Turbo für die Bauwirtschaft

Ob Crowdfunding-Plattform, Versorgungswerk, Versicherer oder Fonds, ja sogar Banken stellen mittlerweile Mezzanine Kapital zur Verfügung. In Zeiten von Niedrigzinsen und hohem Anlagedruck bieten Mezzanine-Finanzierungen lukrative Zinsen und kurbeln darüber hinaus auch die Bautätigkeit an. Sorgfalt ist bei der Vertragsgestaltung geboten.

Mit Mezzanine-Kapital zu mehr und größeren Projekten
Unter Bauträgern und Projektentwicklern haben Mezzanine-Finanzierungen in den vergangenen zehn Jahren enorm an Bedeutung gewonnen, denn sie füllen die Lücke zwischen Eigenkapital und dem durch die finanzierende Bank bereitgestellten Fremdkapital. Bei Inanspruchnahme einer Mezzanine-Finanzierung wird ein Bauprojekt in der Regel mit 10 Prozent Eigenkapital, 20 Prozent Mezzanine-Kapital und 70 Prozent Fremdkapital finanziert.
Die Vorteile für Bauträger und Projektentwickler bei dieser Form der Kapitalbeschaffung liegen auf der Hand: Durch den Hebel der Mezzanine-Finanzierung vergrößert sich die Auswahl realisierbarer Projekte, da im Verhältnis zum Eigenkapital höhere Projektvolumen stemmbar sind. Zugleich kann das verbliebene Eigenkapital in andere Projekte investiert werden, was eine Vergrößerung der Projektpipeline ermöglicht. Für viele Bauträger besteht ein schlagendes Argument für eine Mezzanine-Finanzierung darin, Geld für Bauvorhaben einzusammeln, für die noch kein Baurecht besteht. Banken gewähren hierfür oftmals nur geringe oder teils keine Kredite. Besonders beim Ankauf von Grundstücken, die noch keine Baureife besitzen, stellt dies eine enorme Hürde dar, die mithilfe einer Mezzanine-Finanzierung übersprungen werden kann. Insgesamt ergibt sich eine deutlich höhere Flexibilität für den Kreditnehmer.

Hohe Verzinsung und freie Vertragsgestaltung
Dies hat aber auch seinen Preis. Die Kosten für die Aufnahme einer derartigen Nachrangfinanzierung rangieren mit einer Verzinsung von sechs bis teilweise über zehn Prozent deutlich über den Konditionen der Banken für eine konventionelle Bauträgerfinanzierung. Dabei hängt der ausgehandelte Prozentsatz und auch die Art der Besicherung stark vom Risiko der Assetklasse, dem Status des Projektes, der Verwertbarkeit (gibt es bereits einen Abnehmer im Forward Deal, wie hoch ist die Vorvermietung) sowie der Struktur der Projektgesellschaft ab. Da die Vertragsgestaltung anders als bei Bankenfinanzierungen keinen besonderen Regularien unterliegt und recht frei ausgehandelt werden kann, bedarf es der Expertise und Erfahrung. Verhandlungen mit erfahrenen Kapitalgebern erweisen sich dabei häufig als unkomplizierter im Vergleich mit einer Bank.

Mehr Bauaktivität durch Mezzanine-Finanzierungen
Mezzanine-Finanzierungen haben sich in den zurückliegenden Jahren für viele Bauträger als notwendiges Instrument zur Realisierung von Projekten erwiesen und damit die Erhöhung der Bauaktivität in Deutschland vorangebracht. Geringe Zinsen, die große Menge an freiem Kapital und der damit einhergehende Anlagedruck haben dazu geführt, dass Investoren auf der Suche nach attraktiven Konditionen verstärkt alternative Anlagemöglichkeiten in Betracht ziehen. Da Mezzanine-Finanzierungen lukrative Renditen versprechen, hat sich die Anzahl der Anbieter deutlich erhöht, sodass auch Mezzaninekapital-Geber mittlerweile in Konkurrenz und unter Margendruck geraten. In der Folge finanzieren sie auch Projekte mit einer Eigenkapitalquote von deutlich unter 10 Prozent und kompensieren dies über Vorverkaufs- oder Vermietungsquoten und weitere individuelle Sicherheiten, wie beispielsweise eine Abtretung der Geschäftsanteile.

Basel IV bewirkt Bedeutungsgewinn
Eine Anhebung des Leitzinses seitens der Europäischen Zentralbank ist derzeit nicht absehbar. Vielmehr befinden wir uns in einer langanhaltenden Niedrigzinsphase. Demzufolge bleibt weiterhin viel Kapital auf der Suche nach gewinnbringenden Anlagemöglichkeiten im Umlauf. Banken sehen sich im Zuge der Umsetzung der Basel IV-Richtlinien 2022 zukünftig weiterer Regularien und Mehrbelastungen ausgesetzt, was sich auch auf die Konditionen für ihre Kunden auswirken dürfte. Besonders für kleine und mittelgroße Bauträger würde dies eine deutlich schwierigere und teurere Kreditaufnahme bedeuten. Wahrscheinlich ist, dass eine große Menge an Geldmitteln über andere Wege, zum Beispiel über Nachrangdarlehen, am Markt verfügbar gemacht werden. Die Bedeutung von Mezzanine-Finanzierungen wird also weiter steigen.

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Erstveröffentlichung: The Property Post, März 2020