Vielfältige Chancen

Demografisch stehen die Zeichen in Deutschland auf Wachstum. Der Wohnraumbedarf in den deutschen Metropolregionen bleibt auch in den kommenden Jahren hoch, wie aktuelle Studien bestätigen. Gleichzeitig lockt der deutsche Wohnungsmarkt Investoren aus dem In- und Ausland. Für Projektentwickler und Bauträger eröffnet dies vielfältige Chancen. Allerdings gilt es bestimmte Erfolgskriterien zu berücksichtigen, um diese Möglichkeiten nutzen zu können und langfristig erfolgreich am Markt zu bestehen.

385.000 neue Wohnungen müssten bis 2020 jedes Jahr entstehen, so das Institut der deutschen Wirtschaft Köln. Anderenfalls kann der Wohnraumbedarf nicht gedeckt werden. Neben der Politik, die hierfür die entsprechenden Rahmenbedingungen schaffen muss, sind Projektentwickler und Bauträger gefordert. Zudem ist nach wie vor viel Anlagekapital im Markt, das in Wohnimmobilien möglichst risikoarm investiert werden will. In gefragten Lagen hat jedoch die Mietrendite bei Bestandswohnimmobilien mit 2,5 bis 3,5 Prozent einen historischen Tiefststand erreicht. Immobilieninvestoren reagieren auf diese Situation mit einem veränderten Anlageverhalten. Im Auftrag der Engel & Völkers Investment Consulting wurden kürzlich 150 institutionelle Investoren und Family Offices hierzu befragt. 23 Prozent der Befragten nutzen die Hochpreisphase für Gewinnrealisierungen, aber mit 58 Prozent plant die Mehrheit den Erwerb weiterer Wohnimmobilien in den nächsten 12 bis 18 Monaten.

Die hohe Nachfrage nach Neubauten sowohl von der Investoren- als auch von der Marktseite birgt viel Potenzial für professionelle Projektentwickler und Bauträger. Eine erfolgreiche Projektentwicklung ist allerdings nicht selbstverständlich. Folgende Grundsätze haben sich in der Branche als Erfolgsfaktoren erwiesen:

Flexibilität durch hohe Wertschöpfungstiefe

Eine hohe Wertschöpfungstiefe bedeutet, alle Phasen einer Projektentwicklung, angefangen bei der Projektkonzeption, der Grundstückssuche und -beschaffung sowie der Planung über die Realisierung bis hin zur Vermarktung intern abbilden zu können. Sie erlaubt es einem Projektentwickler, flexibel auf Veränderungen des Marktumfelds zu reagieren und Schwerpunkte je nach Marktsituation zu setzen. Wesentlicher Teil der Aufgabe eines professionellen Wohnentwicklers ist es, für den Grundstückseigentümer die bauordnungsrechtliche Weiterentwicklung zu übernehmen. Hier führen nur die Expertise aus zahlreichen vergleichbaren Verfahren und das exakte Wissen des Zielbedarfs zum gemeinsamen Gesamterfolg sowohl für den Eigentümer und Verkäufer, als auch für den Wohnentwickler.

Lokale Präsenz ist das A und O

Technisches und kaufmännisches Personal in den Niederlassungen vor Ort in den wichtigsten Märkten ist essentiell, um auch komplexere Projekte innerhalb eng gesteckter Zeit- und Kostenrahmen entwickeln zu können. Stefan Dahlmanns, Niederlassungsleiter NRW der Instone Real Estate Development: „Insbesondere in der Konzeptions- und Planungsphase ist der persönliche Kontakt und ein konstruktiver Dialog mit den Akteuren in Politik und Verwaltung sehr hilfreich. Er erleichtert es uns, die städtebaulichen Ziele der Stadt mit unseren Plänen in Einklang zu bringen. Gerade bei größeren Projekten, bei denen neue Quartiere entstehen, ist dies elementar. Andreas Gräf, CDO der Instone Real Estate Group und COO für NRW und Rhein-Main: „Deutschlandweit sind wir mit neun Standorten vertreten und können somit die Nähe zum Projekt und allen relevanten Teilnehmern vor Ort gewährleisten. Die Erfahrung hat gezeigt, dass nur so Projektentwicklungen erfolgreich sein können.“

Vernetzung mit Grundstückseigentümern sichert die Projektpipeline

Vor allem in Hochpreisphasen ist die Verfügbarkeit von Grundstücken der entscheidende Engpass für Projektentwickler. Hierzu Andreas Gräf: „ Wir erfahren häufig von gut gelegenen Grundstücken, bevor sie an den Markt kommen. Das ist aber kein Zufall; das gelingt uns nur aufgrund unser bundesweiten Vernetzung mit Gebietskörperschaften und den relevanten Marktmultiplikatoren.“  

Es geht nicht ohne lokale Marktkenntnisse

In guten Marktphasen ist es in den 1-A-Lagen der Top 7-Städte herausfordernd, Grundstücke zu Preisen zu erwerben, die vernünftige Renditen und Refinanzierungszeiträume ermöglichen. Es ist dann sinnvoller, sich nicht am intensiven Bieterwettbewerb um diese Grundstücke zu beteiligen, sondern Alternativen, bei denen gezielt das eigene Leistungsspektrum der bauordnungsrechtlichen Weiterentwicklung gefordert ist, zu suchen. Setzt man sich regelmäßig mit der Kaufkraftentwicklung, dem Wanderungsverhalten, der Verkehrsinfrastruktur und dem bestehenden Wohnungsangebot innerhalb der Metropolregionen auseinander, lassen sich auch außerhalb der üblichen Investmentschwerpunkte immer wieder attraktive Standorte identifizieren.

Über den Tellerrand schauen

Der Neubau auf dem freien Grundstück zählt längst zum Standardrepertoire eines Projektentwicklers. Wer sich nur darauf konzentriert, wird sich bald in einem reinen kräftezehrenden Preiskampf wiederfinden. Konkurrenzschutz und langfristiger Erfolg setzen die Fähigkeit voraus, Projekte mit partnerschaftlichen Vergabemodellen oder die Entwicklung ganzer Quartiere in schwierigen städtebaulichen, politischen und nachbarschaftlichen Gemengelagen stemmen zu können. Stefan Dahlmanns: „Spannend sind auch Revitalisierungen und Umnutzungen. Derzeit errichten wir in Köln-Nippes in der sogenannten ,Halle 17‘ Eigentumswohnungen in einer denkmalgeschützten Industriehalle und behalten dabei deren bauliche Grundstruktur bei.“ Auch komplexe Projekte, wie die Etablierung von Wohnstrukturen in intensiv gewerblich genutzten Quartieren, sind hier zu nennen.

Expertise in der Bauleitplanung und Baurechtsschaffung

Mit bau- und planungsrechtlicher Expertise ist zunächst die genaue Kenntnis des Paragraphendschungels gemeint. Mindestens ebenso wichtig sind auch praktische Erfahrungen im Umgang mit Planern und Genehmigungsbehörden. Je früher diese eingebunden werden und je größer das Verständnis für ihre Interessen, desto schneller und unkomplizierter die Genehmigungen. Der Grundsatz der frühzeitigen Einbindung gilt in besonderem Maße für die Bürger, die vom Projekt betroffen sind. Andreas Gräf: „Wir kämen zu spät, wenn wir mit der Bürgerbeteiligung erst dann beginnen, wenn es das Gesetz vorschreibt. Wir starten stets frühzeitig mit einer professionellen Kommunikation. Kooperation statt Konfrontation ist für uns die Maßgabe.“

Ob und wie lange der momentan starke Aufwärtstrend bei Wohnimmobilien noch anhalten wird, ist schwer zu sagen. Sicher ist aber eines: Gewohnt und gebaut wird immer. Projektentwickler und Bauträger, die breit aufgestellt sind, über Erfahrung, Expertise und Netzwerke verfügen und bereit sind, auf neue Marktsituationen flexibel und zügig zu reagieren, werden auch in schwächeren Marktphasen erfolgreich sein.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von Instone Real Estate Group
Erstveröffentlichung: Immobilienmanager Extra Projektentwicklung, Dezember 2017