Wohnungsmarkt Norddeutschland

Bereits zum dritten Mal widmet sich Wüest Partner Deutschland mit der Studie „Norddeutsche Wohnungsmärkte: Daten und Perspektiven 2019“ der differenzierten und vergleichenden Betrachtung von 15 norddeutschen Oberzentren in Hamburg, Bremen, Schleswig-Holstein, Mecklenburg-Vorpommern und Niedersachsen. Eines der zentralen Ergebnisse ist, dass sich die Entwicklung der Mieten und Renditen zusehends normalisiert. Der starke Anstieg der Mieten der vergangenen Jahre schwächt sich 2019 etwas ab, ebenso wie die Renditekompression.

Differenzierte Risiko-Rendite-Profile der einzelnen Städte
„Wichtig für Investoren ist es, die Risiken in den verschiedenen Städten richtig einschätzen und bewerten zu können“, sagt Volker Ottenströer, Leiter des Standortes Hamburg bei Wüest Partner Deutschland. „Unsere Risiko-Rendite-Profile zeigen differenziert auf, welche Städte die höchsten Bruttorenditen versprechen und wo das Verhältnis von Rendite zu Risiko am günstigsten ausfällt. So erzielt man in Bremerhaven mit durchschnittlich 9,1 Prozent und in Wilhelmshaven mit 7,7 Prozent die mit Abstand höchsten Bruttorenditen, allerdings bei einem vergleichsweise hohen Standort- und Marktrisiko. Schwerin, Wolfsburg, Flensburg und Braunschweig haben vorteilhafte Risiko-Rendite-Verhältnisse.“

Mietpreiswachstum leicht abgeschwächt
Die Urbanisierung und die anhaltende Zuwanderung bewirken in allen analysierten Städten ein Bevölkerungswachstum. Auch die Prognosen bis 2030 sagen eine überwiegend positive Entwicklung vorher. Zugleich blieb die Neubauaktivität in elf von 15 Städten hinter dem Bedarf zurück und der Leerstand ist weiter gesunken – im Mittel auf 2,7 Prozent. Die Mietpreise haben sich weiter erhöht, wenn auch nicht mehr ganz so stark, wie in den vorangegangenen Jahren. Die größten Wachstumsraten können für die vergangenen zehn Jahre für Braunschweig, Hannover und Wolfsburg festgestellt werden. Die höchste Median-Miete wird in Hamburg mit rund 13,00 Euro je Quadratmeter aufgerufen.

Gebremstes Preiswachstum für Mehrfamilienhäuser, Renditerückgang ebenfalls abgeschwächt
Neben dem Mietpreisanstieg hat sich auch der Rückgang der Renditen für Mehrfamilienhäuser deutlich abgeschwächt. Die aktuellen Preissteigerungen sind demzufolge primär auf Mietwachstum und weniger auf eine Erhöhung der Kaufpreisfaktoren zurückzuführen. Die durchschnittlichen Bruttofaktoren variieren sehr deutlich zwischen den Städten im Norden. Hamburg steht mit einem durchschnittlichen Vervielfältiger von 27,5 klar an der Spitze, aber auch norddeutsche B- und C-Städte weisen – zum Beispiel bei Neubauprojekten – regelmäßig Bruttofaktoren oberhalb des 23- bis 25-fachen auf. „Die intakte Nachfragesituation, das anhaltende Niedrigzinsumfeld, die positive Entwicklung der Mieten, der geringe Leerstand, die verhaltene Neubautätigkeit und auch der Mangel an alternativen Anlagemöglichkeiten sprechen kurz- bis mittelfristig für stabile Preise. Jedoch kann zukünftig eine abnehmende Untermauerung der Kaufpreise durch erzielbare Mieten, insbesondere bei einer Zinswende, zu rückläufigen Immobilienwerten führen“, so Ottenströer.
 

Abbildung 1: Risiko-Rendite-Profil der untersuchten Städte Norddeutschlands (Ø Brutto-Rendite)

Quelle: Wüest Partner Deutschland 2019. Das Risiko ist auf der X-Achse abgebildet, die Bruttorenditen auf der Y-Achse. In die Analyse sind Faktoren hinsichtlich der Markt und Nachfragestabilität, der Bedingungen rund um Konsum, Einkommen und Arbeit sowie der Mieten und Preise eingeflossen.

Abbildung 2: Entwicklung der Median-Miete der norddeutschen Städte zwischen 2009 und 2019  

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von Wüest Partner Deutschland
Erstveröffentlichung: The Property Post, Oktober 2019