Appetit für Pachtverträge geweckt

Andreas Löcher, Leiter Investment Management Hospitality bei der Union Investment Real Estate GmbH, setzt in den USA neue Akzente für das Hotel-Portfolio.

Herr Löcher, ist Europa zu klein geworden für Union Investment?
Union Investment ist bereits seit 1986 in den USA aktiv. Den Einstieg haben wir vor über 30 Jahren in Washington D.C. mit unserem ersten US-Investment im Bürobereich getätigt. Der Name Union Investment ist also in den USA durchaus schon ein Begriff. Und vor allem in den letzten 24 Monaten haben unsere Kollegen sehr gute Bürodeals in den USA gemacht. Uns als Hotel-Spezialisten reizt der größte Immobilien-Markt der Welt natürlich auch. Allein New York City ist schon ein gigantischer Teil-Markt – der größte der Welt. Als jüngste Asset-Abteilung im Haus haben wir jetzt einfach nachgezogen.

Für eine Fonds-Gesellschaft, die nach deutschem Recht nur Pachtverträge abschließen darf, klingt das gewagt: In den USA sind zu 99 Prozent lediglich Management-Verträge möglich. Tickt der Markt dort nicht deutlich anders?
Das stimmt – und wir gehören zu eben diesem einen Prozent. Unsere erste Opportunität, das Boutique-Hotel des Godfrey Hotels in Boston, half uns, den Appetit für Pachtverträge zu wecken. Unsere Partner Oxford Capital und Walton Street Capital waren sehr offen für das Thema Pacht – viel offener als erwartet. Sie verhandeln ohne Dogma, hören sich einfach mal alles an. Europäer hängen oft lange in solchen Dogmen fest, teilen die Welt gerne mal in „gut“ oder „böse“ ein. In dieser Hinsicht sind die Amerikaner nach unseren Erfahrungen anders. Deshalb haben sie direkt mit uns einen 25-jährigen Pachtvertrag abgeschlossen. Die Immobilie zählt jetzt zum Liegenschaftsportfolio unseres Offenen Immobilienfonds UniImmo: Europa.

Haben Sie aus Ihrer ersten Investmentchance inzwischen eine Strategie entwickelt?
Ja, das ist in der Tat so – allerdings haben wir bereits vor dem Erwerb des Hotel Godfrey viel über den US-Hotelmarkt gelernt. Zunächst haben wir uns Partner aus Europa mitgenommen, inzwischen sind wir aber mit lokalen Partnern unterwegs. Der US-Immobilienmarkt arbeitet mit einer deutlich höheren Geschwindigkeit, und es ist allerhöchste Professionalität gefragt. Unsere Strategie ist es, zum Beispiel Developer vorzuschalten und dann unabhängige dritte Pächter zu suchen – unserer Vorgehensweise in Europa eben sehr ähnlich.

Wie sehen Ihre Pläne für weitere Investments in den USA aus?
Zum Jahreswechsel haben wir den Hattrick in den USA komplettiert und auch im Hotelmarkt von New York City Fuß gefasst – und uns in einer nicht duplizierbaren Lage in Midtown Manhattan das neueste Haus der Marke Courtyard by Marriott gesichert. Für ein weiteres Haus ist ein Letter of Intent – also eine Absichtsvereinbarung – bereits unterschrieben.

Wie groß werden die Tickets sein, die Sie dort aufrufen?
Größer als in Europa. In den USA sprechen wir von Investments ab 80 bis 100 Millionen US-Dollar Minimum. Der Ankauf des LondonHouse in Chicago – ein Hotel, das unter dem Hilton-Softbrand Curio operieren soll – belief sich auf über 330 Millionen US-Dollar. Wir suchen vor allem in den Top 5-Citys: Boston, New York City, Chicago – und gehen mit San Francisco und Los Angeles jetzt gezielt die Westküste an. Insgesamt sind für uns jedoch 15 Standorte vorstellbar – immer in sehr guten Mikrolagen. Dabei muss die Nachfrage nicht nur von internationalen Reisenden kommen, sondern durchaus auch aus dem heimischen Markt.

Sind die Renditen in den USA attraktiver als in Deutschland?
Relativ gesehen ja. Bezogen auf die Bruttoanfangsrendite erwarten wir über 50 Basispunkte mehr. Das hängt momentan aber auch mit der Seitwärts-Bewegung einzelner Märkte zusammen. Ein weiter steigendes Hotel-Angebot in New York City schreckt zum Beispiel viele lokale Investoren ab. Ab 2019 könnte sich das wieder ändern, wenn das bereits bestehende Angebot voraussichtlich absorbiert ist. Aber wir müssen abwarten, wie sich die politischen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in den USA weiter gestalten werden.

Das Original-Interview stammt aus dem Immobilienmagazin "Raum & mehr" von Union Investment und erschien zuerst online auf dem entsprechenden Portal.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von Union Investment Real Estate GmbH
Erstveröffentlichung: Immobilienmagazin RAUM & mehr von Union Investment, April 2017