Verpflichtende Anwendung

Für alle ab dem 1. Januar 2013 beginnenden Geschäftsjahre ist der neue IFRS 13 Bewertung zum beizulegenden Zeitwert zur Fair-Value-Ermittlung verpflichtend anzuwenden. Davon betroffen sind alle Unternehmen, die aus vielfältigen Gründen heraus einen Fair Value im Sinne der IFRS ermitteln müssen. Während die Standards wie der IAS 40 Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien vorschreiben, dass bei Nutzung des Fair-Value-Modells ein Fair Value zu ermitteln ist, äußert sich der IFRS 13 dazu, wie dieser zu ermitteln ist.

Transaktionskosten

In der Bewertungspraxis herrscht für Zwecke der Immobilienbilanzierung nach IFRS das Discounted-Cashflow-Modell (DCF-Modell) vor. Dies spiegelt auch die Untersuchung „Bewertung und Wertsteuerung von Immobilien“ von Deloitte Consulting wider. Im DCF-Modell wird in einem meist zweistufigen Verfahren zunächst ein Gross Capital Value ermittelt. Von diesem werden dann erwerberseitige Transaktionskosten wie Notargebühren und Grunderwerbsteuer in Abzug gebracht. Das Meinungsbild, ob nun der Gross oder der Net Capital Value dem Fair Value im Sinne des IAS 40 entspricht, divergierte in den letzten Jahren. Bislang wurde teilweise die Auffassung vertreten, dass es zulässig sei, unter Anwendung des IAS 40 auch den Gross Capital Value zu bilanzieren. Mit Anwendung des IFRS 13 gilt dies nicht mehr; hierzu äußerte sich der Berufsstand der Wirtschaftsprüfer auch im IDW RS HFA 47, Tz. 18.1. Es ist nun durch den IFRS 13 klargestellt, dass der Net Capital Value zum Ansatz kommt.

Exit Price

Der IFRS 13 stellt für die betroffenen Unternehmen diese Zweifelsfrage nun klar. Der Standard definiert den Fair Value als Exit Price (Veräußerungspreis), also den Preis, der in einer gewöhnlichen Transaktion am Stichtag angenommen würde und zwar unabhängig davon, ob der Preis beobachtbar ist oder geschätzt werden muss. Dabei ist auf die Sicht des veräußernden Unternehmens auf IFRS 13.34 abzustellen. Es handelt sich bei dem Fair Value nun nicht um den höheren Entry Price, welcher die Anschaffungsnebenkosten des Käufers beinhaltet. Demzufolge ist für Zwecke der Immobilienbilanzierung nach IAS 40 zweifelsfrei der Net Capital Value heranzuziehen. Dies ist sachlogisch nachvollziehbar, weil auch in der Praxis die Höhe der Erwerbsnebenkosten das Ankaufpreiskalkül beeinflusst. Gibt es Unterscheide zum IAS 40 in der Fair-Value-Ermittlung? Demzufolge ist für bilanzielle Zwecke ein Abschlag vom Gross Capital Value in Höhe (typisierter) käuferseitiger Erwerbsnebenkosten vorzunehmen. Typische Erwerbsnebenkosten sind Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Maklerkosten oder auch Due-Diligence-Kosten; aufgrund sich verändernder Grunderwerbsteuersätze sind diese auch in der jüngeren Vergangenheit in einigen Bundesländern erneut gestiegen. Bei Stichtagsbewertungen beispielsweise zum 31. Dezember sind bereits die Grunderwerbsteuersätze vom darauf folgenden 1. Januar anzusetzen, da es sich bei der Wertermittlung um einen Zukunftserfolgswert der Immobilie handelt und bei einem Verkauf in jedem Falle der neu geltende Grunderwerbsteuersatz anfällt. Letztlich kann es aber in solchen Fällen, bei denen ein Immobilienbestand in einem gesellschaftsrechtliches Konstrukt grunderwerb steuerneutral transferiert werden kann (Stichwort RETT-Blocker), auch begründbar sein, keine Grunderwerbsteuer vom Gross Capital Value abzuschlagen.

Fazit

Die erstmalige Anwendung des IFRS 13 wird zur Vereinheitlichung der Behandlung von käuferseitigen Transaktionskosten im Rahmen der Bewertung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien führen.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von Deloitte & Touche GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Erstveröffentlichung: Deloitte & Touche, Real Estate News, Januar 2014