Wege aus der Renditefalle

Die Renditekompression in den Metropolen geht weiter: Noch vor rund einem Jahr lagen die Spitzenrenditen von Büroobjekten an den fünf deutschen A-Standorten laut CBRE bei durchschnittlich 4,82 Prozent. In der Zwischenzeit haben sie sich noch einmal um rund 20 Basispunkte nach unten bewegt und lagen Ende des zweiten Quartals 2014 bei 4,61 Prozent. Der teuerste Bürostandort ist laut CBRE mit einer Spitzenrendite von 4,45 Prozent München. An zweiter Stelle rangiert Hamburg mit 4,55 Prozent, gefolgt von Berlin mit 4,65 Prozent. Der einzige Lichtblick: Laut CBRE scheinen die Bürorenditen in den Metropolen derzeit nicht noch weiter zu sinken. Dennoch ist das Preisniveau aus Investorensicht sehr hoch. Zumal eine Reihe weiterer Faktoren wie beispielsweise die Grunderwerbsteuer die Rendite weiter schmälert.

Es ist also wenig verwunderlich, dass institutionelle Investoren ihren Blick auf die B-Städte richten. Zumal es in Deutschland mit seiner föderalen Struktur eine Reihe von B-Städten gibt, die durchweg positive wirtschaftliche und demografische Parameter aufweisen. Beispiele dafür sind Karlsruhe, Bonn oder Potsdam. In Karlsruhe liegen die Spitzenrenditen von Büroobjekten laut Wüest & Partner bei rund 6,0 Prozent, in Potsdam und Münster bei rund 6,5 Prozent. In anderen B-Städten sind die Renditechancen noch höher: So liegen die Spitzenrenditen in Erfurt laut Wüest & Partner bei 7,0 Prozent, in Lübeck bei 7,5 Prozent und in Heilbronn und Krefeld sogar bei rund 8,0 Prozent. Allerdings gilt auch hier der alte Grundsatz: Je höher die Rendite, desto höher das Risiko. Denn vor allem die B-Städte mit den höheren Renditen bringen in der Regel auch höhere demografische oder wirtschaftliche Risiken mit sich.

Große Unterschiede zwischen den B-Städten 

Es gilt also zunächst, die richtigen B-Städte auszumachen. Dafür müssen Investoren eine Reihe von Parametern analysieren. Dazu gehören Immobilienparameter wie der Bürobestand in der jeweiligen Stadt, die Entwicklungs-Pipeline, die Entwicklung der Mieten und der Leerstände sowie  die Nettoabsorption. Daneben muss sich der Investor aber auch mit allgemeinen Prognosen auseinander setzen: Wie wird sich die Bürobeschäftigung an dem Standort entwickeln? Wie ist die demografische und allgemeine wirtschaftliche Perspektive?

B-Städte mit positiven Parametern bringen gegenüber den A-Städten eine Reihe von Vorteilen mit sich. Da ist zunächst die Renditedifferenz, die bei den B-Städten mit guten Parametern bei 120 bis 140 Basispunkten liegt. Neben den höheren Renditen ist die geringere Volatilität an den B-Standorten ein großer Pluspunkt. In den Boom-Zeiten steigen Preise und Mieten zwar nicht so stark, in den Krisenzeiten sind im Gegenzug die Einbrüche auch geringer. Ein anschauliches Beispiel dazu ist der Vergleich der B-Stadt Essen mit der A-Stadt Düsseldorf. Laut DG HYP brachen in Düsseldorf die Spitzenmieten im Krisenjahr 2009 um sechs Prozent ein. Nur drei Jahre später – im Jahr 2012 – stiegen sie wieder um mehr als sechs Prozent an. In Essen dagegen blieben die Spitzenmieten von 2008 bis 2012 völlig unverändert und bewegten sich im Jahr 2013 marginal nach oben. 

Viele Investoren machen immer noch einen Bogen um die B-Städte

Die größere Stabilität der B-Standorte wird durch zwei Faktoren begünstigt. Zum einen wird dort in den Boom-Phasen nicht so viel spekulativ gebaut wie an den A-Standorten. Zum anderen ist die Konkurrenz um attraktive Objekte kleiner. Der Grund: Für viele Institutionelle kommt ein Büro-Investment außerhalb der A-Städte nicht in Frage. Eine Umfrage unter institutionellen Investoren im Vorfeld des Fondsforum 2014 ergab jüngst, dass sich rund 70 Prozent der Institutionellen weiterhin auf die deutschen Metropolen fokussieren wollen. Nur 20 Prozent erwägen ein Ausweichen auf Mittelstädte. Die Versicherungen – mit Abstand die größte Teilgruppe unter den befragten Investoren – agieren noch konservativer: Nur rund acht Prozent sprachen sich für Büroinvestments in B-Städten aus. Außerdem ist auch die Konkurrenz durch ausländische Investoren kleiner. Internationale Player, die in den deutschen Büromarkt eintreten wollen, werden sich zunächst auf die transparenten A-Städte fokussieren. Die B-Städte erscheinen dann – wenn überhaupt – erst später auf dem Radar.

Dabei sprechen u.a. gerade auch die geringen Büroleerstände an vielen B-Standorten für ein Investment, da sie oft deutlich unter denen der A-Städte liegen. Laut DG HYP beträgt die Quote in Karlsruhe beispielsweise nur 2,1 Prozent, in Darmstadt 4,5 Prozent, in Mannheim 4,6 Prozent und in der niedersächsischen Landeshauptstadt Hannover 4,4 Prozent. Deutlich höher sind die Leerstände dagegen in den Metropolen: Frankfurt und Düsseldorf erreichen mit 12,6 beziehungsweise 11,5 Prozent zweistellige Werte, Berlin, München und Hamburg bewegen sich zwischen 7,0 und 8,0 Prozent. 

Allerdings stellen Investments in B-Städte Investoren vor einige Herausforderungen. Zunächst ist dort die Markttransparenz deutlich geringer als an den A-Standorten. Des Weiteren ist es vor allem für Großanleger schwer, Objekte in angemessenen Losgrößen zu finden. Große institutionelle Fonds und andere institutionelle Investoren, die unter Anlagedruck stehen, bevorzugen Objekte mit Volumina von 100 Millionen Euro oder mehr. Das Problem dabei: Solche Objekte existieren an deutschen B-Standorten praktisch kaum. Der Großteil der Büroimmobilien hat ein Volumen von 15 bis 25 Mio. Euro. 

Liquidität von Büroimmobilien an B-Standorten deutlich geringer

Ein weiteres Risiko an B-Standorten ist die geringere Fungibilität der Immobilie. Das Risiko, eine Immobilie in bestimmten Marktphasen nicht veräußern zu können, ist höher als an den A-Standorten. Dies verdeutlicht ein Vergleich der Transaktionsvolumina: In Berlin wurden laut Aengevelt Research im Jahr 2012 Immobilien für rund 6,9 Milliarden Euro gehandelt, in München für 3,8 Milliarden Euro. In Dresden waren es dagegen rund 440 Millionen Euro. Das Dresdener Volumen macht gerade mal zwölf Prozent des Münchner und nur sechs Prozent des Berliner Transaktionsvolumens aus. 

Ein weiteres Risiko kann aus der wirtschaftlichen Ausrichtung einiger Mittelstädte resultieren. Diese verfügen häufig über einen weniger ausgewogenen Branchenmix. Kommt eine Schlüsselbranche oder ein Schlüsselmieter in die Krise, kann dies erhebliche Folgen haben. Beispiele dafür sind Städte, die stark von der Automobilindustrie geprägt sind wie Ingolstadt oder von der chemischen Industrie wie beispielsweise Ludwigshafen am Rhein. Ein anderes Beispiel ist die ehemalige Bundeshauptstadt  Bonn, die den Verlust der Regierungsfunktion zu verkraften hatte. Dies hat der Bonner Büromarkt – entgegen allen Erwartungen – jedoch sehr gut verkraftet. 

Insgesamt gibt es verschiedene gute Gründe, die für und Gründe die gegen die B-Städte sprechen. Die schlussendliche Entscheidung hängt von der Rendite-Risiko-Präferenz des Investors ab. Die B-Städte bringen bestimmte Risiken mit sich, aber es kann auf lange Sicht genauso risikoreich sein, Immobilien in den Metropolen zu teuer einzukaufen. Daher ist in der derzeitigen Marktphase  eine Beimischung von B-Standorten ein Weg, die Gesamtrendite eines Portfolios zu erhöhen. Die Voraussetzung dafür: Ein umfassendes Research zur Identifikation der richtigen Mittelstadt und der richtigen Immobilie innerhalb dieses Standortes.

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Erstveröffentlichung: diverse Medien 2014