Assetklasse Studentenwohnungen

Immer mehr in- und ausländische Studierende strömen in die deutschen Hochschulen. Doch bevor das Studium beginnt, muss zunächst die passende Wohnung gefunden werden. Dabei fällt die Wahl immer seltener auf traditionelle Studierendenwohnheime, sondern mehr und mehr auch auf sogenannten Mikro-Apartments. Und nicht nur Studierende interessieren sich für die kompakten Apartments. Wir haben bei Horst Lieder gefragt, warum studentisches Wohnen zurzeit so beliebt ist.

The Property Post (TPP): Früher wurden kleine Wohnungen beim Bauen eher als Abfallprodukt betrachtet. Wie kommt es, dass Studentisches Wohnen sich in den letzten Jahren zu einer wichtigen Assetklasse entwickelt hat?

Horst Lieder (HL): Investoren, Betreiber und Entwickler haben Student Housing in den letzten Jahren für sich entdeckt, weil Angebot und Nachfrage inzwischen sehr weit auseinandergehen. Einerseits gibt es, bei nahezu gleich großem Wohnraumangebot, mit gegenwärtig mehr als 2,8 Millionen jungen Menschen aus dem In- und Ausland, mehr Studentinnen und Studenten denn je in Deutschland. Anderseits wollen heute nicht nur Studierende, sondern auch Young Professionals, Singles, Pendler und temporär Angestellte, in kompakten, zentral gelegenen und vollmöblierten Apartments wohnen. In den sieben größten Städten Deutschlands beispielsweise stellen Einpersonenhaushalte schon die Hälfte aller Haushalte.

TPP: Werfen wir einen Blick über den Tellerrand, wie verhält es sich mit der Assetklasse Studentisches Wohnen im internationalen Vergleich? Sind andere Länder wie Großbritannien auf diesem Gebiet schon „weiter“?

HL: In Deutschland ist privat finanziertes Studentisches Wohnen ein dynamischer und starker Wachstumsmarkt mit steigendem Transaktionsvolumen und sehr großem Entwicklungspotenzial. Es gibt immer mehr Wohnprodukte, immer mehr Akteure, eine immer größere Nachfrage seitens institutioneller Investoren und immer mehr internationale Studentinnen und Studenten an den 424 deutschen, bis auf die Verwaltungsgebühren kostenfreien, staatlichen Hochschulen. Dennoch sind die angelsächsischen Länder uns noch mindestens eine Dekade voraus. In Großbritannien wurden allein im letzten Jahr Transaktionen im Volumen von rund 6,3 Milliarden Euro im Bereich Student Housing durchgeführt. In den USA waren es 2015 laut JLL 4,7 Milliarden Euro. Von dieser Zahl sind wir in Deutschland mit einem Transaktionsvolumen von etwa 520 Millionen Euro im selben Zeitraum weit entfernt. Auch in anderen Bereichen sind manche Länder weiter. In den Niederlanden ist die wachsende und sich stetig internationalisierende Higher-Education-Industry – und Student Housing ist Teil davon – ein hochrangiges gesellschaftliches Thema. Das spiegelt sich konkret im Bildungsangebot und international ausgerichteten Clustern und Allianzen aus Region, Universitäten und Unternehmen wider. Vor dem Hintergrund, dass es laut Prognosen 2025 rund 250 Millionen Studierende weltweit geben wird, ist das Potenzial in Deutschland noch lange nicht aufgebraucht.

TPP: Welchen Vorteil bieten Studentenwohnungen für Investoren im Vergleich zu anderen Assetklassen?

HL: Studentisches Wohnen bietet als Assetklasse zahlreiche Vorteile und ist deshalb aus unserer Sicht gerade für institutionelle Investoren eine attraktive Anlagealternative. So ist die Nachfrage nach Apartments wegen der steigenden Bildungsbeteiligung und der geringen Krisenanfälligkeit wenig konjunkturabhängig. Aufgrund der hohen Fluktuation können häufiger Mietpreisanpassungen vorgenommen werden. Die hohe Zahl an Mietern minimiert das Mietausfallrisiko. Zudem sind die Mieten, dank Elternbürgschaften und Kautionen, abgesichert. Doch selbst wenn die Studentenzahlen irgendwann einmal wieder gravierend sinken, wofür keinerlei Anzeichen erkennbar sind, kann die Nachfrage durch andere Gruppen auf dem Wohnungsmarkt substituiert werden. Im Vergleich zu anderen Anlageklassen stellt Student Housing für Investoren und Kapitalsammelstellen, die auf eine auskömmliche Rendite und eine positive Wertentwicklung angewiesen sind, eine attraktive Portfoliobeimischung mit stabilen Miet-Cash-Flows dar.

TPP: Mikroapartments sind vor allem für Studierende konzipiert worden, doch mittlerweile ist diese Wohnimmobilienart bei vielen sehr gefragt. Woran liegt das?

HL: Mikro-Apartments zählen zu Recht zu den nachgefragtesten Wohnprodukten in Deutschland. Gesellschaftliche Trends, wie der verstärkte Zuzug in die Innenstädte, der steigende Anteil Alleinlebender allen Alters oder auch die weiter zunehmende individuelle Mobilität, sorgen für eine sehr hohe Nachfrage nach kleinteiligem Wohnraum. Der Bedarf an kompakten, gut gelegenen und vollmöblierten Ein- und Zwei-Zimmer-Apartments wird in allen Preissegmenten weiter ansteigen und damit verbunden die Konkurrenz zwischen Studierenden, Young Professionals und Pendlern um kleinteiligen Apartments. Dieser Trend hält an. Bis 2025, einer aktuellen Studie von Roland Berger nach, nimmt die Anzahl der Haushalte in Deutschland um rund zwei Prozent zu. Bei etwa 41 Millionen Haushalten entspricht dies einem Zuwachs von mehr als 800.000 Haushalten. Wir arbeiten deshalb mit Hochdruck an der Erweiterung unserer Produktpalette für unterschiedliche Zielgruppen im Bereich Micro-Living.

TPP: Welche besonderen Merkmale müssen Appartements für Studenten aufweisen? Wo liegen die Unterschiede zu anderen Wohnimmobilien?

HL: Die Unterschiede zu anderen Wohnimmobilien liegen in den besonderen Merkmalen der Apartments für Studenten begründet. Heute hat die Mehrheit der Studentinnen und Studenten, neben mehr verfügbarem Monatseinkommen denn je, besondere Erwartungen und Bedürfnisse an ihr Wohnumfeld. „Nur klein“ reicht ja bei Weitem nicht aus. Das Apartment muss zentral und verkehrsgünstig gelegen, voll möbliert und mit integrierter Pantryküche, Duschbad und möglichst schnellem Internetzugang ausgestattet sein. Das Management des Hauses sollte mehrsprachig, ständig ansprechbar und „gute Seele“ des Hauses sein. Bei durchdachten Schnitten und hochwertiger Ausstattung ist die Größe der Apartments dagegen weniger wichtig. Auch wenn der Wettbewerb andere Wege geht: Aus unserer Sicht sind ein aktives Community Management, das Kommunikation und Atmosphäre ermöglicht, und Mehrwertservices wesentlich für Studentisches Wohnen. Ausgehend von der kosmopolitischen, mobilen und vor allem jungen Zielgruppe spricht sehr viel für den aktiven Betrieb von Studentenwohnhäusern, vor allem hinsichtlich einer ansprechenden Wohnatmosphäre, einer langen Lebensdauer der Ausstattung und nicht zuletzt der Mietdauer.

TPP: Die Studentenwohnungen der IC International Campus AG haben nichts gemeinsam mit anderen Studentenbuden wie beispielsweise denen der Studierendenwerke. Warum sollten sich Studierende trotzdem für Ihre Wohnungen entscheiden?

HL: Zunächst: Es gibt auch bei den Studentenwerken inzwischen sehr gute Zimmer. Was die Apartments von International Campus darüber hinaus besonders macht, sind mehrere Punkte. Zum einen ist die Qualität der Wohngebäude, der Apartments, der Dienstleistungen und der Lage sehr hoch. Zum anderen schätzen unsere Bewohnerinnen und Bewohner die Internationalität, die kosmopolitische Atmosphäre und das besondere Gemeinschaftsgefühl bei uns. Es gibt in all unseren „THE FIZZ“-Wohnhäusern eine zentrale Rezeption und von allen kostenfrei nutzbare Gemeinschaftsflächen, wie etwa Lounges, Arbeitsräume und Cooking Areas. Hier finden außerdem von unseren House Managern mitorganisierte Events statt. Wenn man Gemeinschaft will, dann kann man diese bei uns finden. Will man Ruhe haben und sich auf Anderes konzentrieren, zum Beispiel auf das Studium, findet man diese auch bei uns.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von International Cmapus AG
Erstveröffentlichung: Management Circle AG - Themenblog Immobilien, Juli 2016