Anforderungen im Wandel
Einflussfaktoren für die Performance
Martin Mörl, Geschäftsführer von Prelios Immobilien Management, über Branchentrends, sich wandelnde Anforderungen an Immobiliendienstleister und Einflussfaktoren auf die Performance von Gewerbeimmobilien.
Herr Mörl, welche Trends sehen Sie im Bereich Immobiliendienstleistungen?
Wir sehen heute drei große Trends. Zum einen ist der gesamte Dienstleistungsbereich durch die hohe Zahl ausländischer Akteure sehr viel internationaler geworden. Häufig verfügen ausländische Investoren über keine eigene Plattform in Deutschland, wodurch etwa das Asset- und Portfolio Management verstärkt nachgefragt werden. Durch das hohe Transaktionsvolumen sind die Dienstleistungen zudem stärker auf den An- und Verkauf ausgerichtet. Zum anderen ist der Trend zu mehr Transparenz durch komplexere Reportings und zunehmende Regularien ungebrochen. Gerade angelsächsische Investoren haben seitens der Compliance immer umfassendere Anforderungen an Geschäftspartner. Ein dritter deutlicher Trend betrifft die Finanzierung. Aufgrund der günstigen Rahmenbedingungen sind Banken seit einiger Zeit wieder sehr stark in die Gewerbeimmobilienfinanzierung involviert. Hier müssen sich Dienstleister nicht nur zusätzlich auf die Banken als dritten Partner einstellen, sondern Immobilien „bankable“ machen.
Was erwarten Investoren derzeitigen Marktumfeld?
Die Anforderungen an Immobiliendienstleister sind in den letzten Jahren insgesamt stark gestiegen. Viele Investoren fragen uns: „Was würden Sie mit unserer Immobilie machen?“ Zahlreiche Aufgaben wie das Portfolio Management, die früher vom Eigentümer übernommen wurden, liegen heute bei externen Spezialisten. Dementsprechend wird eine Professionalisierung in allen erfolgsrelevanten Leistungsfeldern erwartet, mit dem dazugehörigen „scope of work“ und der entsprechenden organisatorischen Flexibilität. Ferner sind die Zielsetzungen insgesamt – durch das zinsbedingt breite Spektrum unterschiedlicher Auftraggeber, vom lokalen Family Office bis zur kanadischen Pensionskasse – vielfältiger geworden. Damit verbunden ist das Thema IT. Hier erwarten Eigentümer und Banken heute einen lückenlosen Datenaustausch und eine Integration der IT-Tools, was z.B. die Implementation der jeweiligen Kundensoftware und -arbeitsprozesse in die eigene IT-Struktur mit sich bringt. Daneben erwartet der Markt die Fähigkeiten zur direkten Problemlösung im laufenden Management und zur operativen und strategischen Weiterentwicklung der Immobilie. Nachnutzung, Mieterwechsel, Neupositionierung, Umstrukturierung usw. sind zum Teil noch vor dem Ankauf ein Thema. Man ist heute als Dienstleister nur glaubwürdig, wenn man Konzepte auch umsetzen kann.
Heute versteht sich Prelios als integrierter Immobiliendienstleister. Warum aber sollte ein Bestandshalter nicht mehrere spezialisierte Dienstleister beauftragen, die sich in bestimmten Teilbereichen besonders gut auskennen?
Bei komplexen Immobilien mit anspruchsvollen Rahmenbedingungen liegen die entscheidenden Leistungsbereiche erfahrungsgemäß sehr eng beieinander. Ein kompetenter Ansprechpartner, der diese kennt und beherrscht, bietet Eigentümern einen klaren Mehrwert. Integrierte Immobiliendienstleister, die sämtliche Management Services, von der Ankaufsprüfung, dem Transaktionsmanagement, dem Center Management über das technische und kaufmännische Property Management sowie die Projektentwicklung bis hin zum Asset und Portfolio Management, anbieten, haben das Asset ganzheitlich im Blick. Sie können wichtige Managementthemen wie etwa E-Commerce oder die Zusammenarbeit mit lokalen Behörden wesentlich effizienter und umfassender umsetzen. Nur eine themen- und fachübergreifende Expertise kann die wirtschaftlichen Potenziale einer Immobilie heben.
Wertsteigerung versprechen viele. Welchen Einfluss hat denn zum Beispiel das Asset Management auf die Performance von Gewerbeimmobilien?
Das proaktive Management einer Immobilie hat grundsätzlich einen enormen Einfluss auf ihre Performance. Durch Umnutzung, Neustrukturierung, Mieterwechsel und die richtige Verkaufsstrategie konnten wir beispielsweise schon einmal den Wert einer Highstreet-Immobilie verdoppeln. Entscheidend ist neben den „Basics“ Effizienz, Marktkenntnis und Fachkompetenz das professionelle Zusammenspiel aus Vermietung, Development, Property Management, Asset Management und Transaktionsmanagement.
Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von Prelios Immobilien Management
Erstveröffentlichung: Immobilienmanager, Juni 2015
