Zukunft der Logistikimmobilien
Flächenoptimiert, energieeffizient und in Toplage: Die Anforderungen an eine zeitgemäße Logistik sind heute so hoch wie nie. Trends wie der wachsende E-Commerce, die Industrie 4.0 und die anhaltende (Re-)Urbanisierung wirken als Katalysatoren für innovative Ideen für Logistik-Immobilien.
City-Logistikkonzepte gibt es bereits seit Anfang der neunziger Jahre in Deutschland, um Warenströme zu konsolidieren und die Belieferung der Städte effizienter zu machen. Neben den klassischen Logistikbauten in Randlagen zeichnen sich neue Trends ab.
Die Logistik zieht in die Innenstadt
Der online-affine Kunde von heute erwartet viel: Wer per Mausklick bestellt, will im Idealfall noch am selben Tag beliefert werden. Zurzeit handelt es sich bei mehr als der Hälfte des Paketvolumens um Sendungen an Privatkunden, ein Effekt des interaktiven Handels. Sogar die Auslieferung selbst wird zum Ereignis: Die Paketzustellung per Drohne befindet sich zwar noch in der Testphase, könnte in Zukunft aber für Kurierdienste zum Alltagsgeschäft gehören. Anders als vor wenigen Jahren beschränkt sich das Same-Day-Delivery-Angebot nicht mehr auf Schuhe oder Bücher. Von der Topfpflanze bis zum Tiefkühlhuhn findet der Handel immer mehr über den Computer statt. Für die analoge Welt hat das Folgen: Neben verkehrsgünstig gelegenen Verteilerzentren an Flughäfen oder Autobahnen ziehen Lagerimmobilien immer weiter in die Städte, um näher beim Kunden zu sein. Die kleinteilige, dezentrale Innenstadt-Logistik liegt im Trend. Auch das Lagermanagement muss wechselnden Anforderungen gerecht werden. Eine elektronische Nachverfolgung des Inventars ermöglicht die flexible Zuteilung verfügbarer Flächen – zugunsten einer effizienteren Raumnutzung. Multi-User-Objekte mit eng verschränkten Büro-, Lager- und Fertigungsbereichen werden in Zukunft Standard.
Die Meinung der Anwohner rückt in den Fokus
Die enorme Nachfrage nach neuen Logistikkonzepten stellt die Marktakteure vor immer größere Herausforderungen. Um trotz der Flächenknappheit in den Innenstädten näher am Kunden zu sein, wird zunehmend die Entwicklung von Multi-Level-Lösungen nötig. Die optimale Nutzung der verfügbaren Fläche kann durchaus bedeuten, sich unter Tage zu begeben. In Paris gibt es bereits die ersten unterirdischen Logistikzentren. Allerdings ist eine Lösung wie diese extrem kostspielig. Mehrgeschossige Logistikbauten mit separat befahrbarer Außenrampe erfordern einiges Planungsgeschick, um allen Anforderungen des Mieters gerecht zu werden. Urbane Logistikimmobilien konkurrieren außerdem vielerorts mit dem Wohnungsbau. Wenn die Immobilie sich nahtlos in das Stadtbild einfügen soll, rücken ansprechende Architektur, Umweltverträglichkeit und Lärmreduktion immer mehr in den Vordergrund. Moderne Simulationsprogramme geben hier die Möglichkeit, die Immobilie bereits in der Entwicklungsphase im Hinblick auf Energieeffizienz zu optimieren und Ersparnisse und Vorteile für den Mieter sichtbar zu machen.
Die Antwort auf die traditionellen Logistikhallen auf der grünen Wiese zeigt sich auch in Gestalt neu entstehender City-Parks. Ein zurückhaltend gestaltetes, innenstadtnahes Logistikzentrum mit einem gemischten Nutzungskonzept bietet zum Beispiel durch eine eingebundene Kindertagesstätte sowohl für Anwohner als auch für Mitarbeiter einigen Mehrwert.
Bedenken von Anwohnern bezüglich Lärm und Schmutz begegnet die Branche mit dem Trend zur Elektro-Mobilität. Für neue Logistikimmobilien erfordert dies zukünftig, Lademöglichkeiten für Fahrzeuge direkt beim Bau einzuplanen, oder wenigstens die Möglichkeit zur Aufrüstung. So bleibt das Logistikzentrum langfristig kompatibel, auch wenn das Mieterunternehmen seinen Fuhrpark wechselt.
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Erstveröffentlichung: The Property Post, Januar 2017
