Zu wenig Büroflächen

Bestandsimmobilien rücken wieder stärker in den Fokus.

Die Anforderungen an Arbeitsplätze verändern sich: Arbeit, Freizeit und Wohnen, früher klar voneinander getrennt, rücken immer enger zusammen. Büros von heute sollen unter anderem für eine Wohlfühlatmosphäre sorgen und gemeinschaftliches Arbeiten fördern. In der Entwicklung neuer Büroprojekte werden diese Faktoren selbstredend berücksichtigt, doch ein großer Teil von Deutschlands Bürobauten entstammt den 1980er- und 1990er-Jahren und entspricht oft nicht mehr den gesteigerten Anforderungen heutiger Mieter. Vor allem die Top-7-Standorte benötigen dringend mehr moderne Büroimmobilien, denn die Nachfrage ist ungebremst hoch: Die Leerstandsquoten liegen in vielen deutschen Metropolen bereits weit unter der für ein Marktgleichgewicht benötigten Reserve von 5 Prozent. Die für die nächsten zwei Jahre projektierten 2,5 Millionen Quadratmeter Neubaufläche werden nicht ausreichen den Nachfrageüberhang spürbar zu entlasten. Hinzu kommen das knappe Angebot an Bauland und der starke Anstieg der Bau- und Baustoffpreise. Im vergangenen Jahr hat sich allein Betonstahl laut Statistischem Bundesamt um rund 20 Prozent verteuert. Projektentwickler müssen die steigenden Preise über steigende Miet- und Kaufpreise kompensieren.

In Anbetracht dieser Entwicklungen bieten Bestandsimmobilien im aktuellen Marktumfeld attraktive Wertsteigerungspotenziale. Die große Nachfrage lässt auch die Durchschnittsmieten steigen – fünf der Top-7-Städte verzeichneten im letzten Jahr sogar größere Steigerungen bei den durchschnittlichen Mieten als bei den Spitzenmieten. In Berlin etwa erhöhten sich die Durchschnittsmieten deutlich um 17,5 Prozent auf 19,15 €/m². Diese Entwicklung wird sich auch weiterhin fortsetzen und die Eigentümer von Bestandsimmobilien werden davon profitieren. Erworbene Bestandsobjekte aus den 1990er- Jahren oder ältere Objekte verfügen im Vergleich zu Neubauten hingegen meist über ein noch relativ günstiges Mietniveau. Je nach Restlaufzeiten lassen sich früher oder später Mietsteigerungen realisieren.

Wertschöpfung realisieren

Neben dem Werterhalt ist es eine wesentliche Aufgabe des Asset Managements Wertschöpfungsstrategien umzusetzen. Im Rahmen der Mieteranalyse werden die Möglichkeiten für eine sukzessive Optimierung der Mieterstruktur identifiziert, um die Potenziale durch die Umsetzung von Objektstrategien zu heben.

Ein einfaches Instrument zur Wertsteigerung ist die Anhebung der Miete auf das Marktniveau bei der Neugewinnung von Mietern. Allerdings ist in diesem Marktumfeld auch bei Bestandsmietern mit einer erhöhten Quote bei der Anschlussvermietung zu rechnen. Bedingt durch die aktuell langen Vorlaufzeiten bei der Anmietung von Neubauten und des hohen Mietniveaus in alternativen Neubauten, ziehen viele Bestandsmieter den Verbleib in der Immobilie vor. Gelingt es dem Asset Management, dem Bestandsmieter ein zukunftsfähiges und seinen Anforderungen entsprechendes Flächenkonzept anzubieten, wird er bereit sein, zu verbesserten Konditionen in der Immobilie zu bleiben. Durch Investitionen in die Substanz und Modernisierungsmaßnahmen kann die Immobilie weiter optimiert werden. Infrage kommen hierbei bspw. eine Verbesserung der Eingangssituation, Flächenaufwertungen, eine optimierte Energieeffizienz sowie Investitionen in die IT-Infrastruktur oder Anpassungen an den Flächenbedarf des jeweiligen Mieters. Die Umwidmung von Flächen, der Ausbau von Dachgeschossen oder Souterrain-Flächen können den Wert einer Bestandsimmobilie in urbanen Lagen zusätzlich steigern.

Es kann sogar ein Vorteil sein, nur noch kurzfristige Mietverträge abzuschließen und Mietvertragslaufzeiten aller Mieter zu synchronisieren. Bei umfassenden Sanierungen ermöglicht dies einen gleichzeitigen Zugriff auf alle Flächen einer Immobilie. Anschließend können die Mieterverträge zu höheren Preisen als bisher abgeschlossen werden. Auf diese Weise ergeben sich auf längere Sicht weitaus größere Wertsteigerungen als bei langfristigen Vermietungen ohne Anpassungsmöglichkeit an das Marktniveau.

Schließlich erhöhen auch bauliche Erweiterungen und Nachverdichtungen auf Basis einer vorher durchgeführten Grundstücksanalyse den Wert der Bestandsimmobilie. Nach Auszug des alleinigen Mieters kann es beispielsweise sinnvoll sein, die Immobilie durch Grundrissänderungen in ein Multi-Tenant-Objekt umzuwandeln und so die Vermietbarkeit nachhaltig zu erhöhen. Das Sicherstellen eines Angebots an modernen Flächen bewahrt angesichts der eingangs beispielhaft genannten Trends die Nachfrage künftiger Mieter und damit den langfristigen Werterhalt der Immobilie für den Investor. Bestandsimmobilien sind in diesem Kontext wie Rohdiamanten, die zunächst unscheinbar wirken, aber – einen entsprechenden professionellen „Schliff“ vorausgesetzt – deutliches Potenzial für Wert- und Renditesteigerungen aufweisen können.

Letztlich bleibt zu bemerken, dass die starke Flächennachfrage und steigende Neubaupreise den Erfolg von Bestandsinvestitionen in deutschen Metropolen für die kommenden Jahre sichern. Die Kunst liegt nun darin, die geeigneten „Rohdiamanten“ zu finden und ihm den richtigen „Schliff" zu geben.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von Becken Holding GmbH
Erstveröffentlichung: HANSAWELT, Juni 2018