Aktuelle Immobilienmarkttrends

Angesichts der steigenden Immobilienpreise wird die Suche nach Investmentmöglichkeiten für internationale Immobilieninvestoren in vielen etablierten Märkten schwieriger. Welche Märkte sind derzeit besonders interessant und was sind die Gründe dafür? Darüber sprach The Property Post mit Sebastian Feix, Global Head of Transactions bei der AFIAA Anlagestiftung für Immobilienanlagen im Ausland in Zürich.

The Property Post: Herr Feix, die AFIAA fokussiert sich ausschließlich auf Immobilieninvestoren im Ausland, die Sie für Pensionskassen aus der Schweiz realisieren. Welche Märkte haben Sie dabei aktuell besonders im Fokus?

Sebastian Feix: In Europa investieren wir in nahezu allen westeuropäischen Märkten, wobei wir, auch aufgrund der Marktgröße, uns derzeit schwerpunktmäßig in Deutschland und in Großbritannien umsehen. Darüber hinaus sind die USA und Australien wichtige Zielmärkte für unsere Investments.

Was spricht aus Ihrer Sicht für Deutschland? Sind die Preise hierzulande inzwischen nicht zu hoch?

SF: Die Preise an den deutschen Immobilienmärkten haben mittlerweile tatsächlich ein relativ hohes Niveau erreicht, und es gibt im Vergleich zu früher weniger Angebote, die wirtschaftlich noch darstellbar sind. Zudem versuchen die Verkäufer, nahezu jegliches Upside-Potenzial einzupreisen. Dadurch wird der Spielraum für die erzielbaren Renditen immer geringer, und in vielen Fällen führt das zu Risiken, die mit unserem Risikoprofil nicht mehr vereinbar sind. Die Suche wird dadurch zwar aufwendiger, lohnt sich aber unserer Meinung nach weiterhin. Ein wichtiges Argument für Deutschland ist die Liquidität des deutschen Marktes insgesamt, verbunden mit den bemerkenswerten Diversifikationsmöglichkeiten. Eine ähnliche Liquidität finden Sie sonst in Europa nur in London oder Paris, aber Deutschland hat eine multizentrische Struktur. Hier gibt es also nicht nur einen, sondern eine ganze Reihe von Standorten, die für Investoren interessant sind und jeweils einen unterschiedlichen Branchenmix aufweisen. Das ermöglicht eine Diversifikation innerhalb des Landes, die Sie in vielen anderen Ländern so nicht umsetzen können. Auch die weiterhin positiven Aussichten für die Entwicklung der Büromieten und die insgesamt hohe Stabilität sind für uns Punkte, die weiter für Investments in Deutschland sprechen.

Wie agieren Sie in diesem Marktumfeld? Konzentrieren Sie sich mehr auf Core-Objekte oder darf es inzwischen auch eher Value-Add oder opportunistisch sein?

SF: Ein klassischer opportunistischer Investor sind wir sicher nicht. Werterhalt ist für uns neben einer angemessenen Rendite ein zentrales Anlageziel. Wenn die Risiken an den Büromärkten insgesamt zunehmen, ist das für uns auch ein Grund, tendenziell stärker auf Core-Objekte zu setzen, die von eventuellen Rückschlägen weniger stark betroffen wären – selbst wenn diese zurzeit immer schwieriger zu finden sind. Ungeachtet dessen verstehen wir uns als aktiver Asset Manager und sind überzeugt, dass interessante Renditen im heutigen Markt vor allem durch ein aktives Asset Management zu erzielen sind. Eine Akquisition mit perpektivischem Modernisierungsbedarf oder einem Vermietungsthema ist für uns allerdings auch in Ordnung, sofern die Rahmenbedingungen stimmen. Besonders wichtig ist dabei der Zeithorizont. Aktuell kommen für uns solche Objekte infrage, die entweder aufgrund ihrer aktuellen Vermietungssituation schon langfristig stabile Cashflows erwarten lassen oder bei denen Neu- beziehungsweise Anschlussvermietungen innerhalb der nächsten zwölf bis 24 Monate anstehen. Als schwieriger sehen wir Fälle an, wo die Restlaufzeiten der Mietverträge beispielsweise bei drei bis fünf Jahren liegen. Das ist einerseits noch zu weit weg, um mit einer Anschlussvermietung auf heutigem oder womöglich sogar höherem Niveau rechnen zu können, andererseits ist es auch nicht lange genug, um einen eventuellen zyklischen Markteinbruch gut überdauern zu können.

Als zweiten wichtigen Zielmarkt in Europa haben Sie Großbritannien genannt. Angesichts des bevorstehenden Brexits und der damit verbundenen Unwägbarkeiten sehen das viele Investoren sicher anders und tendieren eher zu Skepsis und Zurückhaltung. Warum favorisieren Sie den britischen Markt weiterhin?

SF: Nun, der Brexit wird zweifellos einen Einfluss auf die Märkte und auf die Mieten haben, die derzeit noch schwer absehbar sind. Dabei wird es sich aber eher um kurz- bis mittelfristige Auswirkungen handeln. Auf lange Sicht sind wir weiterhin von Großbritannien überzeugt, wobei das in diesem Fall nahezu ausschließlich mit London gleichzusetzen ist. Auch nach einem Brexit wird diese Stadt einer der wichtigsten Bürostandorte der Welt und eines der führenden Finanzzentren bleiben.

Worauf basiert diese Annahme? Einige Marktbeobachter rechnen ja mit einer weitgehenden Verlagerung von Unternehmen und Banken aus London nach Paris oder Frankfurt…

SF: In London finden Sie ein ganz besonderes, über viele Jahrzehnte oder sogar Jahrhunderte gewachsenes „Business Environment“, das sich nicht 1:1 an einem anderen Standort reproduzieren lässt, - auch nicht in Paris oder in Frankfurt. Die unglaublich komplexe und gut vernetzte Finanzszene mit ihren Akteuren und deren Treffpunkten in Restaurants und Bars und bei anderen Gelegenheiten – all das ist ein Standortmerkmal, das es so in keiner anderen europäischen Stadt gibt. Dazu kommt natürlich noch das Englische als internationale Geschäftssprache. Wichtig ist uns bei Engagements in London, dass wir auf langfristige Vermietungen setzen, die bis weit in die Zeit nach dem Brexit reichen. Und gegen eventuelle Schwankungen des britischen Pfunds können sich Investoren absichern, wenn sie das wünschen und bereit sind, dafür eine geringere Rendite aufgrund von Hedgingkosten zu akzeptieren.

Und wie bewerten Sie die aktuelle Situation in den USA – insbesondere auch im Vergleich zu Europa?

SF: Der US-amerikanische Markt ist insgesamt sehr differenziert, und dort gibt es viele verschiedene Entwicklungen, die parallel ablaufen. In einigen Märkten haben sich die steigenden Zinsen zwar bereits auf die Preise ausgewirkt, doch das ist kein einheitlicher Trend. In anderen Teilmärkten und bei bestimmten Profilen und Objektklassen gibt es auch genau die entgegengesetzte Entwicklung. Insgesamt ist der Zyklus allerdings in den USA schon weiter fortgeschritten als an den europäischen Märkten mit Ausnahme Finnlands, das allerdings auch ein sehr kleiner Markt ist. Man muss in den USA zurzeit also genauer hinsehen, findet aber weiterhin interessante Chancen.

Last, but not least, haben Sie auch Australien als einen Ihrer derzeit wichtigsten Zielmärkte genannt. Warum ist gerade dieses Land für Sie von Interesse?

SF: In Australien überzeugen uns vor allem die wirtschaftlichen Rahmendaten des Landes und die weiterhin positiven Aussichten. Allerdings sind wir nicht die Einzigen, die das so sehen, weshalb dieser Markt inzwischen von einem relativ starken Käuferwettbewerb bestimmt wird, vor allem in Sydney. Ein Punkt, den man in Australien unbedingt im Blick behalten sollte, ist der relativ stark ausgeprägte klassische Immobilienmarktzyklus. Dementsprechend gibt es dort zurzeit eine recht rege Bautätigkeit, was im Falle eines Konjunkturumschwungs lokal zu gewissen Überkapazitäten führen könnte.

TPP: Herr Feix, vielen Dank für das Gespräch!

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von AFIAA Anlagestiftung für Immobilienanlagen im Ausland
Erstveröffentlichung: The Property Post, Oktober 2018