Vormarsch der Club Deals

Das Investitionsverhalten von Family Offices, vermögenden Privatpersonen und institutionellen Investoren verändert sich im Niedrigzinsumfeld: Sie müssen wie alle anderen Anleger immer stärker in Sachwerte investieren, um die notwendigen Renditen erzielen zu können. Dies führt dazu, dass auch die Zahl der Club Deals zunimmt. Club Deal-Strukturen bieten zwei Vorteile: Einerseits erlauben sie eine Verteilung des Risikos auf mehrere Schultern. Andererseits haben die Investoren dennoch relativ große Möglichkeiten der Einflussnahme. Entscheidende Bedeutung kommt der vertraglichen Gestaltung zu.

Viele Anlageoptionen

Family Offices, vermögende Privatpersonen und semiprofessionelle Investoren haben mehr Möglichkeiten, in Immobilien zu investieren, als Privatanleger. Diese vermögenden Anleger können auch größere Immobilien jenseits einer Eigentumswohnung direkt erwerben und sind damit unabhängig von Strukturen wie offenen oder geschlossenen Fonds. Ist ein Einzelobjekt zu groß, können sich mehrere Investoren zu einem so genannten Club Deal zusammentun.

Gemeinsam investieren

Bei einem reinen Club-Deal kooperieren in der Regel zwei Investoren, die ein zeitlich befristetes Projekt gemeinsam umsetzen wollen. Dabei existiert kein externer Arrangeur, der die Konzeption und Strukturierung im Vorfeld übernimmt, allenfalls werden die rechtlichen, steuerlichen oder technischen Berater der Investoren dabei einbezogen. Die Details werden zwischen den beteiligten Parteien vereinbart, die auch alle wichtigen Entscheidungen gemeinsam treffen. Es handelt sich somit um ein echtes unternehmerisches Immobilieninvestment, bei dem die Beteiligten aktiv mitwirken. Damit unterscheidet sich der Club Deal grundlegend von Immobilienfondsprodukten, die von einem Fondsmanager verwaltet werden und die den Anlegern nur eine vergleichsweise passive Rolle zuweisen.

Family Offices als Initiatoren

Neben den klassischen Club Deals mit zwei Investoren gibt es auch Strukturen mit mehreren Investoren. Meist fungiert dabei ein Family Office als Initiator oder Arrangeur. Dieser erarbeitet das rechtliche Konstrukt – oft eine GmbH & Co. KG – und organisiert über sein Netzwerk zwei oder drei weitere Eigenkapitalgeber. Der wichtigste Unterschied zwischen einem klassischen Club Deal mit zwei Investoren und einem Club Deal mit mehr als zwei Investoren liegt wohl in der Strukturierung der Entscheidungsbefugnisse. Bei einem klassischen Club Deal haben beide Investoren gleich viel Einfluss. Bei Strukturen mit mehr als zwei Investoren hat der Arrangeur dagegen die meisten Entscheidungsbefugnisse, während die Rechte der übrigen Investoren sich eher auf eine Beiratsfunktion beschränken.

Klare Ziele bei Club Deals

Club Deals haben in der Regel ein klar formuliertes Ziel und sind für eine vorab definierte Zeitdauer angelegt. Meistens handelt es sich um eher kurzfristige Engagements mit einer Dauer von eineinhalb, zwei oder drei Jahren. Oft sind Projektentwicklungen das Investitionsobjekt. Die Fertigstellung und der Verkauf der Immobilie markieren dann das Ende der Kooperation. Für die langfristige Bestandshaltung von Immobilien über zehn oder 15 Jahre – wie im Fondsbereich verbreitet – sind Club-Deal-Strukturen dagegen kaum üblich. Club-Deal-Strukturen investieren tendenziell regional. Dies entspricht dem Investitionsradius vieler Family Offices und kleinerer Institutioneller. Größenmäßig bewegen sich die Engagements im ein- bis zweistelligen Millionenbereich.

Rechte und Pflichten der Parteien sind ausgewogen

Zentrales Dokument und konstituierendes Element eines Club Deals ist das Vertragswerk zwischen den beteiligten Parteien. In der Regel sind dabei die Rechte und Pflichten ausgewogen verteilt. Vor allem bei den wichtigen Themen – beispielsweise Fremdkapitalaufnahme oder Liquiditätshaltung – sollten beide Parteien die gleichen Rechte haben. Bei einigen anderen Bereichen ist dagegen auch eine Aufteilung nach Kompetenz denkbar. Dabei wäre etwa Family Office A für den Bau und Family Office B für die Vermietung zuständig. Diese Kompetenz muss im Vorhinein festgelegt werden. Je detaillierter die Verträge ausgearbeitet sind, desto größer die Wahrscheinlichkeit, dass eventuelle Konflikte später gar nicht erst aufkommen. Für den Fall eines Streits gibt es einen Beirat, der mit neutralen Dritten besetzt ist.

Investitionen für Family Offices

Sind Club Deals adäquat ausgestaltet, bilden sie eine interessante Investitionsmöglichkeit für Family Offices, vermögende Privatpersonen und kleinere Institutionelle. Ein Zusammengehen mit einem oder mehreren anderen Investoren erlaubt es dieser Gruppe, mittelgroße Immobilienprojekte zu stemmen. Gleichzeitig muss das Risiko nicht alleine getragen werden und die Möglichkeiten der Einflussnahme sind relativ groß.

Im Trend: Anlagen in Immobilien

Mehrere Anhaltspunkte sprechen dafür, dass es künftig mehr Club Deals geben wird: Einerseits hält das Niedrigzinsumfeld an und erhöht den Anlagedruck, vor allem auch bei Immobilien. Zudem boomt der Projektentwicklungsmarkt – insbesondere im Wohnimmobilienbereich. Dies führt dazu, dass sich viele Projekte im Stadium der Konzeption befinden und auf der Suche nach Kapital sind. Wir erwarten daher eine weitere Zunahme von Club Deals in den nächsten 18 Monaten.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von Famos Immobilien GmbH
Erstveröffentlichung: CASH Magazin, Juli 2015