Wettbewerb auf kleinem Raum

Die Niederlande machen regelmäßig mit positiven Wirtschaftsdaten wie einem hohen Pro-Kopf-Einkommen, hohen Beschäftigungsraten und einer großen Beliebtheit als Zielland von Immobilieninvestitionen auf sich aufmerksam. Die gute Positionierung des Immobilienstandortes – Platz 4 in der aktuellen INREV-Umfrage – hat mehrere Gründe: stabile politische Verhältnisse, Rechtssicherheit, ein sehr transparenter Immobilienmarkt und natürlich auch das gute wirtschaftliche Wachstum der vergangenen Jahre. Die mehrjährige Schwächephase nach der globalen Finanzkrise von 2008 und 2009, in der die Niederlande als „kranker Mann Europas“ galten, ist inzwischen nicht nur im Hinblick auf das Wirtschaftswachstum und die Arbeitsmarktentwicklung überwunden. Und auch in diesem Jahr wird für die Niederlande – nach 3,3 Prozent im vergangenen Jahr – ein Wachstum des Bruttoinlandsprodukts (BIP) von rund 3,1 Prozent erwartet. Die Arbeitslosenquote liegt Ende 2017 unter 5,0 Prozent und damit mehr als einen Prozentpunkt unter dem Vorjahreswert. Die zunehmende Kapazitätsauslastung der niederländischen Volkswirtschaft macht sich nicht nur am Arbeitsmarkt, sondern auch zunehmend bei der seit einigen Quartalen sich dynamisch entwickelnden Investitionstätigkeit der Unternehmen bemerkbar.

Die positive Konjunktur- und Arbeitsmarktentwicklung führt an den Büromärkten der Randstad-Region wie auch in den übrigen Wirtschaftszentren, darunter Eindhoven oder Groningen, zu einem deutlichen wachsenden Flächenbedarf und zu rückläufigen Leerständen. Dieser Trend wird dadurch begünstigt, dass den in den Jahren nach der Finanzkrise vielerorts hohen Büroleerständen durch eine aktive Stadtentwicklungspolitik begegnet wurde und praktisch kein spekulativer Neubau mehr entstand. Hinzu kommt, dass in der jüngeren Vergangenheit zahlreiche ältere Büroimmobilien in Amsterdam, Den Haag und Rotterdam zu Wohnungen beziehungsweise Hotels umgebaut und somit von den Vermietungsmärkten genommen wurden.

Zu den aktuell stärksten Nachfragern auf der Mieterseite zählen derzeit Unternehmen aus den Bereichen Finanzen, Beratung, Technologie und Medien sowie Coworking-Plattformen. Auch der Brexit könnte für Schub sorgen. Amsterdam gilt in Kontinentaleuropa nach Frankfurt und Paris als eines der wichtigsten Ausweichziele für Unternehmen und Institutionen, die im Zuge des Brexit London verlassen werden. So wird beispielsweise die Europäische Arzneimittel-Agentur (EMA), die etwa 600 Beschäftigte hat und jährlich rund 30.000 Geschäftsreisende anzieht, ihren Sitz von London nach Amsterdam verlegen.

Angesichts dieses Umfeldes haben Investitionen in niederländische Büroimmobilien deutlich an Attraktivität gewonnen, was sich auch in steigenden Mietpreiserwartungen und in der Entwicklung der Investitionsvolumina – gerade auch von internationalen Investoren – widerspiegelt. 2017 wurden insgesamt 8,2 Milliarden Euro in niederländische Büroimmobilien investiert, was einem Anstieg um 9,9 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht. So ist zwar in der Zukunft mit einem weiteren Mietpreiswachstum, aber eben auch mit steigenden Preisen und einem intensiveren Wettbewerb um attraktive Immobilien zu rechnen. Im Ergebnis einer wachsenden Investorennachfrage sind die anfänglichen Spitzenrenditen von niederländischen Büroimmobilien seit mehreren Jahren rückläufig. In Amsterdam konnten 2015 noch 4,8 Prozent p.a. erreicht werden, zwei Jahre später mussten sich Investoren mit 3,7 Prozent bescheiden. In Eindhoven – außerhalb der Randstad-Region – lagen die möglichen Erträge 2017 bei immerhin bei 6,5 Prozent, nach 8,0 Prozent zwei Jahre zuvor.

Weil die Niederlande vor allem für sicherheitsorientierte Investoren an Attraktivität gewinnen, wird es zunehmend schwerer, an geeignete Immobilien zu kommen. Ein Ansatz ist die frühzeitige Anbindung von Projektentwicklungen. Das setzt aber eine hinreichende Marktkenntnis und eine langjährig vertrauensvolle Zusammenarbeit mit dem jeweiligen Developer voraus. Zudem gehen immer mehr Investoren auch über die Randstad-Region hinaus und in andere Nutzungsarten, zum Beispiel in Logistikzentren nahe der deutschen Grenze.

Auch am niederländischen Einzelhandelsimmobilienmarkt bieten sich derzeit ebenfalls interessante Investitionschancen, wobei die Entwicklung vor allem durch das starke Konsumklima und den wachsenden Tourismus stimuliert wird. An den Amsterdamer Haupteinkaufsstraßen setzte sich der Aufwärtstrend bei den Einzelhandelsmieten weiter fort, und die Spitzenmieten weisen in 2017 ein moderates Wachstum auf. Auch in diesem Segment schlägt sich die positive Veränderung bereits in deutlich wachsenden Investitionsvolumina nieder. Insgesamt wurden zwischen Januar und Dezember 2017 insgesamt 4,8 Milliarden Euro in niederländische Einzelhandelsimmobilien investiert. Das entspricht im Vergleich zum entsprechenden Vorjahreszeitraum einer Steigerung um mehr als 120 Prozent

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Erstveröffentlichung: IPE Real Estate, Mai 2018