaligen Hotels und Büros. Diese Objekte haben oft einen Grundriss und eine Raumstruktur, die für Serviced Apartments geeignet ist. Damit meine ich nicht nur die vorhandenen Zimmer mit Sanitäranschlüssen, sondern auch bereits existente Gemeinschafts- und Nutzflächen wie einen Empfangsbereich, Gruppenräume oder auch Serviceräume. Ein Plus bei STAYERY stellen die Individualküchen pro Apartment dar. Dies können wir aber genauso bewerkstelligen wie die technische Aufrüstung des Gebäudes, um auch in Wolfsburg den digitalen Nutzerkomfort für STAYERY-Nutzer sicherzustellen.

Serviced Apartments sind zwar mittlerweile als Nutzungsart bekannt, gelten aber immer noch als Neuling im Markt. Welche Konsequenzen hatte dies für die Zusammenarbeit zwischen Ihnen für das Wolfsburger Objekt?

HE: Aus unserer Historie heraus bringen wir langjährige Erfahrungen in der Führung eines größeren Hotelportfolios mit, sowohl auf der Immobilien- als auch auf der Operationsseite. Wir haben uns allerdings im Zuge der Corona-Pandemie de facto von Hotels verabschiedet. Denn wir sind überzeugt, dass die vor Jahrzehnten noch omnipräsenten familiengeführten Mittelklassehotels weiter zurückgehen werden. In diesem Prozess konsolidiert sich der Markt hin zu Oberklassehotels ab vier Sternen aufwärts und den preislich erschwinglichen Low-Budget-Hotels, die für junge Menschen oder Familienurlaube attraktiv sind. Die entstehende Lücke können wir hervorragend mit Serviced Apartments füllen, die die Nachfrage nach Aufenthalten bis zu sechs Monaten für Fachkräfte oder Studenten abdecken. Mit einem ansprechenden Designkonzept und digitalen Services handelt es sich ganz eindeutig um ein tragfähiges Geschäftsmodell mit erheblichem Potenzial.

HDS: Ich kann Hannes Eckstein nur zustimmen. Serviced Apartments sind bei den Investment- und Asset-Managern schon angekommen. Kommunen profitieren von unseren gut gebildeten und einkommensstarken Nutzergruppen, die Internationalität in eine Stadt bringen und nach kulturell und gastronomisch hochwertigen Angeboten suchen. Eine STAYERY ist also immer auch ein Stück urbane Entwicklung am jeweiligen Standort. Wer noch nachziehen muss, sind die Banken, von denen ich mir mehr Verständnis für unsere Produkte erhoffe. Und ich würde mir wünschen, auf mehr Vermieter zu treffen, die Expertise in der Projektentwicklung mitbringen, wie wir sie in Wolfsburg nun erfahren. Solche Kompetenzen auf Vermieterseite verkürzen erheblich unsere Projektzeiten.

Wie geht es weiter mit Ihrer Zusammenarbeit?

HE: Die sehr guten Erfahrungen in Wolfsburg haben uns natürlich inspiriert und motiviert für weitere Projekte. Anfang des dritten Quartals werden wir die Flächen an den Mieter übergeben und bis zum Herbst 2022 wird die Wolfsburger STAYERY eröffnen. Danach haben wir bereits einige interessante Objekte und Standorte in der Pipeline, die wir gerne mit STAYERY gemeinsam entwickeln würden.

HDS: Unsere Standortkriterien sind recht ähnlich und daher rechne auch ich mit weiteren Projekten in der Zukunft. Wie bereits erwähnt, erlebe ich zudem selten auf Vermieterseite ein vergleichbares Maß an Lösungsorientierung, Kompetenz und Partnerschaftlichkeit.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von STAYERY - BD Apartment GmbH,
Erstveröffentlichung: AUREPA Advisors AG