Zurück in der Erfolgsspur

Fast auf den Tag genau vor zehn Jahren nahm die Krise der offenen Immobilienfonds ihren Anfang. Was mit Fondsschließungen im Herbst 2008 begann, entwickelte sich zur größte Krise, die die Branche zu bewältigen hatte. Die Politik antwortete darauf mit einer umfassenden Reform der Vehikel. Wo stehen die Fonds ein Jahrzehnt später? Entgegen manchen Erwartungen hat sich die Branche seitdem gut erholt. Insbesondere die vergangenen drei Jahre sind von neuen Produktinitiativen geprägt.

Es liegt jetzt ziemlich genau ein Jahrzehnt zurück, dass die Finanz- und Wirtschaftskrise mit der Insolvenz der Investmentbank Lehman Brothers im September 2008 ihren Höhepunkt erreichte. Dieses Ereignis erschütterte die Finanzwelt rund um den Globus und traf rund einen Monat nach der Lehman-Insolvenz auch die deutschen offenen Immobilienfonds. Am 24. Oktober 2008 musste der KanAm US Grundinvest Fonds als erster offener Immobilienfonds nach der Finanzkrise die Rücknahme der Anteilscheine aussetzen. Allein in den folgenden sechs Tagen bis zum 30. Oktober 2008 waren zwölf weitere Fonds mit einem Immobilienvermögen im zweistelligen Milliardenbereich gezwungen, zu schließen. Nachdem alle Wiederöffnungsversuche gescheitert waren, blieb zwischen 2010 und 2012 zahlreichen Fonds nur noch der Weg in die Liquidation. Unterm Strich musste mehr als ein Dutzend Fonds ihr Immobilienvermögen von mehr als 20 Mrd. Euro unter Druck verkaufen.

Wie ist die Situation der offenen Immobilienfonds zehn Jahre später? Die Abwicklungen sind weitgehend abgeschlossen. Das Ergebnis für die Anleger ist – je nach Anlagedauer – häufig negativ ausgefallen. Eine Untersuchung von Drescher & Cie., die als Investitionstag den 31.12. 2007 unterstellt (ein Datum, an dem die Fondskrise noch nicht absehbar war), zeigt, dass beispielsweise die Anleger der beiden Fonds CS EUROREAL und KanAm Spezial Grundinvest Fonds weniger als 20 Prozent ihre Kapitals verloren haben. Bei anderen Fonds wie beispielsweise dem DEGI EUROPA sah es dagegen deutlich schlechter aus. Die Anleger verloren hier teilweise mehr als 60 Prozent.

Schlagkräftiger Vertrieb von großer Bedeutung
Zunächst überlebte die Krise nur ein Oligopol von vier großen Fondsanbietern. Es handelte sich dabei ausschließlich um Tochtergesellschaften von Banken, die über einen eigenen schlagkräftigen Vertrieb verfügen. Die Krise hat gezeigt: Nur eine schlagkräftige Vertriebsorganisation kann den – vor allem in Krisenzeiten notwendigen – Zufluss von Liquidität sichern. Die Fondsabwicklungen betrafen insbesondere jene Fonds, die keine Bank als Muttergesellschaft haben und damit keine starke Vertriebsorganisation im Rücken.

Als Reaktion auf die Krise reformierte der Gesetzgeber im Jahr 2013 den rechtlichen Rahmen der Fonds grundlegend. Mit dem Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) wurde die Fristentransformation, die den Fonds inhärent war – nämlich zwischen täglich verfügbaren Anlegergeldern und langfristigen Investitionen in Immobilien –, entschärft. Seit 2013 können Neuanleger ihre Gelder erst nach einer Mindesthaltefrist von 24 Monaten (§ 255 Absatz 3 KAGB) sowie einer Kündigungsfrist von zwölf Monaten (§ 255 Absatz 4 KAGB) abziehen. Um die Anleger für diese Einschränkungen zu kompensieren, wurde eine verpflichtende regelmäßige Mindestausschüttung eingeführt. Die Fonds müssen 50 Prozent der Einnahmen auszahlen, solange die Gelder nicht für Instandhaltung und Instandsetzung der Immobilien benötigt werden. (§252 Absatz 2 KAGB). Schließlich wurde auch das Bewertungsregime angepasst. Gemäß §249 KAGB müssen die Immobilien nicht mehr jährlich, sondern alle drei Monate von zwei unabhängigen Gutachtern bewertet werden. Damit soll eine marktnähere Bewertung gewährleistet werden.

Rückblickend muss die Reform als Erfolg bewertet werden, auch wenn die Mindesthalte- und Kündigungsfristen nur für Neuanleger, die nach 2013 – also nach der Reform – neu investiert haben, gelten. Für Altanleger wäre eine Änderung der täglichen Verfügbarkeit rechtlich schwierig gewesen. Mit Fortschreiten der Zeit werden allerdings die Neuanleger die Altanleger nach und nach ersetzen. 

Zunächst Befürchtungen, dann Produktfrühling
Nichtdestotrotz: Die Änderungen waren für die Branche umfassend und einige Marktakteure fürchteten gar ein Ende der offenen Immobilienfonds nach dem Wegfallen der täglichen Verfügbarkeit. Diese Befürchtungen haben sich nicht bewahrheitet. Trotz der geschilderten neuen Regeln begann – nachdem die Jahre 2012 bis 2015 noch von eher negativen Nachrichten geprägt waren – eine Art Produktfrühling der offenen Immobilien-Publikumsfonds. Im August 2015 legte Industria Wohnen den ersten offenen Immobilien-Publikumsfonds mit Wohnimmobilien auf. Im Jahr 2016 folgten drei weitere Fonds für Privatanleger (Mindestzeichnungssumme ab 50 Euro) sowie zwei weitere für semiinstitutionelle Anleger (Mindestzeichnungssumme ab 200.000 bzw. 500.000 Euro). 2017 kamen zwei weitere Fonds hinzu – unter anderem stieg einer der größten Anbieter, Union Investment, mit dem „UniImmo Wohnen ZBI“ in das Wohnsegment ein. Bereits im Juli 2018 hatte der Union-Fonds ein Fondsvermögen von 955 Mio. Euro erreicht. Für die zweite Jahreshälfte 2018 sind weitere Initiativen angekündigt – unter anderem vom Fondshaus KGAL.

Hochpreisphase macht Objektankauf herausfordernd
Die wohl größte Herausforderung für die neuen Fonds ist derzeit weniger die Kapitaleinwerbung, sondern vielmehr der Ankauf von Immobilien. Die Vehikel müssen ihre Portfolios in einer Marktphase aufbauen, die von hohem Nachfrageüberhang und hohen Immobilienpreisen geprägt ist. Dies birgt das Risiko, dass die Fonds teuer einkaufen und in schwächeren Marktphasen ggf. Abwertungen vornehmen müssen. Die Fonds befinden sich – in Bezug auf den Ankauf von Immobilien – also in einer ähnlichen Situation wie in den Jahren vor der Finanzkrise (2005 bis 2007).  Allerdings muss konstatiert werden, dass die Fonds bei ihren aktuellen Ankäufen sehr viel vorsichtiger und selektiver vorgehen als ein Jahrzehnt zuvor.

Welche Renditen bieten die neuen Fonds? Betrachtet man die Gesamtbranche, liegt die durchschnittliche Rendite bei einem Betrachtungszeitraum von zehn Jahren bei 2,6 Prozent pro Jahr und bei einem Fünfjahreszeitraum bei 3,8 Prozent pro Jahr. Die neuen Fonds liegen teilweise aktuell noch darüber. Angesichts weiterhin hoher Kaufpreise (und damit sinkender Immobilienrenditen) ist im Schnitt eher mit leicht sinkenden als mit steigenden Renditen zu rechnen.
Unterm Strich sind die offenen Immobilienfonds aus der großen Branchenkrise in der Folge der Finanzkrise gestärkt hervorgegangen. Zwar konnte die tägliche Verfügbarkeit der Gelder – aus der Sicht vieler Anleger ein zentrales Argument – nicht beibehalten werden. Aber die Regulierung hat die Fonds robuster gegen externe Schocks gemacht. Und: Bei Privatanlegern erfreuen sie sich wieder großen Beliebtheit. Dies zeigt sich nicht zuletzt in den Neuauflagen von Fonds. Wichtig ist, dass die Anbieter dieses Vertrauen nicht enttäuschen und die Gelder nachhaltig in Immobilien investieren.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von Baker Tilly GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Erstveröffentlichung: Börsen Zeitung im Oktober 2018