Transparenz ist nicht sekundär

Wann gilt ein Markt als etabliert? Ein genügend großes Angebot muss auf eine mindestens genauso große Nachfrage treffen. Nachfrage ergibt sich neben der Attraktivität des Produkts vor allem aus Transparenz. Je leichter der Zugriff auf die Marktinformationen, desto wahrscheinlicher ist die Investition. Der Sekundärmarkt für Immobilien-Spezialfonds bietet ein rentables Produkt und schnelle Möglichkeiten für eine passende Zielallokation. Doch der Markt leidet unter Intransparenz und bleibt daher bislang unter seinen Möglichkeiten.

Der Sekundärmarkt für Immobilien-Spezialfonds blickt auf ein gutes Vierteljahrhundert Historie. In der Mitte der 1990er wurden in den USA erstmalig im umfangreicheren Stil Fondsanteile institutioneller Investoren durch Kauf und Verkauf umplatziert. Von 2008 bis 2016 verzeichnete der US-Sekundärmarkt für institutionelle Immobilienfonds ein jährliches Wachstum von durchschnittlich 25 Prozent. In den Jahren ab 2014 gab es ein durchschnittliches jährliches Transaktionsvolumen von sechs Milliarden US-Dollar. Diese Zahlen ermittelte das US-amerikanische Research-Institut Landmark. Die Genauigkeit der Angaben beruht auf dem simplen Umstand, dass Sekundärmarkt-Transaktionen in den Vereinigten Staaten in den jeweiligen Fondsbilanzen ausgewiesen werden. Das Transparenzkriterium trug somit zum kontinuierlichen Aufschwung des Marktes bei.

Europa hingegen kennt keine vergleichbare Transparenz, Deutschland noch viel weniger. Die repräsentativste Studie zum Thema legte bislang die INREV vor, die europäische Vereinigung der nicht-börsennotierten Immobilieninvestoren. Im Jahre 2016 ermittelte der Fachverband ein weltweites Transaktionsvolumen von neun Milliarden Euro auf den Immobilien-Sekundärmärkten für institutionelle Anleger. Davon entfielen schätzungsweise zwei bis vier Milliarden Euro auf Europa. Wohlgemerkt: schätzungsweise. Auf Basis der verfügbaren Quellenlage schätzte die INREV zum damaligen Zeitpunkt, dass von den rund 93 Milliarden Euro Eigenkapital, die zwischen 2011 und 2016 weltweit neu in Fonds investiert wurden, knapp drei Milliarden auf dem Sekundärmarkt gehandelt werden – bis 2021. So lässt sich als Faustregel anhand historischer Betrachtungen festhalten, dass sich rund drei Prozent des jeweilig investierten Eigenkapitals auf dem Sekundärmarkt handeln lassen. Der große Rest der Fonds erlebt freilich eine normale Auflösung zum Ende der Laufzeit.

Dennoch: Drei Prozent bieten beim Blick auf den deutschen Immobilien-Spezialfonds-Markt echte Perspektiven. Laut Kapitalmarktstatistik der Bundesbank stieg das Volumen der offenen Immobilien-Spezial-AIF von 2017 bis heute um 29 Milliarden auf aktuell rund 118 Milliarden Euro. Sollten drei Prozent auch hierzulande als Faustregel gelten, gäbe es immerhin ein jährliches Volumen von mindestens 300 Millionen Euro auf dem Sekundärmarkt. Hierbei handelt es sich gleichwohl um eine vorsichtige Schätzung. Der Liquiditätsbedarf in der Corona-Krise und die gestiegene Bedeutung und Wahrnehmung des Marktes lassen höhere Transaktionsvolumina von zwei bis drei Milliarden Euro plausibel erscheinen.

Transparenz durch Mentalitätswandel
Für exakte Aussagen bedarf es jedoch eines Mentalitätswandels im bundesdeutschen Spezialfondsmarkt. Der Ausstieg aus einem bestehenden Investmentvehikel muss als ein normaler und alltäglicher Geschäftsvorgang gesehen werden und nicht als etwas, das mit einer Notlage des Anlegers oder einer schlechten Performance des Fonds zusammenhängt. Der Verkauf von Fondsanteilen beispielsweise an einem Hotelfonds ist aktuell ein ebenso nachvollziehbarer Schritt wie der gewünschte Neueinstieg in Logistik- oder Wohnfonds. Der notwendige Mentalitätswechsel würde von einem Transparenzregister für Transaktionen auf dem Sekundärmarkt vorangetrieben werden. Ein solches Instrument wäre auch für eine Etablierung des Marktes unabdingbar. Die Vorteile sind hierbei offenkundig: Eine breitere Investorenbasis würde gemäß dem Auktionsprinzip für zusätzliche Rendite auf Verkaufsseite sorgen, Preisindizes böten Sicherheit für Bewertungen und Prognosen der Fondsrendite, Transaktionen könnten dank bestehender Datenplattformen noch schneller realisiert werden. Es sind ganz ähnliche Gründe, die die aktuell noch laufende Transparenzinitiative der Vereinigung Deutsche Kreditmarktstandards (DKS) für Transaktionsplattformen im Bereich Non-Performing-Loans antreibt – ein gelungenes Beispiel für einen angestrebten Branchenstandard durch Transparenz.

Transparenz hat in erster Linie Konsequenzen für die Preispolitik. Die Preisfindung im Fondsanteilhandel ist komplex, da mehrere Faktoren zu berücksichtigen sind. Der Net Asset Value (NAV) der Immobilien ist hierbei keineswegs das entscheidende Kriterium. Gemäß der INREV-Studie von 2016 wichen über 45 Prozent der ermittelten Sekundärmarkt-Transaktionen vom NAV ab. Transparenz im Transaktionsprozess würde hingegen zu Benchmarks in der Preisfindung führen, was zu einem erheblichen Anstieg der Transaktionen führen würde.

Fazit: Das Beispiel der Vereinigten Staaten zeigt deutlich, dass erst Transparenz zu etablierten Märkten führt. Der Sekundärmarkt für Immobilien-Spezial-AIF bietet angesichts der Anlagevolumina ein beträchtliches Wachstumspotenzial – gerade auch in Deutschland.

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Erstveröffentlichung: Private Banking Magazin vom 2.11.2020